Rozgraniczenie pomiędzy lokalem mieszkalnym oraz nieruchomością wspólną jest bardzo ważną kwestią. Brak szczegółowych regulacji sprawia, że trzeba powoływać się na orzecznictwo sądów.
Decyzja dotycząca zamieszkania w budynku wielorodzinnym oprócz zalet ma również zasadnicze wady. Jedną z nich jest ograniczony wpływ na sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Zgodnie z przepisami w skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt pod budynkiem oraz ta część budynku, która nie służy do indywidualnego użytku właścicieli lokali. Praktyka pokazuje jednak, że definicja zaczerpnięta z ustawy o własności lokali wcale nie jest wystarczająca. W związku z tym dużą rolę odgrywa orzecznictwo sądów. Niestety, sądy nie zawsze utrzymują jednolitą linię orzecznictwa. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na sporne kwestie i wyjaśniają, czy np. balkon lub loggia stanowi część nieruchomości wspólnej.
Bardzo ważna sprawa nie została precyzyjnie uregulowana
W pierwszej kolejności warto jednak wyjaśnić, dlaczego kwestia rozgraniczenia lokalu oraz nieruchomości wspólnej jest tak ważna w praktyce. Przede wszystkim umowna granica między lokalem oraz częściami wspólnymi wyznacza teren, poza którym nie powinna ingerować wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia zarządzająca budynkiem z wykupionymi mieszkaniami. Wyjątek dotyczy tylko sytuacji, w której zachowanie właściciela lokalu wpływa negatywnie na sąsiadów lub części wspólne (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Rozgraniczenie pomiędzy lokalem oraz nieruchomością wspólną jest bardzo istotne również w kontekście możliwości podejmowania samodzielnych prac remontowych i odpowiedzialności za ewentualne awarie (np. wycieki wody).
Zobacz także
Sądy wypowiadały się między innymi w sprawie instalacji
W kontekście wspomnianych już wycieków wody warto nadmienić, że kwestia przynależności fragmentów instalacji do nieruchomości wspólnej wzbudza pewne kontrowersje. To pierwszy sporny obszar, który dotyczy przebiegu granicy pomiędzy częściami wspólnymi oraz lokalem. Trzeba zatem przyjrzeć się wybranym orzeczeniom sądowym. Ważne wydają się następujące wyroki i uchwały:
- wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 222/13) wskazujący, że wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę stanowi część mieszkania (ten sam tok rozumowania można zastosować do podobnych urządzeń pomiarowych oraz elementów instalacji znajdujących się za zaworem - od strony lokalu)
- uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. (sygn. akt: III CZP 28/06) sugerująca, że brak odrębnych ciepłomierzy dla każdego lokalu skutkuje kwalifikacją instalacji grzewczej w mieszkaniach jako elementu nieruchomości wspólnej.
- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 października 2008 r. (sygn. akt: II SA/Kr 274/08) mówiący, że każdą instalację w bloku należy w miarę możliwości dzielić na część wspólną (służącą do użytku wielu właścicieli lokali) oraz część indywidualną. Zwykle przyjmuje się, że linia podziału biegnie w miejscu połączenia pionu zbiorczego z poziomą (indywidualną) częścią instalacji albo w miejscu położenia zaworu odcinającego dopływ mediów do mieszkania.
- wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 r. (sygn. akt: I C 1466/11) potwierdzający, że przewody kominowe stanowią część wspólną budynku.
Na omówienie zasługuje też kwestia instalacji elektrycznej. Trzeba przede wszystkim brać pod uwagę fakt, czy dany odcinek tej instalacji zasila tylko jeden lokal. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny z Gdańska w wyroku z dnia 30 maja 2014 r. (sygn. akt I ACa 136/14), położenie urządzeń pomiarowych nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej.
Balkony też stanowią częsty obszar sporów z administracją
Osoby zainteresowane tematyką zarządzania budynkami wielolokalowymi wiedzą, że rozgraniczeniowe problemy występują również na zewnątrz bloków i kamienic. Nie chodzi np. o dachy oraz elementy elewacji poza balkonami, bo ich kwalifikacja jako części wspólnych (nieruchomości wspólnej) na ogół nie wzbudza wątpliwości. Bardziej problematyczna wydaje się sprawa balkonów oraz logii.
Obecnie orzecznictwo skłania się w kierunku uznania pojedynczego balkonu lub logii dla jednego mieszkania za część nieruchomości wspólnej, jeśli przemawiają za tym względy estetyczne lub remontowe (np. konieczność ocieplenia całej elewacji lub pomalowania jej w tym samym kolorze). Ciekawy przykład takiego stanowiska to wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 168/15). W przypadku balkonów/loggi, które służą kilku gospodarstwom domowym i są rozdzielone tylko częściowo (np. szklanymi przegrodami), kwalifikacja jako elementu nieruchomości wspólnej wzbudza mniejsze wątpliwości.
Andrzej Prajsnar
