Prowadzącym działalność gospodarczą trudniej o hipotekę

Michał Kisiel2020-05-11 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-05-11 06:00
fot. thinkstock / Bankier.pl

Przedsiębiorcy starający się o kredyt hipoteczny znaleźli się w trudnej sytuacji – część banków nie akceptuje takich dochodów. Zapytani przez Bankier.pl kredytodawcy oficjalnie wypowiadają się jednak bardzo ostrożnie, wskazując na indywidualne podejście do wnioskujących o finansowanie.

Mijają dwa miesiące od „zamknięcia” gospodarki w związku z epidemią koronawirusa. Nowa sytuacja przemeblowała rynek kredytów hipotecznych. Banki odczuły spadek zainteresowania finansowaniem, ale jednocześnie wprowadziły szereg zmian w polityce kredytowej i cennikach, które sprawiają, że o kredyt jest trudniej niż w nieodległej przeszłości.

/ fot. Pixabay.com /

Bankier.pl zapytał kredytodawców o wprowadzanie w ostatnim czasie ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych. Redakcja zbadała podejście do akceptacji dochodów z działalności gospodarczej, umów o pracę, umów cywilnoprawnych (zlecenie, o dzieło) oraz z najmu. Prosiliśmy banki również o wskazanie branż, które są traktowane na specjalnych zasadach (np. wykluczone z kredytowania).

Oficjalne wypowiedzi banków są bardzo wyważone, ale wskazują na najważniejsze trendy ostatnich tygodni – bardziej konserwatywne podejście do oceny ryzyka wnioskujących o finansowanie.

Banki przyznają – jest trudniej

ING Bank Śląski wskazuje, że nie akceptuje obecnie dochodów z działalności gospodarczej. W przesłanej odpowiedzi poinformowano, że od 2019 r. nie akceptuje także dochodu z umów cywilnoprawnych. Do zdolności kredytowej klienta nie będą wliczane także wpływy z wynajmu. W przypadku pozostałych typów umów instytucja deklaruje, że nie dokonywała zmian w polityce kredytowania.

Przypomnijmy, że instytucja w ostatnim czasie zdecydowała się na podniesienie minimalnego wymaganego wkładu własnego (do 30 proc. wartości nieruchomości). Z nieoficjalnych źródeł wiadomo również, że bank mniej przychylnie patrzy na klientów zewnętrznych, preferując osoby, które mają z ING już jakąś relację (np. rachunek osobisty z historią wpływów).

Dochodów z działalności gospodarczej nie akceptuje również Pekao Bank Hipoteczny. Instytucja deklaruje, że w przypadku pozostałych źródeł dochodów nie wprowadzono ograniczeń. Ten bank również podwyższył w trakcie epidemii wymagany wkład własny – do poziomu 20 proc.

mBank wkrótce po wprowadzeniu ograniczeń w funkcjonowaniu wielu sektorów gospodarki zdecydował się na bardziej konserwatywne podejście do oceny wniosków kredytowych. Instytucja nie akceptuje dochodu z działalności gospodarczej, ale w oficjalnej komunikacji nie wskazuje szczegółowej listy. Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że dotyczą one m.in. transportu, turystyki, gastronomii, produkcji odzieży, branży eventowej i rozrywkowej. Instytucja wskazuje również, że wprowadziła ograniczenia w akceptowaniu dochodów z umów cywilnoprawnych, dla wszystkich branż.

Bank BPS wprowadził ograniczenia w akceptowaniu dochodów z umów cywilnoprawnych. Nie dotyczą one jednak osób, które wykonują wolne zawody (w tym lekarzy). Instytucja deklaruje, że w pozostałych przypadkach w polityce kredytowej nie wprowadzono ograniczeń. W przypadku umów o pracę na czas określony są one akceptowane, o ile obowiązują przez co najmniej 9 miesięcy kalendarzowych licząc od dnia złożenia wniosku kredytowego.

Również Bank Ochrony Środowiska nie akceptuje umów cywilnoprawnych jako dochodu w przypadku kredytów hipotecznych. Bank podkreśla, że w przypadku działalności gospodarczej „w obecnie prowadzonej akcji kredytowej kierujemy się aktualną sytuacją gospodarczą i kondycją branży wraz z jej perspektywą w najbliższych miesiącach. Oceniamy zdolność kredytową poszczególnych klientów w oparciu o ich bieżącą sytuację finansową i możliwość spłaty zobowiązania”. BOŚ oczekuje jednocześnie, że klienci będą posiadać co najmniej 30-procentowy wkład własny.

Credit Agricole w ostatnim czasie z akceptowanych źródeł dochodów wyłączył najem nieruchomości. Bank wskazuje, że nie wprowadził poza tym „twardych” ograniczeń w dostępie do finansowania. „Tak jak dotychczas -  w badaniu zdolności kredytowej, bierzemy pod uwagę wiele czynników, w tym informacje z zewnętrznych baz. Zawsze ważne dla nas było bezpieczeństwo finansowe klientów. Teraz także rozmawiamy z naszymi doradcami, ze wspieranie klientów to nie tylko oferowanie nowych produktów. Czasem trzeba zachęcić klienta do ograniczenia kwoty kredytu, zrezygnowania z niego, a czasem odmówić udzielenia. Ta rozmowa z klientem teraz nabiera jeszcze większego znaczenia. Sytuacja dynamicznie się zmienia. Wiemy też, które branże są bardziej lub mniej narażone na kryzys. Tym bardziej ostrożnie podchodzimy do źródeł dochodów, a w tym branż” – podkreślono w komentarzu banku.

„Indywidualne podejście” – co się za tym kryje?

Na indywidualne podejście w badaniu zdolności kredytowej uwagę zwracają również inne instytucje. Przykładem jest BNP Paribas Bank, który zapewnia, że stosuje takie procedury w obecnym czasie.

PKO BP wskazał w komentarzu, że „skupia się na ochronie naszych dotychczasowych klientów, zarówno indywidualnych jak i firmowych. W dłuższej perspektywie trudna jest do oszacowania sytuacja gospodarcza w kraju, a w konsekwencji sytuacja ekonomiczno-finansowa klientów, dlatego też bank zdecydował się na niezbędne zmiany w prowadzonej polityce kredytowej zmierzające do ograniczenia potencjalnego ryzyka. Bank ocenia zdolność kredytową indywidualnie, uwzględniając sytuacje: finansową klienta i gospodarczą w kraju. Ocena ryzyka kredytowego jest spersonalizowana, niezależna dla każdego wniosku kredytowego”.

Instytucja w kwietniu podwyższyła wymagany wkład własny do 20 proc. „Fakt obowiązywania dziś rekordowo niskich stóp procentowych stwarza realne ryzyko zmiany stopy procentowej, w tym ich wzrostu, co skutkować będzie wzrostem wysokości raty kredytowej. To potencjalne ryzyko może wystąpić zwłaszcza w dłuższym horyzoncie czasowym, z jakim mamy do czynienia w przypadku kredytu hipotecznego. Bank zwiększył wymagania co do wkładu własnego również z uwagi na występującą niepewność co do wpływu aktualnej sytuacji na rynek nieruchomości” – podkreślono w komentarzu.

W podobnym tonie wypowiada się Alior Bank. „Zdolność kredytową każdego klienta oceniamy indywidualnie, uwzględniając kilka kluczowych czynników, tj. przede wszystkim aktualną sytuację ekonomiczno-finansową klienta (w tym m.in. wysokość i stabilność otrzymywanych dochodów, poziom wydatków stałych oraz związanych z obsługą istniejących zobowiązań kredytowych) czy dotychczasową historię kredytową. Równie istotna w tym procesie jest dla nas bieżąca sytuacja gospodarcza w kraju. Niemniej ocena ryzyka kredytowego pozostaje indywidualna i niezależna dla każdego wniosku kredytowego. Dodatkowo, w zakresie kredytów hipotecznych bank wprowadził zmiany usprawniające proces kredytowy akceptując szerszy zakres dokumentacji w formie elektronicznej oraz wydłużając okres ważności umowy”.

Ostrożność w oficjalnych stanowiskach banków jest zrozumiała – kredytodawcy niechętnie przyznają, że obecnie częściej odrzucane są wnioski kredytowe, a jednocześnie nie chcą odstraszać potencjalnych klientów. Nieoficjalnie bankowcy wskazują, że „indywidualne podejście” wynika m.in. z faktu, że o finansowanie nierzadko starają się gospodarstwa domowe, których członkowie mają różną sytuację zawodową. Analityk kredytowy musi ocenić, jakie ryzyko reprezentuje sobą sytuacja, gdy np. stabilność zatrudnienia jednego z kredytobiorców jest pod znakiem zapytania, a drugiego wydaje się niezagrożona.  Przyznają także, że w obecnych okolicznościach banki przychylniej patrzą na stałych, dotychczasowych klientów. Mają na ich temat więcej szczegółowych informacji, pozwalających lepiej ocenić ryzyko.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (37)

dodaj komentarz
super1986
Dawanie firmom hipotek to ogień piekielny! Za to pracownkom zatrudnianym przez te firmy to już można dać :D
jasiek2017
Dokładnie. Pracownik mający 2 tys i mogący wylecieć na drugi dzień z pracy jest lepszym kredytobiorcą niż właściciel firmy wyciągający 10 koła w czasie kryzysu.
zenonn
Banki nie są zainteresowane udzielaniem długoletnich tanich kredytów.
Kredyt dostaje ten co go nie potrzebuje.
misiu_misiu78
A mnie bardziej interesuje gdzie teraz dostać kredyt hipoteczny. Potrzebuję 500k na budowę domu. Rozmawiałem w styczniu, nie było problemów, niektórzy chętni byli dać i 1mln zł. A teraz dostałem odpowiedź na wniosek, że max. zdolność 260k. Co jest śmieszne, bo wartość nieruchomości po wybudowaniu ponad 800k.

Bardziej
A mnie bardziej interesuje gdzie teraz dostać kredyt hipoteczny. Potrzebuję 500k na budowę domu. Rozmawiałem w styczniu, nie było problemów, niektórzy chętni byli dać i 1mln zł. A teraz dostałem odpowiedź na wniosek, że max. zdolność 260k. Co jest śmieszne, bo wartość nieruchomości po wybudowaniu ponad 800k.

Bardziej chciałbym przeczytać artykuł w jakim banku rozmawiać?
Wiem, że mnie stać na ratę 2-3 tysiące - piszę w widełkach, bo jestem świadomy zmienności stóp itp. Również jestem świadomy że z obecnych dochodów za ostatnie 3 miesiące zdolność licząc po staremu jest na styk.
Ale nikt nie słucha klienta, że kredyt bierze świadomie na najbliższe 30 lat. Przez ten czas sytuacja ekonomiczna, jak i życiowa jeszcze się zmieni na lepsze i zapewne na gorsze.
letni-amarant
Piszesz, że z obecnych dochodów jest na styk, a potem dodajesz, że sytuacja życiowa może zmienić się również na gorsze. Sam sobie odpowiedziałeś dlaczego bank patrzy sceptycznie na Twoje 800k.
jasiek2017
Zatrudnij marcinkrakow, on wynegocjuje 40% zniżki w jeden dzień.
misiu_misiu78 odpowiada letni-amarant
Zdolność jest liczona za 3 ostatnie pensje. Moje pensje nie są stałe, początek roku jest znacznie słabszy niż wcześniejsze 3 miesiące (ponad 50%), średnia roczna znacznie wyższa i jak mówiłem w styczniu na podstawie wyników rocznych wyliczano mi zdolność ok 1 mln.

Chodzi mi o to, że cała procedura udzielania
Zdolność jest liczona za 3 ostatnie pensje. Moje pensje nie są stałe, początek roku jest znacznie słabszy niż wcześniejsze 3 miesiące (ponad 50%), średnia roczna znacznie wyższa i jak mówiłem w styczniu na podstawie wyników rocznych wyliczano mi zdolność ok 1 mln.

Chodzi mi o to, że cała procedura udzielania kredytu na 30 lat na podstawie pensji za ostatnie 3 miesiące jest co najmniej komiczne. Poważnie potrzebuję obecnie porady który bank udziela obecnie kredytów osobą ze zleceniem, a nie tłumaczenia że na papierze słabo wyglądam.
sammler odpowiada misiu_misiu78
Jeżeli masz tylko umowę zlecenia, to - obiektywnie rzecz biorąc - teraz możesz mieć problem wszędzie (chyba łatwiej byłoby ci kupić dom już stojący - bank ma od razu zabezpieczenie).

Ale przynajmniej spróbuj w bankach "niszowych", jak np. BPS (to zwykły bank, zrzeszający banki spółdzielcze, ale prowadzący
Jeżeli masz tylko umowę zlecenia, to - obiektywnie rzecz biorąc - teraz możesz mieć problem wszędzie (chyba łatwiej byłoby ci kupić dom już stojący - bank ma od razu zabezpieczenie).

Ale przynajmniej spróbuj w bankach "niszowych", jak np. BPS (to zwykły bank, zrzeszający banki spółdzielcze, ale prowadzący też działalność na własny rachunek) - na dodatek jeden z tańszych (mało kto w ogóle o nim wie). Nie monitoruję na bieżąco tematu (w zasadzie w ogóle go nie monitoruję, bo nie planuję brać takiego kredytu), ale logika podpowiada, że skoro duzi się zamykają, te mniejsze mogą mieć "taktykę" na zwiększenie udziałów w rynku przy akceptowalnym ryzyku.

A zacznij w ogóle od tego banku, do którego wpływają twoje dochody - o ile nie ma go na liście tych, które zaostrzyły kryteria. On najlepiej zna historię twoich dochodów.

Pamiętaj jednak, żeby nie brać kredytu na siłę - ale to, z tego co widzę, chyba rozumiesz.
tomaszrw
Nigdy nie zrozumiem takiej idiotycznej polityki.
Przecież prowadzący działalność gospodarcza i małe firmy, są najbardziej "obrotnymi" a przez to najlepiej dającymi sobie radę w życiu ludźmi.

Z artykułu wynika, ze dla banku zrobiłem się kompletnie bezwartościowy, bo nie dość, że prowadzę własną
Nigdy nie zrozumiem takiej idiotycznej polityki.
Przecież prowadzący działalność gospodarcza i małe firmy, są najbardziej "obrotnymi" a przez to najlepiej dającymi sobie radę w życiu ludźmi.

Z artykułu wynika, ze dla banku zrobiłem się kompletnie bezwartościowy, bo nie dość, że prowadzę własną działalność, to mam dochód z wynajmowanych nieruchomości.
No kompletnie życiowy ze mnie przegrywus, niegodny kredytu hipotecznego ;)

A tak zupełnie szczerze, to mnie artykuł zaniepokoił, bo naprawdę liczę na korektę cen i możliwość zakupu kolejnej nieruchomości wspomaganej kredytem hipotecznym.


jasiek2017
Być może i ceny pójdą trochę w dół ale o kredycie zapomnij.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki