Aby klient mógł wnioskować o kredyt hipoteczny spłacany w ratach malejących, musi wykazać się wyższą zdolnością kredytową niż w przypadku rat o stałej wysokości. Tymczasem warto rozważyć opcję spłacania hipoteki w ratach malejących, ponieważ różnica pomiędzy łącznymi kosztami kredytu może wynieść nawet 90 tysięcy złotych.
Równe są równe, a malejące maleją. W czym jeszcze tkwi różnica?
Na comiesięczną ratę kredytu hipotecznego składają się część kapitałowa i część odsetkowa. Różnica tkwi w proporcjach obu składowych. W przypadku rat równych klient początkowo spłaca odsetki, a kapitał stanowi małą część raty. Upraszczając, na początku spłaty kredytu klient zaledwie w niewielkim stopniu spłaca samo mieszkanie, a w dużej części uiszcza różne opłaty dla banku. Dopiero z czasem udział kwoty kapitałowej w racie zwiększa się w zamian za spłacone wcześniej odsetki dla banku.
Inaczej sprawa wygląda w przypadku rat malejących. Tu większość comiesięcznego zobowiązania spłacanego na poczet pożyczonej kwoty stanowi kapitał. Przyznana kwota kredytu dzielona jest na liczbę rat, a do każdej z nich dodana jest kwota odsetek. Klient przez cały okres kredytu spłaca tę samą kwotę kapitałową, natomiast część odsetkowa z każdym miesiącem zmniejsza się, co jednocześnie obniża kwotę comiesięcznego zobowiązania.
Profil klienta starającego się o kredyt hipoteczny
W styczniowym rankingu kredytów hipotecznych pożyczkę na zakup mieszkania z rynku wtórnego chce otrzymać bezdzietna para w wieku po 30 lat. Pracują na czas nieokreślony od ponad roku, zarabiają w sumie 6 tysięcy złotych netto miesięcznie. Powierzchnia mieszkania to 65 metrów kwadratowych, a jego wartość wynosi 350 tysięcy złotych. Umowa kredytowa jest podpisywana na 30 lat. Ranking opiera się na łącznym koszcie kredytu, na który składają się odsetki, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe i dodatkowe ubezpieczenia (na życie lub od utraty pracy), jeśli bank takich wymaga. Zakładamy, że prowizję za udzielenie kredytu (jeśli jest wymagana) klienci płacą z własnej kieszeni, jednak opłata ta jest dodana do łącznego kosztu kredytu.
Dodatkowe założenia:
- Klienci nie mają zobowiązań finansowych.
- Kredytobiorcy nie mają wkładu własnego w zakup nieruchomości.
- Klienci mają samochód.
- Nieruchomość wybudowano w 2005 roku.
- Mieszkanie znajduje się z mieście liczącym 300 tys. mieszkańców.
- Klienci skorzystają z innych produktów banku w zamian za lepsze warunki kredytowe.
Bankier.pl przeanalizował dwie opcje – pierwsza uwzględnia raty równe, w drugiej klienci decydują się na raty malejące.
Najlepszy kredyt z ratami równymi – zwycięża Deutsche Bank PBC
Przy kredycie hipotecznym na 350 tysięcy złotych rozłożonym na 360 stałych rat, pierwsze miejsce zajmuje Deutsche Bank PBC. Tu łączny koszt kredytu wyniesie blisko 411 tysięcy złotych. Drugie miejsce zajmuje Bank Zachodni WBK, trzecie zaś Nordea Bank Polska.
|
L.p. |
Bank |
Marża |
Oprocentowanie |
Maksymalna zdolność kredytowa |
Miesięczna rata |
Łączny koszt kredytu |
|
1. |
0,90% |
5,89% |
460 000 zł |
2 350 zł |
410 811 zł |
|
|
2. |
BZ WBK |
0,99% |
5,98% |
451 220 zł |
2 094 zł |
412 848 zł |
|
3. |
Nordea Bank Polska |
0,95% |
5,93% |
465 760 zł |
2 240 zł |
421 133 zł |
|
4. |
1,04% |
5,96% |
597 980 zł |
2 148 zł |
430 938 zł |
|
|
5. |
1,25% |
6,23% |
543 432 zł |
2 150 zł |
444 676 zł |
|
|
6. |
Bank Pekao SA |
1,49% |
6,43% |
508 160 zł |
2 196 zł |
448 236 zł |
|
7. |
1,10%, po roku 1,35% |
6,09%, po roku 6,34% |
549 850 zł |
2 119 zł, po roku 2 176 zł |
448 881 zł |
|
|
8. |
Kredyt Bank |
1,20% |
6,19% |
503 970 zł |
2 141 zł |
449 908 zł |
|
9. |
Pekao Bank Hipoteczny |
1,59% |
6,58% |
445 300 zł |
2 231 zł |
455 621 zł |
|
10. |
1,45% |
6,46% |
463 077 zł |
2 203 zł |
458 680 zł |
|
|
11. |
1,30% |
6,20% |
507 117 zł |
2 144 zł |
458 864 zł |
|
|
11. |
1,30% |
6,20% |
507 117 zł |
2 144 zł |
458 864 zł |
|
|
12. |
1,49% |
6,48% |
534 507 zł |
2 208 zł |
465 421 zł |
|
|
13. |
1,20%, po roku 1,55% |
6,19%, po roku 6,54% |
445 000 zł |
2 223 zł |
485 033 zł |
|
|
14. |
2,00% |
7,01% |
487 854 zł |
2 331 |
498 603 zł |
|
|
15. |
DnB Nord |
2,50% |
7,49% |
406 316 zł |
2 457 zł |
532 550 zł |
|
16. |
Bank BPS |
1,99% |
7,97% |
533 024 zł |
2 561 zł |
573 910 zł |
|
17. |
Polbank EFG |
2,40% |
7,39% |
501 422 zł |
2 421 zł |
622 171 zł |
Najlepszy kredyt hipoteczny z ratami malejącymi - Deutsche Bank PBC ponownie pierwszy
Czołówka zwycięzców w przypadku rat malejących jest zbliżona do opcji z ratami równymi. Istotna różnica dotyczy jednak łącznego kosztu kredytu wyliczonego przez banki, który przy ratach malejących jest znacznie niższy. W Deutsche Banku wyniesie on 320 tysięcy złotych.
|
L.p. |
Bank |
Marża |
Oprocentowanie |
Maksymalna zdolność kredytowa |
Miesięczna rata |
Łączny koszt kredytu |
|
1. |
0,90% |
5,89% |
360 000 zł |
3 040 zł |
320 173 zł |
|
|
2. |
Nordea Bank Polska |
0,95% |
5,93% |
360 120 zł |
2 895 zł |
325 733 zł |
|
3. |
BZ WBK |
0,99% |
5,98% |
451 220 zł |
2 716 zł |
328 206 zł |
|
4. |
1,04% |
5,96% |
462 371 zł |
2 786 zł |
334 682 zł |
|
|
5. |
Bank Pekao SA |
1,49% |
6,43% |
392 487 zł |
2 848 zł |
343 455 z |
|
6. |
1,45% |
6,46% |
371 291 zł |
2 893 zł |
348 772 zł |
|
|
7. |
1,25% |
6,23% |
413 884 zł |
2 824 zł |
350 118 zł |
|
|
8. |
1,10%, po roku 1,35% |
6,09%, po roku 6,34% |
423 950 zł |
2 778 zł, po roku 2 852 zł |
350 165 zł |
|
|
9. |
Kredyt Bank |
1,20% |
6,19% |
392 026 zł |
2 778 zł |
351 056 zł |
|
10. |
1,49% |
6,48% |
425 554 zł |
2 862 zł |
357 980 zł |
|
|
11. |
1,30% |
6,20% |
507 117 zł |
2 781 zł |
359 264 zł |
|
|
11. |
1,30% |
6,20% |
507 117 zł |
2 781 zł |
359 264 zł |
|
|
12. |
1,20%, po roku 1,55% |
6,19%, po roku 6,54% |
351 000 zł |
2 809 zł |
371 026 zł |
|
|
13. |
2,00% |
7,01% |
392 827 zł |
3 017 zł |
386 346 zł |
|
|
14. |
Bank BPS |
1,99% |
7,97% |
533 024 zł |
3 265 zł |
415 840 zł |
Osoby pracujące w sektorze finansowym mogą skorzystać z dodatkowej oferty w Banku BGŻ. Instytucja oferuje niższą marżę kredytu hipotecznego na poziomie 0,99%. Przy tych założeniach łączny koszt kredytu spłacanego w równych ratach wyniesie 421 019 zł (zamiast 458 tys. zł) a przy ratach malejących 324 539 zł (zamiast 348 tys. zł).
Klienci chcący spłacać kredyt hipoteczny w ratach malejących muszą wykazać się wyższą zdolnością kredytową, niż w przypadku rat równych. Przy podanych założeniach, zwycięzca styczniowego rankingu – Deutsche Bank PBC – zakładając spłatę zobowiązania w równych ratach, umożliwia zaciągnięcie ponad 465 tysięcy złotych pożyczki. W przypadku rat malejących kwota możliwa do zaciągnięcia spada o aż 100 tys. zł i wynosi 360 000 złotych.
Nie masz wkładu własnego – kilka banków nie pożyczy ci pieniędzy
W powyższych zestawieniach zabrakło kilku instytucji, które wymagają od swoich klientów wkładu finansowego w zakup nieruchomości. Osoby, które oszczędności nie posiadają, nie mogą wziąć kredytu w Banku BPH, BNP Paribas, Citi Handlowym, Credit Agricole, ING Banku Śląskim i Raiffeisen Banku.
Raty malejące bardziej opłacalne niż raty równe
Ranking Bankier.pl pokazuje, że w przypadku rat malejących klient może zapłacić za kredyt hipoteczny nawet kilkadziesiąt tysięcy mniej niż w opcji z ratami równymi. Najistotniejszą rolę odgrywa zdolność kredytowa i ocena możliwości finansowych klienta przez bank. Jeśli nic nie stoi na przeszkodzie, śmiało można decydować się na raty malejące i w perspektywie kilkudziesięciu lat kredytowania sporo zaoszczędzić.
Hanna Hylińska,
Redaktor Bankier.pl
» Co czeka klienta w zamian za niską marżę hipoteki?
» Jak poprawić zdolność kredytową?
» Jak wygląda i jak czytać raport BIK
