Dla banku wpis hipoteki w księdze wieczystej to jedno z najpewniejszych zabezpieczeń. Kredytobiorcy nie zawsze jednak wiedzą, z czym wiąże się ten zapis oraz jakie prawa i obowiązki mają w tym przypadku obie strony.
Bank udzielający kredytu hipotecznego chce mieć pewność, że w razie problemów ze spłatą zobowiązania będzie mógł odzyskać pożyczone środki. Hipoteka daje mu pierwszeństwo przed innymi wierzycielami kredytobiorcy - to istota tego zabezpieczenia.
Czy fakt, że mam nieruchomość i mogę ją obciążyć hipoteką wystarczy, żeby otrzymać kredyt?
Nie. Przede wszystkim należy mieć zdolność kredytową. Nie należy jej mylić z posiadanym majątkiem. Hipoteka na nieruchomości to tylko zabezpieczenie. Dla banku liczy się, czy będziemy mieli z czego spłacić zobowiązanie. Dlatego nawet najbardziej atrakcyjna nieruchomość nie zastąpi odpowiednio wysokich dochodów.
Czy można oddać bankowi mieszkanie kupione na kredyt i "wyjść na zero"?
Tak zwane strategiczne bankructwo, czyli "odesłanie bankowi kluczy" znane jest Amerykanom mieszkającym w niektórych stanach. W Polsce takie rozwiązanie nie jest możliwe - bank nie przejmie nieruchomości w zamian za anulowanie długu. Jeśli chcemy pozbyć się nieruchomości i kredytu, musimy ją sprzedać w uzgodnieniu z bankiem i spłacić należność.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Tak. Bank, czyli tzw. wierzyciel hipoteczny, nie może zakazać właścicielowi nieruchomości, by korzystał z przysługujących mu praw. Dla banku nie jest istotne do kogo należy mieszkanie będące zabezpieczeniem kredytu - i tak w razie konieczności odzyskania zadłużenia ma do niego pierwszeństwo. Inną kwestią natomiast jest przestrzeganie umowy kredytowej, np. w zakresie informowania banku o zamiarze sprzedania nieruchomości.
Kupujący raczej nie będzie skłonny nabyć nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Dlatego przy sprzedaży stosuje się praktykę polegającą na tym, że część (a czasem i całość) ceny ze sprzedaży przeznaczana jest na spłacenie wierzytelności (kredytu), co pozwala później wykreślić hipotekę.
Czy bank może nam zabrać mieszkanie, jeśli opóźniamy się ze spłatą?
Bank w pierwszej kolejności będzie starał się wykorzystać inne możliwości (np. inne zabezpieczenia - poręczycieli itp.). Jeśli będzie musiał zaspokoić się z hipoteki, to nie odbędzie się to wcale w tak prosty sposób. Bank nie stanie się właścicielem nieruchomości. Komornik działający w imieniu kredytodawcy rozpocznie egzekucję, dokonując jednocześnie wpisu w księdze wieczystej o tym fakcie. Mieszkanie zostanie wycenione i wystawione na licytację. Bank zaspokoi się w pierwszej kolejności ze środków pozyskanych od kupującego nieruchomość, a reszta trafi do innych wierzycieli kredytobiorcy lub do jego rąk.
Michał Kisiel
