Kredyt mieszkaniowy a pożyczka hipoteczna

2020-05-27 09:00
publikacja
2020-05-27 09:00

Pożyczka hipoteczna to ciągle stosunkowo mało znany produkt bankowy. Wielu myli go z „klasycznym” kredytem mieszkaniowym, jednak między oboma tymi instrumentami są spore różnice. Pożyczka hipoteczna to dobra oferta dla osób, które potrzebują większych pieniędzy i dysponują zabezpieczeniem w postaci nieruchomości.

/ fot. radoszki / Shutterstock

Cechą wspólną kredytu mieszkaniowego i pożyczki hipotecznej jest właśnie owa hipoteka, a więc zabezpieczenie na nieruchomości. Od wartości nieruchomości uzależniona jest wysokość pożyczki/kredytu. Drugie podobieństwo – i kredyt mieszkaniowy, i pożyczka hipoteczna mogą być zaciągane na wiele lat, na duże kwoty przekraczające znacznie limit wysokości kredytu konsumenckiego. Ten – przypomnijmy – na mocy ustawy o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r. może mieć wartość nie większą niż 255 550 zł (albo równowartości tej kwoty w walucie obcej). Kredyt konsumencki to też – jak sama nazwa wskazuje – kredyt dla osób fizycznych, którego cel nie jest powiązany z działalnością zawodową i prowadzeniem działalności gospodarczej.

Warto tu przy okazji zaznaczyć, że klienci mylą czasem kredyt konsumencki z konsumpcyjnym. Otóż tylko ten pierwszy jest zdefiniowany w przepisach prawa, drugi natomiast to nazwa obiegowa stosowana przez banki dla pewnego rodzaju produktów skierowanych do osób fizycznych – na cele konsumpcyjne. Jest to więc mniej ostre pojęcie o szerszym, bardziej obiegowym charakterze. Do kredytów konsumpcyjnych zalicza się np. karty kredytowe, debety w rachunkach oszczędnościowo-rozliczeniowych itp.

Wracając jednak do kredytów mieszkaniowych i pożyczek hipotecznych. Poza zabezpieczeniem, wysokimi kwotami i długim okresem spłaty, mamy do czynienia już z samymi różnicami.
Kredyt mieszkaniowy – jak sama nazwa wskazuje - dotyczy zakupu nieruchomości lub wydatków związanych z potrzebami mieszkaniowymi, np. remont, wykończenie mieszkania. Jest to więc kredyt celowy, zabezpieczony hipoteką. Tu znów ważne rozróżnienie – otóż zamiennie stosuje się pojęcia: kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy. Nie są one tożsame i tylko to pierwsze ma swoją prawną definicję.

Zgodnie z ustawą:
Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

  1. prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255);
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  3. prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
  4. udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

2. Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:
pożyczki,

  1. kredytu w rozumieniu art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm.3)),
  2. o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego,
  3. o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia,
  4. o kredyt odnawialny.

Jak więc widzimy – kredyt hipoteczny to kredyt, który związany jest z zabezpieczeniem hipotecznym i dotyczy zakupu nieruchomości (nie tylko mieszkania, ale różnych nieruchomości) natomiast nie jest to warunek konieczny. Kredytem hipotecznym będzie więc każdy kredyt zabezpieczony hipoteką - bez względu na cel. Tym samym kredyt mieszkaniowy i pożyczka hipoteczna to dwa rodzaje kredytu hipotecznego.

Bez celu i formalności

Tak jak już powiedzieliśmy – kredyt mieszkaniowy jest wyraźnie zdefiniowany pod względem celu. Dotyczy zakupu mieszkania. Zabezpieczeniem jest w takiej sytuacji właśnie owo kupowane mieszkanie.
By dostać kredyt mieszkaniowy, konsument musi dysponować własnymi środkami, a więc wkładem w wysokości przynajmniej 10 proc. (przy tak niskim wkładzie należy się liczyć z wyższy, kosztem kredytu). Przed udzieleniem kredytu bank wymaga wglądu do wielu dokumentów – zaświadczenia o zarobkach, PIT-a kupującego, księgi wieczystej nieruchomości. Potrzebny będzie także operat szacunkowy dotyczący wartości mieszkania.

Osoba starająca się o kredyt będzie „prześwietlona” pod kątem kondycji finansowej, sytuacji życiowej, kosztów utrzymania, warunków zatrudnienia. Efektem będzie zgoda bądź odmowa udzielenia kredytu. Cały proces po ucywilizowaniu go ustawą trwa do 21 dni. W tym czasie bank ma wydać decyzję kredytową. Kredytobiorca ma natomiast 14 dni na ostateczne przemyślenie sprawy. Po podpisaniu umowy ma jednak ciągle dwa tygodnie na odstąpienie.

Jak wygląda procedura, jeśli staramy się o pożyczkę hipoteczną? Zanim o tym, kilka słów trzeba poświęcić opisowy produktu. Otóż- podobnie jak kredyt mieszkaniowym, także pożyczka jest zabezpieczona hipoteką. Nie musi być to jednak hipoteka na kupowanej nieruchomości, a może być na jakiejkolwiek. Bank bowiem nie pyta klienta, po co mu ta pożyczka. Pieniądze mogą być wydane na dowolny cel.

Może być on jak najbardziej konsumpcyjny. Możemy np. zastawić dom, by wziąć pieniądze na wycieczkę dookoła świata, na samochód, albo cokolwiek innego.

Ponieważ jedyne zabezpieczenie stanowi nieruchomość – bank w mniejszym stopniu przygląda się kondycji finansowej pożyczkobiorcy, formalności jest mniej, z tego powodu decyzja powinna zapaść szybciej.

Jest łatwiej, ale coś za coś – ponieważ pożyczka hipoteczna opiera się jedynie na hipotece, czyli jest to kredyt bardziej ryzykowny niż kredyt mieszkaniowy, gdzie sprawdza się finansową wydolność i zdolność do regulacji rat (wskaźnik DTI), toteż pożyczki hipoteczne zazwyczaj są udzielane w wysokości zdecydowanie niższej niż wartość zabezpieczenia. Zazwyczaj jest to około 60 proc. Krótszy jest też zazwyczaj czas, na jaki możemy się zadłużyć. Przykładowo: w banku PKO BP możemy wziąć pożyczkę hipoteczną w wysokości 60 proc. wartości zabezpieczenia na okres do 20 lat. Jeśli chodzi o dolną kwotę pożyczki – ta jest dowolna.

W Banku Pocztowym można pożyczyć do 70 proc. wartości zabezpieczenia – minimalnie 50 tysięcy, natomiast górna granica to 500 tysięcy złotych. Bank oferuje taką pożyczkę nawet na 30 lat.

Wkrótce kolejne wakacje kredytowe? Tym razem za darmo

Wkrótce kolejne wakacje kredytowe? Tym razem za darmo

Rada Ministrów przyjęła projekt kolejnej tzw. tarczy antykryzysowej. Proponuje się w nim wprowadzenie wakacji kredytowych dla konsumentów. Sprawdzamy, czym różni się ten pomysł od zawieszenia rat oferowanego już przez banki.

Prościej, ale drożej

Ze względu na brak wielu formalności, które dotyczą kredytu mieszkaniowego, pożyczka hipoteczna jest znacznie łatwiejszym do uzyskania produktem bankowym. Jest jednak równocześnie produktem droższym.

Po dwóch cięciach stóp procentowych, na które zdecydowała się Rada Polityki Pieniężnej w związku ze spodziewanym kryzysem po epidemii COVID – 19, aktualnie wskaźnik WIBOR 3M wynosi 0,68 proc. (stan na 21 maja 2020), natomiast kredyty mieszkaniowe w bankowych ofertach są oprocentowane przeciętnie na 2,7 – 3,3 proc.

Jest to oprocentowanie znacznie niższe, niż możliwe do uzyskania w przypadku pożyczek hipotecznych. Aktualnie RRSO dla takich produktów wynosi średnio 4,6 – 5,6 proc. Jak to się przekłada na ratę kredytu? Załóżmy, że chcemy pożyczyć 200 tysięcy złotych na 20 lat. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego to 3 proc., oprocentowanie pożyczki hipotecznej – 5 proc. W pierwszym przypadku rata naszego kredytu wyniesie około 1100 zł, w drugim będzie to już około 1300 zł miesięcznie.
Tak więc pożyczka hipoteczna jest instrumentem łatwiejszym, ale droższym.

Lepszy od gotówkowego

W jakiej sytuacji pożyczka hipoteczna może być korzystna? Otóż wtedy, gdy potrzebujemy dużej gotówki, ale nie na cele mieszkaniowe. Takich zakupów oczywiście nie dokonamy kredytem mieszkaniowym. Musimy się więc ratować „zwykłym” kredytem konsumenckim (gotówkowym/ konsumpcyjnym), a więc udzielany osobom fizycznym na dowolny cel. Taki kredyt przyznawany jest w szybkiej procedurze na podstawie przede wszystkim danych o zarobkach i historii kredytowej.

Kredyt konsumencki z racji prostej formuły, jest produktem dość ryzykownym dla banków – z tego powodu ograniczenie kwotowe (ustawowo do 255 tysięcy złotych, ale banki często udzielają mniej) oraz dotyczące czasu spłaty. Przykładowo – w banku Santander kredyt gotówkowy on – line zaciągniemy do kwoty 100 tysięcy złotych, na maksymalnie 10 lat (120 miesięcy). RRSO wynosi 11,71 proc.

Tak więc pożyczka gotówkowa będzie dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy chcą pożyczyć dużo, ale nie na mieszkanie. Dzięki długiemu okresowi spłaty, rata takiego zobowiązania finalnie może być dodatkowo obniżona, a oprocentowanie już „na starcie” jest znacznie niższe niż dla typowych kredytów konsumenckich.

Obecnie maksymalne oprocentowanie takich produktów to 8 proc., natomiast RRSO wynosi średnio około 10,5 proc. Zakładając że chcemy pożyczyć 100 tysięcy na 10 lat, to nasza hipotetyczna rata wyniesie około 1350 zł.

Jeśli tę samą kwotę pożyczymy w ramach pożyczki hipotecznej to miesięczna rata wyniesie około 1000 zł. Finalnie więc pożyczka hipoteczna okaże się tańsza o ponad 40 tysięcy złotych.

By z takiej możliwości skorzystać, trzeba mieć jednak jeden istotny argument w ręku, a mianowicie – nieruchomość, która może być zabezpieczeniem pożyczki. Należy też pamiętać, że decydując się na zaciągnięcie takiego kredytu, utrudniamy sobie na przykład ewentualną sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku.

Finalnie jednak gra jest warta świeczki. Pożyczka hipoteczna to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują większych pieniędzy na cel nie związany z potrzebami mieszkaniowymi.

Marcin Moneta , ekspert portalu Gethome

Źródło:
Tematy

Firmy mogą zapłacić nawet 1 mln PLN kary

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki