Ceny po jakich zawierane są transakcje na rynku mieszkaniowym potrafią znacząco odbiegać od tego, czego życzyliby sobie sprzedający. 10-proc. obniżki są niemal normą.
Nawet o jedną czwartą – o tyle potrafią być niższe ceny transakcyjne mieszkań od tych z ofert wystawianych przez sprzedających. Z największymi różnicami mamy do czynienia w przypadku mieszkań największych, od czterech pokoi wzwyż. W Gdańsku sięgają one nawet 28,7 proc. Z kolei najmniej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania dwu- i trzypokojowe. Do takich wniosków skłania analiza przeprowadzona w oparciu o oferty sprzedaży mieszkań zamieszczone w serwisie Domiporta.pl w grudniu ub.r. oraz ceny, po których transakcje zakupu lokali w IV kw. ub.r. realizowali klienci Open Finance. Pod uwagę wzięliśmy sześć miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.
Różnica w poszczególnych segmentach w każdym z miast wygląda inaczej. Na przykład w Łodzi im większe mieszkanie, tym różnica między ceną ofertową a transakcyjną jest większa. W przypadku kawalerek różnica wynosi 1,7 proc., zaś przy mieszkaniach cztero- i więcej pokojowych – 11 proc. Ale już w Krakowie jest zupełnie na odwrót, i to w przypadku najmniejszych, jednopokojowych mieszkań, ceny z umów kupna/sprzedaży były średnio o 23,8 proc. niższe niż te, po jakich sprzedający w tym czasie wystawiali swoje oferty.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań
| miasto |
kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk |
18,3% | 15,1% | 8,2% | 28,7% |
| Kraków | 23,8% | 8,2% | 5,6% | 2,9% |
| Łódź |
1,7% | 2,0% | 7,6% | 11,0% |
| Poznań | 0,8% |
4,0% | 20,0% | 15,6% |
| Warszawa | 9,7% |
7,7% |
-0,7% |
7,8% |
| Wrocław | 6,8% | 6,8% | 10,4% |
19,5% |
| ŚREDNIE | 10,2% |
8,5% | 8,5% | 14,2% |
Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
 | Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl |
W przypadku cieszących się największą popularnością lokali dwu- i trzypokojowych (cztery na pięć wszystkich zrealizowanych transakcji) różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są najmniejsze. Średnio jest to 8,5 proc. Mieszkania dwupokojowe we Wrocławiu i Gdańsku były sprzedawane nawet kilkanaście procent poniżej średniej ceny ofertowej właściwej dla tego segmentu. W Łodzi i Poznaniu kupujący mogli się cieszyć uzyskując od 2 do 4 proc. zniżki.
Udział poszczególnych typów mieszkań w liczbie transakcji ogółem w danym mieście
| miasto |
kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk |
9,4% |
36,6% | 42,6% |
11,5% |
| Kraków | 12,4% | 45,5% |
30,6% | 11,5% |
| Łódź |
6,3% | 45,1% |
42,3% |
6,3% |
| Poznań | 12,6% | 45,0% | 33,8% | 8,6% |
| Warszawa | 10,5% | 44,9% | 31,5% |
13,1% |
| Wrocław | 6,4% | 47,5% | 38,2% |
8,0% |
| ŚREDNIE | 9,6% | 44,1% |
36,5% | 9,8% |
Źródło: Open Finance.
Na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są większe niż na rynku pierwotnym. Wynika to najprawdopodobniej z tego, że nowe lokale wprowadzane do sprzedaży przez deweloperów, często na wczesnym etapie realizacji, oferowane są z cenami niższymi od tych wystawionych wcześniej – gotowych, lub których realizacja zbliża się ku końcowi. Skłonność sprzedających do dalszych negocjacji jest więc już nieco ograniczona. Przykładowo, średnia przewaga cen ofertowych nad transakcyjnymi w przypadku mieszkań dwupokojowych na rynku wtórnym wynosiła 12,9 proc., podczas gdy na rynku pierwotnym było to 4 proc.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | ||||||
| kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowie | 4-pokojowe i większe |
kawalerka |
2-pokojowe |
3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| 9,8% | 4,0% | 6,8% | 13,4% | 11,9% |
12,9% | 10,2% | 15,1% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
Prezentowane dane mogą być szczególnie użyteczne dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Uzbrojeni w taką wiedzę zyskują lepszą pozycję negocjacyjną. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione, zatem nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo. Niemniej zawsze warto się targować.
