Eksperci: ceny mieszkań nie powinny już gwałtownie rosnąć. To może być najlepszy czas na sprzedaż

Ceny mieszkań nie powinny już tak gwałtownie rosnąć, jak w poprzednich latach, więc być może jest to najlepszy moment na ich sprzedaż. Wciąż jednak brakuje alternatyw inwestycyjnych - ocenili eksperci podczas debaty portalu Nieruchomosci-online. pl. Ich zdaniem, wzrost stawek najmu jest tymczasowy i nie należy na jego podstawie liczyć przyszłej stopy zwrotu.

"Patrząc na dane statystyczne, wydaje się, że rynek nieruchomości się schładza. Nie widzę takiego czynnika na rynku, który spowodowałby, że popyt jeszcze gwałtownie będzie wzrastał. A zatem nie będzie tak gwałtownego wzrostu cen, jaki obserwowaliśmy w ostatnich latach. Dlatego być może jest to najlepszy moment na sprzedaż nieruchomości" - oceniła podczas debaty Ewa Klos-Rychter z KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości we Wrocławiu.

Ekspertka podkreśla jednak, że niektórzy właściciele przyjęli pozycję wyczekującą, ponieważ nie mają alternatywy inwestycyjnej.

"Jeżeli sprzedajemy nieruchomość, to co potem zrobić z gotówką? Prawdopodobnie tylko osoby, które mają plany kupna mniejszego lub większego mieszkania będą realizować sprzedaż, natomiast osoby posiadające kilka mieszkań w celach inwestycyjnych, wstrzymają się" - oceniła Klos-Rychter.

Zdaniem ekspertów, alternatywą inwestycyjną dla mieszkań mogłyby być lokaty bankowe, jeśli tylko banki podwyższą ich oprocentowanie.

"Depozyty w bankach nadal są bardzo nisko oprocentowane, sytuacja na giełdzie jest niepewna. Banki powinny podwyższać oprocentowanie lokat. Gdyby tak rzeczywiście się stało i wzrosty byłyby istotne, byłaby to alternatywa odciągająca osoby mające pieniądze od sfery inwestowania w nieruchomości" - ocenił Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

"Natomiast na razie, przy obecnej skali inflacji, inwestor trzymający pieniądze w banku, realnie traci w ciągu roku kilka, czasami nawet kilkanaście procent. Bo jeśli ktoś trzyma pieniądze na 0 proc., a inflacja jest około 11-procentowa, to jego ujemne realnie oprocentowanie wynosi właśnie 11 proc. Trzeba to wprost nazwać. Takie osoby, nie widząc alternatywy w innych aktywach, będą nadal utrzymywać inwestycje, próbując je oczywiście wynajmować" - dodał.

Jego zdaniem, wzrost cen mieszkań w dalszej perspektywie będzie utrzymany, chociaż nie powinien on być już tak drastyczny, jak w ubiegłym roku.

Klos-Rychter zwróciła uwagę, że popyt na rynku nadal jest odczuwalny, ale zmieniły się przesłanki do zakupu nieruchomości.

"W 2021 r. mieliśmy do czynienia z sytuacją, że mieszkania, które miały pewną cechę atrakcyjności, były natychmiast kupowane. Niektórzy wręcz licytowali ceny. W tej chwili strona kupująca wpada w drobną panikę, ponieważ boi się utraty zdolności kredytowej. Kupujący nie wiedzą, czy za miesiąc-dwa, będzie ich stać na ten sam rodzaj mieszkania, dlatego zaczęli się spieszyć. Z kolei klienci, którzy nie muszą w tej chwili kupić mieszkania, wyczekują. Klienci gotówkowi myślą, że ceny może spadną, że to nie jest dobry moment na zakupy. I ja rzeczywiście uważam, że już skończył się czas szybkich, nieprzemyślanych zakupów. Można chwilkę poczekać, rozejrzeć się, obejrzeć nieruchomości" - oceniła Klos-Rychter.

"Podaż moim zdaniem będzie wzrastać, co pokaże nam końcówka 2022 r. W 2020 i 2021 r. mieliśmy „hura zakupy”. Klienci mieli zdolność kredytową i kupowali marzenia. Te marzenia podlegają teraz weryfikacji, ponieważ wzrastają raty kredytów. Stąd na rynku pojawią się mieszkania, na których spłatę klientów po prostu nie będzie stać" - dodała.

Eksperci przeanalizowali również "bezprecedensową sytuację" na rynku najmu, spowodowaną napływem uchodźców. Jak wskazano, z powodu gigantycznego popytu oferta jest już bardzo mała, dlatego wiele osób wciąż rozważa inwestowanie właśnie w mieszkania.

"Dużo nieruchomości zostało wynajętych, natomiast trzeba zadać sobie pytanie, czy osoby wynajmujące są zadowolone ze stopy zwrotu. Przy obecnych cenach zakupu nieruchomości te stopy uległy pogorszeniu. Biorąc pod uwagę, że na rynek wchodzą także fundusze inwestycyjne, nie można oczekiwać, że stopy zwrotu będą wyższe. Polacy nauczyli się traktować najem jako rozwiązanie przejściowego problemu z zamieszkaniem, natomiast docelowo większość planuje zakup nieruchomości zgodnie ze swoimi możliwościami finansowymi. W związku z tym ocena popytu na najem tylko pod kątem uchodźców z Ukrainy może być obarczona dużym błędem" - oceniła Iwona Wieczorek z agencji RE/MAX Capital Warszawa Nieruchomości.

"Wskaźnik wzrostu czynszów jest tymczasowy. Nie należy się do niego przyzwyczajać i absolutnie nie należy liczyć przyszłej stopy zwrotu na podstawie aktualnej wysokości czynszów. Boom na rynku najmu zapewne minie. Część uchodźców oczywiście zostanie w Polsce, ale sytuacja zacznie się normalizować. Chociaż w tej chwili, rzeczywiście wynajmujący rządzą rynkiem. Jest bardzo duży popyt na najem, tylko nie ma ofert" - dodała Ewa Klos-Rychter.

Zwróciła też uwagę na coraz wyższe stawki najmu.

"Trudno oceniać zachowanie wynajmujących. Zachowują się tak, jak pozwala im na to rynek, czyli podwyższają czynsze do wysokości graniczących już ze zdolnością najemców. We Wrocławiu kawalerka licząca ponad 30 m kw. to dziś koszt 3 tys. zł z opłatami. To wzrost o 40-50 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Najem rzeczywiście odradzał się już po pandemii, ale w tej chwili mamy do czynienia z sytuacją nienormalną na rynku. To jednak sytuacja przejściowa. Prognozuję, że w ciągu jednego roku wysokość czynszów będzie skorygowana. Stawki może nie wrócą do takiego poziomu jak dawniej, bo jednak część uchodźców zostanie, ale będą niższe niż obecnie" - oceniła Klos-Rychter. (PAP Biznes)

sar/ ana/