REKLAMA

Dane dnia: kilka przemyśleń na temat rynku nieruchomości

Ignacy Morawski2020-04-07 09:40główny ekonomista „Pulsu Biznesu” i dyrektor SpotData
publikacja
2020-04-07 09:40

Co będzie działo się z cenami mieszkań w obliczu epidemii i spadku aktywności gospodarczej? Słyszałem to pytanie już wielokrotnie. Nie mam jednak na nie dobrej odpowiedzi, tym bardziej, że nie jestem analitykiem tego rynku. Mam natomiast kilka przemyśleń co do czynników makroekonomicznych, które będą w grze w najbliższych miesiącach i kwartałach. Sądzę, że powinien wystąpić spadek cen, aczkolwiek wiele czynników, które pchały ceny w górę, pozostanie w mocy.

Dane dnia: kilka przemyśleń na temat rynku nieruchomości
Dane dnia: kilka przemyśleń na temat rynku nieruchomości
fot. Shutterstock.com /

Moje spojrzenie na ceny nieruchomości zawiera się w trzech punktach.

Po pierwsze, ceny mieszkań są dość cykliczne, czyli poruszają się w podobnym kierunku, co kluczowe zmienne makroekonomiczne, jak wzrost gospodarczy czy bezrobocie. Widać to na wykresach poniżej. Więc gwałtowny spadek PKB i później ewentualny brak V-kształtnego szybkiego odbicia powinien przełożyć się na spadek cen mieszkań. Wraz z rosnącym bezrobociem mniej będzie osób chętnych do kupienia nieruchomości do zamieszkania. Wraz ze spadkiem aktywności w turystyce mniej będzie chętnych do kupienia nieruchomości na wynajem krótkookresowy. Popyt więc się obniży, a jednocześnie podaż nie ma szans zareagować tak szybko.

Po drugie, mieszkania są traktowane jako lokata kapitału i ten czynnik może być wciąż w grze w warunkach spadających stóp procentowych. Inwestycja w mieszkanie dziś wiąże się oczywiście z dużo, dużo większym ryzykiem niż jeszcze kilkanaście tygodni temu, bo zwiększyło się ryzyko związane z najemcami. Ale jednocześnie spada zyskowność innych, alternatywnych klas aktywów – kto wie, czy po korekcie o ryzyko spadek atrakcyjności innych klas aktywów nie jest większy (mowa o polskim, nie globalnym rynku). Sądzę, że wychodzenie z kryzysu będzie wiązało się z bardzo niskimi realnymi stopami procentowymi ze względu na dużą niepewność, niski stopień wykorzystania mocy produkcyjnych i potrzebę utrzymania wyraźnie dodatniej inflacji. Lokaty bankowe będą przynosiły realne straty. Akcje i obligacje korporacyjne to na polskim rynku oferta tylko dla bardzo doświadczonych inwestorów. Fundusze inwestycyjne bywają dość drogie. Mieszkania więc przez część zamożniejszych osób będą wciąż traktowane jako atrakcyjna alternatywa. Aczkolwiek… 

fot. / / SpotData

Po trzecie, w czasie spłacania zobowiązań fiskalnych po kryzysie dla rządzących bardzo atrakcyjną opcją będzie wprowadzenie wyższych podatków od nieruchomości. Wydaje się, że może to być istotny czynnik ryzyka dla inwestycji w nieruchomości. Koszty amortyzowania wstrząsu gospodarczego przez budżet państwa mogą być tak duże, że gdy kurz opadnie pojawi się wiele inicjatyw podatkowych. Będzie to zresztą pożądane. A podatki majątkowe są relatywnie najmniej szkodliwe dla aktywności gospodarczej i jednocześnie dość atrakcyjne politycznie (uderzają w najzamożniejszych).

Podsumowując, dwa czynniki będą oddziaływać negatywnie na ceny nieruchomości, a jeden – pozytywnie. Jeżeli mają Państwo ustrukturyzowane przemyślenia odnośnie tego problemu, zapraszam do kontaktu – ciekawe opinie mogę któregoś dnia przekazać wszystkim czytelnikom.

fot. / / SpotData

***

Jeszcze kilka słów o krzywej epidemii (dane poniżej). Prawie wszędzie widać wypłaszczenie. W najbardziej dotkniętych krajach spada liczba dziennych zgonów. Idziemy w lepszym kierunku. Teraz największe wyzwanie będzie polegało na takiej organizacji życia społecznego, by po wygaśnięciu tej fali nie pojawiła się szybko kolejna.

fot. / / SpotData

Chcesz codziennie takie informacje na swoją skrzynkę? Zapisz się na newsletter SpotData.

Chcesz samodzielnie analizować dane ekonomiczne? Platforma SpotData to darmowy dostęp do ponad 40 tysięcy danych z polskiej i światowej gospodarki, które można analizować, przetwarzać i pobierać w formie wykresów i tabel do Excela. Sprawdź na: https://spotdata.pl/ogolna.

Ignacy Morawski
Ignacy Morawski
główny ekonomista „Pulsu Biznesu” i dyrektor SpotData

Pomysłodawca projektu i szef zespołu SpotData. Przez wiele lat pracował w sektorze bankowym (WestLB, Polski Bank Przedsiębiorczości), gdzie pełnił rolę głównego ekonomisty. W latach 2012-16 zdobył wiele wyróżnień w licznych rankingach, zajmując m.in. dwukrotnie miejsce na podium konkursu na najlepszego analityka makroekonomicznego organizowanego przez "Rzeczpospolitą" i Narodowy Bank Polski. W 2017 roku znalazł się na liście New Europe 100, wyróżniającej najbardziej innowacyjne osoby Europy Środkowej, publikowanej przez „Financial Times”. W 2019 r. wyróżniony przez ThinkTank jako jeden z 10 ekonomistów najbardziej słuchanych przez polski biznes. W tym samym roku projekt SpotData, który założył, został nominowany do nagrody GrandPress Digital. Absolwent ekonomii na Uniwersytecie Bocconi w Mediolanie i nauk politycznych na Uniwersytecie Warszawskim.

Tematy
Szukasz pracownika? Znajdź go na Pracuj.pl

Szukasz pracownika? Znajdź go na Pracuj.pl

Advertisement

Komentarze (117)

dodaj komentarz
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
wtomek
stopy procentowe z obecnych poziomów już nie mają gdzie spadać . Jest kwestią czasu całkiem być może krótkiego , gdy to zmieni kierunek. Módlmy się , by to się nie odbyło w formie drastycznej reakcji na polski kryzys finansowy związany z tąpnięciem waluty. Kupić mieszkanie dla własnych potrzeb jest rozsądne, natomiast lokować w stopy procentowe z obecnych poziomów już nie mają gdzie spadać . Jest kwestią czasu całkiem być może krótkiego , gdy to zmieni kierunek. Módlmy się , by to się nie odbyło w formie drastycznej reakcji na polski kryzys finansowy związany z tąpnięciem waluty. Kupić mieszkanie dla własnych potrzeb jest rozsądne, natomiast lokować w to pieniądze dla mnie to głupota. Oceniać inwestycje należy po jej zamknięciu , tu się wiele mówi o opłacalności lokowania oszczędności w sytuacji otwartej inwestycji. W wielu miejscach można poczytać na temat z tym związanych kłopotów.
tokio102
nie każdy potrafi wyciągać po 10-20% w skali roku, dlatego woli mieć 5 czy 10% w skali roku i dlatego wkłada w nieruchomości.... uważasz że jak ktoś nie ma pomysłu to lepiej aby trzymał pieniądze w banku (a te co 10 lat będą topniały o połowę).
krach na rynku nieruchomości to pestka, po krachu za X lat wszystko wróci do normy,
nie każdy potrafi wyciągać po 10-20% w skali roku, dlatego woli mieć 5 czy 10% w skali roku i dlatego wkłada w nieruchomości.... uważasz że jak ktoś nie ma pomysłu to lepiej aby trzymał pieniądze w banku (a te co 10 lat będą topniały o połowę).
krach na rynku nieruchomości to pestka, po krachu za X lat wszystko wróci do normy, a pieniądz po krachu już nie wróci bo milion będzie warty jeden grosz.
tokio102
jak to nie stopy procentowe nie mają gdzie spadać?
czas na ujemne stopy, a później Państwa będą pobierać opłaty od depozytów
podziękujemy za to tym wszystkim co nie noszą nawet złotówki przy "d..." a jak sklep nie obsługuje pieniądza bezgotówkowe to jakaś dziwna mina na ich twarzach, jak by miał być obowiązek...
jak to nie stopy procentowe nie mają gdzie spadać?
czas na ujemne stopy, a później Państwa będą pobierać opłaty od depozytów
podziękujemy za to tym wszystkim co nie noszą nawet złotówki przy "d..." a jak sklep nie obsługuje pieniądza bezgotówkowe to jakaś dziwna mina na ich twarzach, jak by miał być obowiązek.... teraz tych bezgotówkowców strasznie przybyło, banki i organizacje płatnicze wskazały że pieniądze mają koronawirusa a "pelikany" wszystko złapały w pysk i powtarzały pomijając fakt że WHO miało inne zdanie....
specjalnie_zarejstrowany1
Wiekszosc z Was zyje w Polsce i nie widzieliscie na wlasne oczy jak wygladal na rozwinientym rynku kapitalowym krach na rynku mieszkan. Tutaj rynek kapitalowy ma 30 lat i na dobra sprawe jeszcze nie doswiadczyl krachu. Poczytajcie co sie dzialo na wyspach, krajach srodziemnomorskich lub po prostu w stanach w 2008. Tylko nie mowie Wiekszosc z Was zyje w Polsce i nie widzieliscie na wlasne oczy jak wygladal na rozwinientym rynku kapitalowym krach na rynku mieszkan. Tutaj rynek kapitalowy ma 30 lat i na dobra sprawe jeszcze nie doswiadczyl krachu. Poczytajcie co sie dzialo na wyspach, krajach srodziemnomorskich lub po prostu w stanach w 2008. Tylko nie mowie o artykulach tylko zobaczcie blogi albo komentarze na youtubie zwyklych ludzi. Na ten moment to forum to sa opowiesci slepcow o kolorach.
tokio102
nieruchomości są jak jedzenie jeśli chodzi o spadki i wzrosty.
i co w Madrycie czy Barcelonie, Mediolanie, Rzymie mieszkania są tańsze niż w Warszawie?
wiadomo że każdy chciałby aby było taniej, aby kredyt lub najem nie pochłaniał np. połowy pensji, ale z drugiej strony kto by chciał inwestować w Warszawie 300 czy 400 tyś
nieruchomości są jak jedzenie jeśli chodzi o spadki i wzrosty.
i co w Madrycie czy Barcelonie, Mediolanie, Rzymie mieszkania są tańsze niż w Warszawie?
wiadomo że każdy chciałby aby było taniej, aby kredyt lub najem nie pochłaniał np. połowy pensji, ale z drugiej strony kto by chciał inwestować w Warszawie 300 czy 400 tyś za kawalerkę by ją później wynajmować za 1000 zł (a z tego płacić podatki, opłaty, remonty etc., poświęcać czas i ryzyko)
tokio102 odpowiada tokio102
kolejne obniżki stóp procentowych, już chyba nikt nie będzie trzymał pieniędzy w bankach np na 0,3% w skali roku. cześć tych pieniędzy znów wyląduje w nieruchomościach...
co nie wróży spadków cen mieszkań
tokio102 odpowiada tokio102
nawet jak by przyjąć że ceny troszkę spadną za kilka lat, to czy warto czekać 5 lat na spadki 10%, a przez te 5 lat wydawać 3000 zł x 60 miesięcy na najem?
anna_domagalczyk
@specjalnie_zarejestrowany1: Bo to tylko kolejne awatary naganiaczy na nieruchomości. Teraz za wszelką cenę chcą osłabić spadki. Wystarczy spojrzeć na podobny dobór wyrazów, budowę zdań, prymitywną niby-argumentację, wygląda że to jedna osoba dyskutuje ze sobą.
anna_domagalczyk odpowiada tokio102
A skąd wziąłeś cenę najmu? Bo bez niej to wyliczenie o kant dudy potłuc.

Powiązane: Koronawirus w Polsce

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki