Wynajmuję pokoje. Czy taka forma jak najem nieruchomości wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego i przedstawienia jakiejś umowy najmu? W jaki sposób ewidencjonuje się przychody z najmu? Zgłoszenie odbywałoby się rokrocznie chyba na PIT36 ale skąd brać kwotę do rozliczenia? Wydaje mi się również że nie wymaga to zgłoszenia do ZUS, a czy wymaga zgłoszenia do gminy?
Odpowiedź:
Najem prywatny to pod wieloma względami optymalne źródło dochodu - bez zbytecznych obciążeń ZUS, dwojaki sposób opodatkowania do wyboru: na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (18%,32%), bądź też ryczałtem ewidencjonowanym (począwszy od 2010 r. jest to jedynie 8,5%, pod warunkiem złożenia oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania).
Dodatkowo normy prawne, co do zasady, nie narzucają stronom stosunku najmu konieczności zachowania określonej formy czynności prawnej przy zawieraniu umowy najmu. W praktyce umowy najmu nieruchomości w większości zawierane są na piśmie (kwestia dowodowa), jednakże występują również umowy zawierane w innych formach, jak np. umowy ustne, umowy zawierane drogą elektroniczną, za pomocą faksu, lub też przy użyciu form kwalifikowanych jak np. umowy pisemnej z datą pewną, umowy w formie aktu notarialnego.
Ponadto umowa najmu zasadniczo nie podlega obowiązkowi rejestracji w urzędzie skarbowym, tzn. nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Trzeba jednak zauważyć, że w przypadku umowy najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu okazjonalnego trzeba zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Agroturystyka to również najem
Z kolei osoby podejmujące działalność agroturystyczną osobiście, bez zatrudniania pracowników, nie mają obowiązku zgłaszania tej działalności do ewidencji gospodarczej czy urzędu skarbowego. Mogą działalność tę traktować jako najem, albo jako uboczne zajęcie zarobkowe. Obowiązek zgłoszenia do ewidencji działalności agroturystycznej dotyczy tych, którzy zatrudniają pracowników, a także tych, którzy nie ograniczają się do najmu, a świadczą usługi i nie posiadają innego, podstawowego źródła dochodu.
Zasady ogólne a ryczałt – podstawa opodatkowania
Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, a kosztami jego uzyskania (wydatkami z nim związanymi, np.: kosztami remontów lokalu, jego ubezpieczenia). Ważne przy tym jest, by wydatki były ponoszone przez nas, a nie przez np. najemcę. Jeśli np. z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie ani naszym przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu. W trakcie roku nie wypełniamy żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego musimy natomiast złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT- 36).
Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość naszego podatku, który obliczamy od faktycznie otrzymanego przychodu. Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość naszych przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28).
Kancelaria Prawna Skarbiec
Anna Ozon
