Wyższy wkład własny to tańszy kredyt? Nie zawsze

Klient pożyczający na mniejszą część nieruchomości i angażujący dużo własnych środków to mniej ryzykowny kredytobiorca. Mogłoby się wydawać, że banki będą skłonne obniżyć nieco stawki dla tego rodzaju klienteli. Jednak wielu kredytodawców nie przewiduje takiej premii w swoich siatkach marż.

Ponad 40 proc. nowych umów kredytów hipotecznych opiera się na wkładzie własnym nieprzekraczającym jednej piątej wartości mieszkania. Oznacza to, że trzech na pięciu kredytobiorców decyduje się w mniejszym stopniu skorzystać z bankowego finansowania i wykorzystuje własne oszczędności, by pokryć więcej niż „standardowe” 20 proc. wartości inwestycji.

Teoretycznie dla banków to dobra wiadomość – niska relacja długu do wartości nieruchomości sprawia, że rośnie bufor chroniący przed skutkami niewypłacalności dłużnika, także w sytuacji spadku cen na rynku mieszkań. Niższe ryzyko mogłoby znaleźć odzwierciedlenie w niższej cenie pożyczanego pieniądza. Sprawdziliśmy, czy klienci rzeczywiście są nagradzani w ten sposób za ograniczenie swojego apetytu na finansowanie.

10 kontra 20 proc. wkładu własnego – tu widać różnicę

W lipcowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl banki przygotowały oferty dla trzyosobowej rodziny kupującej mieszkanie w Warszawie. Założyliśmy, że lokal kosztuje 650 tys. zł, a gospodarstwo domowe ma do dyspozycji co miesiąc 10,9 tys. zł.

Kredytodawcy przedstawili swoje propozycje dla trzech wariantów wkładu własnego – 10, 20 i 51 proc. ceny nieruchomości. Przypomnijmy, że 10-procentowy wkład własny to dziś bezwzględnie wymagane minimum, a brakujące kolejne 10 proc. zgodnie z zaleceniami KNF może być dodatkowo zabezpieczone. Kilka instytucji nie korzysta z tej możliwości i nie udziela kredytów ze wskaźnikiem LTV (długu do wartości nieruchomości) równym 90 proc.

W bankach, które oferują zarówno kredyty z 10-, jak i 20-procentowym wkładem własnym zależność „niższe LTV = niższa marża” sprawdza się w każdym przypadku. Banki proponują niższe stawki klientom gotowym zaangażować własne oszczędności ponad absolutne minimum. Największą różnicę dostrzeżemy w ofercie Banku Zachodniego WBK (o 0,4 pp.) oraz eurobanku, gdzie 1/10 dodatkowej wpłaty własnej daje obniżkę marży o 0,33 pp.

Wysoki wkład własny - dla 6 banków to nie powód do obniżki

Zupełnie inaczej wypada porównanie marż kredytowych dla scenariusza z 20- i 51-procentowym wkładem własnym. Sześciu kredytodawców proponuje dokładnie taką samą stawkę klientom, którzy wpłacą 20 proc. wartości inwestycji i ponad połowę kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości. W przypadku profilowych kredytobiorców była to niebagatelna zmiana – 520 tys. zł kredytu kontra 318,5 tys. zł pożyczanych od banku.

Do grona zdecydowanie „premiujących” wysoki wkład własny można zaliczyć Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank Zachodni WBK oraz BOŚ. W przypadku tych instytucji stawka dla kredytu z LTV 49 proc. była niższa o 0,2 pp. niż dla standardowego zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym.

W pozostałych bankach spotkamy się albo z niewielką, kosmetyczną obniżką marży, albo wręcz z podwyższeniem stawki dla zaciągających niższy kredyt. W Banku BGŻ BNP Paribas klienci wpłacający 51 proc. wartości inwestycji mogliby liczyć na marżę o 0,1 pp. wyższą, niż gdyby sfinansowali 80 proc. ceny zakupu. Również nowi klienci PKO Banku Polskiego w tym scenariuszu zapłacą więcej – marża wzrośnie o 0,05 pp.

Rozważając mniejsze lub większe wykorzystanie kredytu w zakupie nowego lokum, warto zatem nie zakładać z góry, że wyższa wpłata zapewni nam lepsze warunki. W niektórych przypadkach, obniżając kwotę finansowania, wpadniemy w inną „przegródkę” cennika kredytodawcy i możemy zostać zaskoczeni nieco wyższą stawką marży.

Źródło: