Jedynie co siódme mieszkanie w Warszawie oferowane jest obecnie za mniej niż 600 tys. zł – wynika z danych Metrohouse i Credipass. Spadek odsetka mieszkań z rynku wtórnego, które kwalifikują się do dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, zanotowano na wszystkich największych rynkach w Polsce.
Jeszcze wiosną udział mieszkań oferowanych za mniej niż 600 tys. zł w Warszawie wynosił 35 proc. (-21 pp.). Spadek o ponad 20 pp. zanotowano także w Krakowie (20 proc. w listopadzie i -25 pp.), Gdańsku (25 proc. i -25 pp.) oraz Wrocławiu (37 proc. i -23 pp.).
Spośród największych rynków spadek zanotowano także w Poznaniu (51 proc. i -13 pp.) oraz Łodzi (78 proc. i -6 pp.). Poznań i Łódź były jednymi z największych miast, w których odsetek rzeczonych mieszkań przekraczał 50 proc. Podobnie, choć także w obliczu spadku udziału, było w Szczecinie (65 proc.), Bydgoszczy (86 proc.), Toruniu (74 proc.), Białymstoku (79 proc.), Olsztynie (79 proc.), Lublinie (70 proc.), Rzeszowie (60 proc.).
Spośród analizowanych miast jedynie w Katowicach zanotowano wzrost udziału mieszkań wycenianych na mniej niż 600 tys. zł (75 proc. i +5 pp.).
Przypomnijmy, że nie każde mieszkanie kwalifikuje się do dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, co wyjaśnialiśmy w artykule „Bezpieczny kredyt 2 proc. – jak duże mieszkanie można kupić?”
Deweloperzy sterują podażą
Z przetrzebioną ofertą muszą jednak radzić sobie także szukający własnego „M” na rynku pierwotnym. Jak bowiem wynika z danych Otodom Analytics, w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2023 r. deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce wprowadzili do oferty o ok. 30 proc. mniej mieszkań, niż sprzedali. Wraz z powiększającą się różnicą pomiędzy popytem a podażą rosną ceny mieszkań.
Biorąc pod uwagę pierwsze trzy kwartały 2023 r., do sprzedaży na analizowanych rynkach trafiło 28,6 tys. mieszkań – o 26 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali 41,4 tys. lokali – o 9 proc. więcej niż w całym 2022 r.
Pod koniec września w ofercie pozostawało 38 tys. mieszkań. W październiku sytuacja była nieznacznie lepsza. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali ok. 39 tys. lokali – o ok. 22 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r.
Ceny mieszkań wyraźnie w górę
Dziś popyt generuje przede wszystkim rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Z jednej strony w trzycyfrowym tempie względem poprzedniego, co prawda kiepskiego roku, rośnie liczba wniosków o kredyty hipoteczne, z drugiej część klientów zdecydowała się na przyspieszenie decyzji o kupnie mieszkania właśnie w obawie przed wzrostami stawek.
To wszystko wpływa na znów szybko rosnące stawki wpisywane zarówno w ogłoszeniach sprzedaży jak i aktach notarialnych. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w III kw. 2023 r. w ujęciu kwartalnym wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach wahał się od 2 do 6 proc.
Trudniej o negocjowanie ceny
Wraz z rosnącym popytem i cenami spadają możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania. Średnie możliwości negocjacyjne w III kw. 2023 r., a więc w pierwszym kwartale z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” znalazły się na najniższym poziomie od roku.
