Debt to income (DTI), czyli dług do dochodu, to jeden z najważniejszych wskaźników, którymi kierują się banki, badając naszą zdolność kredytową. Określa on, jaka część naszych dochodów może być przeznaczona na miesięczną spłatę kredytu. Jeśli chcemy kupić przeciętnej wielkości mieszkanie, z pensji pokryć ratę i dodatkowe koszty i móc się utrzymać, powinniśmy zarabiać przynajmniej w okolicach średniej krajowej.
Do połowy 2013 roku obowiązywały konkretne regulacje Komisji Nadzoru Finansowego w sprawie wysokości wskaźnika DTI. KNF ustaliła górną granicę relacji stałych zobowiązań do dochodu na poziomie najwyżej 50 proc. dla klientów zarabiających poniżej średniej krajowej i 65 proc. dla zarabiających więcej. Obecnie każdy bank samodzielnie ustala akceptowalny poziom wskaźnika DTI, tak więc podejście jest nieco elastyczniejsze, dające prawo bankom do prowadzenia samodzielnej polityki w tym zakresie.
Uznaje się jednak powszechnie, że bezpieczny poziom relacji długów do dochodów wynosi nie więcej niż około 30 do 40 proc. Połowa środków przeznaczana na zobowiązania to już poziom graniczny. Należy tutaj zaznaczyć, że wskaźnik DTI odnosi się nie tylko do raty kredytu hipotecznego. Po stronie zobowiązań sumuje się wszystkie stałe miesięczne wydatki, a więc także np. czynsz administracyjny za mieszkanie, raty innych kredytów, opłata za przedszkole itp. Dlatego ważne jest, by przystępując do rozmowy z bankiem, jak najwięcej zobowiązań mieć zamkniętych.
Ile za mieszkanie?
Próbując odpowiedzieć na pytanie o to, z jakimi zarobkami możemy starać się o kredyt hipoteczny, powinniśmy zacząć od określenia jego wysokości i kosztów. Dane na ten temat znajdziemy choćby w raportach Amron-Sarfin. Z ostatniego, podsumowującego IV kw. 2018, wynika, że średnia marża modelowego kredytu (na 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,02%, Przeciętne oprocentowanie na koniec badanego okresu wynosiło 3,74 proc. Przyjmując, że chodzi właśnie o kredyt w wysokości 300 tys. zł, to wraz z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10 proc., uzyskujemy cenę mieszkania rzędu 330 tys. zł. Przy założeniu, że średnią cena metra kwadratowego wynosi 6000-6500, za takie pieniądze możemy uzyskać 50-55-metrowe mieszkanie. Rata kredytu na kupno takiej nieruchomości wynosiłaby około 1500 zł miesięcznie.
Jakie zarobki?
Ile trzeba zarabiać, by uzyskać taki kredyt? Jak już powiedzieliśmy: karty w rękach mają banki, a one mają różne podejście do oceny naszych finansów i wyliczania naszej zdolności kredytowej. Druga sprawa to oczywiście poziom naszych wydatków. Na potrzeby tego tekstu załóżmy, że jedynym dodatkowym wydatkiem, jaki ma nasz modelowy kredytobiorca, są miesięczne opłaty za mieszkanie, które zamykają się w kwocie 500 zł. Jeśli teraz przyjąć kryteria Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące wskaźnika DTI, zanim zdecydowała się nieco poluzować politykę w tym zakresie, to oznaczałoby, że nasz kredytobiorca powinien zarabiać przynajmniej 3500 zł netto. Tyle według GUS-u wynosiło średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej w IV kw. 2018 roku (4863 zł brutto). Zarabiając przeciętnie, czyli około 3500 zł, możemy sobie, według wykładni KNF, pozwolić na stałe koszty kredytowe i inne przekraczające miesięcznie 50 proc. dochodów. 2000 zł po stronie kosztów (1500 zł raty plus 500 zł czynszu) pochłania miesięcznie 57 proc. z dochodów naszego potencjalnego kredytobiorcy. Jeśli jednak zarabiałby on minimalnie poniżej średniej krajowej, np. 3400 zł netto, wtedy – wg rekomendacji KNF - wszystkie jego stałe miesięczne koszty musiałyby się zamknąć w kwocie nie większej niż 1700 zł. Przyjmując, że opłata za czynsz nadal wynosi 500 zł, kwota ewentualnego kredytu, o który mógłby się starać, spadłaby o 50 tysięcy złotych do poziomu 250 tysięcy. Rata takiego zobowiązania to około 1200 zł miesięcznie.
Jak to się przełoży na potencjalnie dostępną nieruchomość? Jeśli nasz Kowalski ma minimalnie 10 proc. wkładu własnego, mógłby szukać mieszkania w cenie 275 tysięcy zł. Przy cenach mieszkań nowych, wynoszących w dużych miastach około 6000 zł/mkw. nasz kupujący mógłby pozwolić sobie maksyma na małe dwa pokoje o metrażu nie większym niż 45 mkw. Jego mieszkanie skurczyłoby się więc o około 10 metrów kwadratowych.
Modelowy kredytobiorca ciągle jednak byłby „w grze” i zachowałby pole manewru, nawet gdyby dysponował jeszcze mniejszym dochodem. Zakładając wariant minimum, a więc kupno tylko 25-metrowej kawalerki w cenie 6000 zł/mkw., to przy 10-proc. wkładzie własnym kredyt na taki zakup wyniósłby 135 tysięcy zł, a miesięczna rata w wariancie na 25 lat wyniosłaby około 650 zł. Dodając do tego pozostałe koszty w wysokości 500 zł, otrzymujemy sumę wydatków wynoszącą 1150 zł. Nasz kredytobiorca musiałby zarabiać 2300 zł na rękę, by „udźwignąć” takie obciążenia.
Choć to bardzo niskie zarobki, są one ciągle o dobre 50 procent wyższe od najniższej krajowej pensji wynoszącej w 2019 roku 1634 zł netto. Wydaje się jednak, że tu jest granica możliwości kredytowych. Ludzie, którzy zarabiają poniżej 2000 zł na rękę, nie mają szans na kredyt w wysokości pozwalającej kupić nieruchomość w przeciętnej cenie w dużym mieście.
Dostępny kredyt mieszkaniowy
Miarą mówiącą o potencjalnie możliwym kredycie do dostania, w zależności od wysokości zarobków, jest szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego. Stosuje ją w swoich raportach rynkowych NBP. Określa ona, jaki maksymalnie dostępny kredyt można wziąć na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji). Założenie jest takie, że po spłacie raty konsument ma dysponować dochodem wynoszącym przynajmniej tyle, ile wynosi minimalne wynagrodzenie na danym rynku.
Jak widzimy, z tego wykresu wynika, że przy opisanych powyżej parametrach najwięcej do „wzięcia” jest w Warszawie. Możliwy do uzyskania kredyt wynosi w stolicy nieco ponad 450 tys. zł. Średnia dla największych 6 miast poza Warszawą (Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Wrocław) wynosi około 350 tys. zł. Co za takie pieniądze można kupić?
Wg NBP średnia cen transakcyjnych nowych mieszkań z tych 6 rynków w IV kw. 2018 wynosiła 6800 zł/mkw. A więc w grę wchodzi zakup nieco ponad 50 metrów kwadratowych. Takie dane potwierdzają nasze wcześniejsze wyliczenia. By starać się o przeciętnej wielkości mieszkanie, nasze zarobki powinny wynosić mniej więcej około 3500-4000 zł „na rękę”, a więc tyle, ile wynosi średnia krajowa i nieznacznie więcej.
