Analityków nieruchomości wróżenie ze szklanej kuli

redaktor Bankier.pl
Polski rynek nieruchomości wciąż jest młody, a ostatni rok – rok kryzysu – trudno uznać za udany. Ograniczenie oferty, spadek cen „nadmuchanych” w latach 2006-2008 do nieprzeciętnych wartości, malejąca liczba nowych inwestycji – czy to wszystko dało się przewidzieć? Czy na polskim rynku nieruchomości możemy mówić o precyzyjnym prognozowaniu?

W 2009 roku ceny będą wciąż rosły, więc…

…kupuj już teraz, bo taniej nie będzie. Taka diagnoza popularna była wśród analityków jeszcze w 2 połowie 2008 roku. Głosy, że nasz rynek obroni się przed zawirowaniami nadchodzącymi z zachodu milkły z końcem roku – wraz z pojawiającymi się informacjami o ograniczaniu kredytowania przez banki.

Już w styczniu 2009 Marek Wielgo pisał w Gazecie Wyborczej: „Ubiegły rok pokazał, że na dobre rady analityków nie ma co liczyć. Wszyscy - z renomowanych banków, firm doradczych specjalizujących się w mieszkaniówce czy pośredniczących w obrocie nieruchomościami - się pomylili.” Faktycznie, kto przed końcem 2008 kupił mieszkanie po wywindowanych cenach, już niedługo mógł poczuć się oszukany przez optymistyczne prognozy.

„Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego popytu)” – pisał jeszcze z końcem października 2008 Emil Szweda, analityk Open Finance.



Aleksandra Szarek-Ostrowska podsumowywała końcówkę roku 2009 tak: „Mieszkania potaniały w tym roku o ok. 10 proc., w przyszłym roku spadki będą podobne, chociaż możemy też spodziewać się wyhamowania cen, a nawet niewielkich wzrostów. […]Obserwowanie sytuacji rynku nieruchomości skłania do postawienia pytania o to, czy przyszły rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania. Jak najbardziej tak, jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej skłonni są do negocjacji. Kupując mieszkanie, możemy liczyć w najlepszym wypadku nawet na dwudziestoprocentowy upust. Poza tym duża liczba ofert pozwoli łatwo znaleźć wymarzone mieszkanie.”

Paweł Majtkowski, analityk Expandera, prognozował w styczniu 2009 spadek cen o 15% przed jesienią – i ten okres wskazywał jako najkorzystniejszy do nabycia nowego mieszkania. Jednocześnie nie wierzył w zmniejszenie dostępności kredytów – czy to w złotych, czy we franku – a złoty stał akurat nisko, więc perspektywa zadłużenia się w walucie szwajcarskiej wyglądała obiecująco.

  Czas na własne mieszkanie

Michał Macierzyński, analityk Bankiera, kontrował słowami o łapaniu spadającego noża – ceny mieszkań miały spaść – z uwzględnieniem inflacji – o 30%, a w stabilność akcji kredytowej w perspektywie kilku następnych lat nie wierzył. „Banki będą bardzo ostrożne również ze względu na spowolnienie gospodarcze, a w efekcie wzrost bezrobocia. Nawet jeśli sami nie stracimy pracy, to firmy będą mniej skłonne do podnoszenia pensji” – ostrzegał. Nie da się ukryć – miał rację.

Tymczasem niedługo później wzrost zarobków załamał się, a gry zachodnich banków na polskiej walucie zweryfikowały złudne poczucie „bezpieczeństwa” kredytów we franku szwajcarskim. W połowie 2009 dostępność kredytów w walutach zdecydowanie spadła – a o łatwej pożyczce powyżej 100% wartości lokalu mogliśmy zapomnieć. W czerwcu tylko 2 banki oferowały kredyty w euro bez wkładu własnego. O stabilizacji cen mówiło się praktycznie co miesiąc, choć wedle raportu AMRON spadki wyhamowały dopiero pod koniec III kwartału 2009 roku. Akcja kredytowa – faktycznie – odżyła w III kwartale, niemniej trudno mówić o powrocie do pożyczkowego eldorado, jakie pamiętamy z lat poprzednich.

Rekomendacja T – strzelba, która nie wypaliła

Projekt zbioru zasad zaostrzających podejście do ryzyka trafił z KNF do banków w grudniu 2008. Banki głośno wyrażały sprzeciw – twierdziły, że z ryzykiem poradzą sobie same, bez odgórnych regulacji – a twarde przepisy Rekomendacji mogą praktycznie zastopować sprzedaż kredytów hipotecznych, co dodatkowo pogrąży rynek nieruchomości. Nadzór odpowiadał, że skończył się czas samoregulacji rynku, czas na rozwiązania systemowe. Temat okresowo przewijał się przez media, konsultacje i spory trwały, tymczasem banki faktycznie same zaostrzyły zasady przyznawania kredytów – zarówno poprzez ostrożne podejście do ryzyka i wymagania odnośnie zdolności kredytowej, jak i poprzez rosnące koszty pożyczek na zakup mieszkania.
Wszystko o nieruchomościach w jednym miejscu


Rekomendacja T, po blisko rocznym odbijaniu się pomiędzy Komisją Nadzoru Finansowego a Związkiem Banków Polskich, ma wejść w życie dopiero w połowie 2010. Zaostrzy zasady wyliczania zdolności kredytowej i przywróci konieczność posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów w walutach obcych. Strzelba, zawieszona nad kominkiem w I akcie pod koniec 2008 roku – nie wypaliła. Jeszcze.

„Rodzina na swoim” – pigułka dobra na wszystko?

Państwowy program wsparcia dla małżeństw poszukujących pierwszego „własnego” mieszkania, który wystartował w 2007 roku, jeszcze pod koniec 2009 roku wskazywany był jako czynnik „stabilizujący” rynek nieruchomości. Okazał się jednak ostatnią deską ratunku dla niejednego dewelopera - a i kolejne banki oferujące pożyczki hipoteczne z dopłata państwa upatrzyły w nich niezły interes. W 2009 Finamo wskazywało na fakt, iż niektóre oferty w ramach RnS w porównaniu z normalnymi, w pełni komercyjnymi ofertami kredytów – wypadają wręcz niekorzystnie. Jednocześnie deweloperzy zaczęli obniżać ceny mieszkań do poziomu kwalifikującego do programu.



Mimo wielu propozycji zmian – od poszerzenia zakresu osób uprawnionych do kredytu z dopłatą, przez ograniczenie programu do rynku pierwotnego – „Rodzina na swoim” pozostała symbolicznym kredytowym „kołem ratunkowym” roku 2009 – zarówno dla kupujących, jak i banków czy deweloperów.

Prognozy, fusy, szklana kula…

Zderzenie prognoz z przełomu 2008/2009 z rzeczywistością nasuwa wniosek, że – na dłuższą metę – długoterminowe przewidywanie zachowania naszego rynku mieszkaniowego dość mocno przypomina wróżenie z fusów. Traktowanie rekomendacji analityków ze śmiertelną powagą przed uderzeniem kryzysu czy wiara w niekończące się wzrosty cen mogły doprowadzić do wyjątkowo niekorzystnych decyzji. Opinie późniejsze – bardziej stonowane też trudno uznać za precyzyjne. Można było potraktować je jako wskazówki, trudno zarzucać im wprost nierzetelność – ale z pewnością nie wolno poddawać się ich magii.

Warto jednak zauważyć, że większość publikacji – ukazujących się czy to przed końcem 2008, czy przez 2009 rok zawierała dość konkretny przekaz: warto kupić mieszkanie. Bo ceny już spadły. Bo oferta jest korzystna. Bo dostęp do kredytów się zmniejszy. Bo złoty jest tani. Bo Rekomendacja T odetnie nas od możliwości zakupu. Bo lepiej już nie będzie. Przykłady można mnożyć – wniosek pozostaje jeden. Prognozy i rekomendacje wystawiane przez tych, którzy bezpośrednio uczestniczą w rynku obrotu nieruchomościami – czy to ze strony finansowej (kredyty), czy pośrednictwa – raczej nie mogły i nie mogą być inne. A właśnie one królowały – i królują nadal w popularnych mediach. A bezgraniczne zaufanie do nich – cóż, to jak z wizytą u wróżki.

Michał Kryński
Bankier.pl
 

Michał Kryński

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~Grzesiek

Brawo, swietny artykul. Normalnie czasem mam wrazenie, ze zyjemy w jednym wielkim mafijnym kraju.

! Odpowiedz
0 0 ~genowefa

Bajania analitykow to jedna sprawa, druga jest brak danych o przyzwoitej jakosci. Nie ma dobrych danych praktycznie z zadnego segmentu rynku. W tym serwisie przynajmniej są podstawowe metryki dla cen wynajmu obliczane w tygodniowych interwalach: http://cenymieszkan.appspot.com/ polecam.

! Odpowiedz
0 1 ~nostri

Ten człowiek przynajmniej, nie robi z siebie idioty. Nie wieści spadków nie pieje nad wzrostami. Opisał co się dzieje i WSKAZAŁ, że ludzie którzy żyją z wysokich cen mieszkań to są ci tzw analitycy - naganiacze (dla mnie to jak złodzieje w białych rękawiczkach). Nie dość, że celowo wprowadzają w błąd potencjalnego kredytobiorcę, to starają się kreować rynek w taki sposób aby ludzie zadłużali się ponad siły, ku chwale ich prowizji. Do takich artykułów trzeba dawać linka na 4 podstawowych portalach: Onet.pl WP.pl Interia.pl i o2.pl, za każdym razem jak pojawia sie sponorowana wypocina. Nie czekaj KUPUJ... Bank twój przyjaciel dzisiaj ci da pieniądze, jutro może już nie...Deweloper łaskawca dzisiaj wybuduje tylko dla Ciebie, jutro może już nie...
NIE DAJMY SIĘ OKRADAĆ Z NASZEJ WIELOLETNIEJ PRACY i z godności.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Leech

Odpowiedź:
Wielu! Nie muszą pracować 12 godzin na dobę, maja trochę czasu na poklikanie. Nie oglądają każdej złotówki z obu stron, zanim ją wydadzą, to i internet maja w kartonie.

! Odpowiedz
1 0 ~patryk

skoro wy tyle wiecie do proszęo konkrety, chcę kupiś nowe mieszkanie do 60 m w szczecinie, w tamtym roku oglądałem kilka w cenie około 5 tys, podobno mająspaść o 20- 50 % co niektórzy tu piszą , przez ostatni tydzien szukałem i co??? nie ma żadnych, może gdzieś na zadupiu - dąbie, ewntualnie słoneczne, skoro tak wszystko wiecie to proszę mi podać kontakt gdzie sąte taniejące mieszkania,

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Marek

Ciekawe ilu kartoniarzy jeszcze się wypowie

! Odpowiedz
0 1 ~silvermario

nie siedź na forum i nie wylewaj swoich żali i frustracji tylko śmigaj wpłacić kolejną ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania na górce cenowej ;)

! Odpowiedz
0 0 ~maverix

Oby więcej takich materiałów. Na pohybel niezależnym doradcom finansowym!

! Odpowiedz
0 0 ~ bb



Nareszcie wlasciwa ocena . To prawda wielu analitykow zajmuje sie manipulacja

! Odpowiedz
0 0 ~bud fox

ceny mieszkań będą dalej spadać, ponieważ zwyczajnie są przewartościowane, każdy kto umie liczyć to wie, że po obecnych cenach nie opłaca się kupować nieruchomości, kupują tylko jelenie

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne