Wyższy wkład własny to tańszy kredyt? Nie zawsze

analityk Bankier.pl

Klient pożyczający na mniejszą część nieruchomości i angażujący dużo własnych środków to mniej ryzykowny kredytobiorca. Mogłoby się wydawać, że banki będą skłonne obniżyć nieco stawki dla tego rodzaju klienteli. Jednak wielu kredytodawców nie przewiduje takiej premii w swoich siatkach marż.

Ponad 40 proc. nowych umów kredytów hipotecznych opiera się na wkładzie własnym nieprzekraczającym jednej piątej wartości mieszkania. Oznacza to, że trzech na pięciu kredytobiorców decyduje się w mniejszym stopniu skorzystać z bankowego finansowania i wykorzystuje własne oszczędności, by pokryć więcej niż „standardowe” 20 proc. wartości inwestycji.

Teoretycznie dla banków to dobra wiadomość – niska relacja długu do wartości nieruchomości sprawia, że rośnie bufor chroniący przed skutkami niewypłacalności dłużnika, także w sytuacji spadku cen na rynku mieszkań. Niższe ryzyko mogłoby znaleźć odzwierciedlenie w niższej cenie pożyczanego pieniądza. Sprawdziliśmy, czy klienci rzeczywiście są nagradzani w ten sposób za ograniczenie swojego apetytu na finansowanie.

10 kontra 20 proc. wkładu własnego – tu widać różnicę

W lipcowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl banki przygotowały oferty dla trzyosobowej rodziny kupującej mieszkanie w Warszawie. Założyliśmy, że lokal kosztuje 650 tys. zł, a gospodarstwo domowe ma do dyspozycji co miesiąc 10,9 tys. zł.

Kredytodawcy przedstawili swoje propozycje dla trzech wariantów wkładu własnego – 10, 20 i 51 proc. ceny nieruchomości. Przypomnijmy, że 10-procentowy wkład własny to dziś bezwzględnie wymagane minimum, a brakujące kolejne 10 proc. zgodnie z zaleceniami KNF może być dodatkowo zabezpieczone. Kilka instytucji nie korzysta z tej możliwości i nie udziela kredytów ze wskaźnikiem LTV (długu do wartości nieruchomości) równym 90 proc.

Różnica stawek marży kredytowej dla kredytu hipotecznego z 10-, 20- i 51-procentowym wkładem własnym (wartość nieruchomości 650 tys. zł, zobowiązanie na 25 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża kredytowa przy LTV 90 proc.

Marża kredytowa przy LTV 80 proc.

Marża kredytowa przy LTV 49 proc.

Różnica marż dla wariantu LTV 80 i 90 proc.

Różnica marż dla wariantu LTV 49 i 80 proc.

Alior Bank

2,49 pp.

2,29 pp.

2,29 pp.

- 0,20 pp.

0,00 pp.

Bank BGŻ BNP Paribas

Brak w ofercie

1,70 pp.

1,80 pp.

-

+ 0,10 pp.

Bank BPS

1,98 pp.

1,68 pp.

1,58 pp.

- 0,30 pp.

- 0,10 pp.

Bank Millennium

2,15 pp.

2,05 pp.

1,85 pp.

- 0,10 pp.

- 0,20 pp.

Bank Pekao

2,05 pp.

1,85 pp.

1,85 pp.

- 0,20 pp.

0,00 pp.

Bank Pocztowy

Brak w ofercie

1,59 pp.

1,39 pp.

-

- 0,20 pp.

Bank Zachodni WBK

2,39 pp.

1,99 pp.

1,79 pp.

- 0,40 pp.

- 0,20 pp.

BOŚ

2,20 pp.

2,00 pp.

1,80 pp.

- 0,20 pp.

- 0,20 pp.

Citi Handlowy

Brak w ofercie

1,69 pp.

1,69 pp.

-

0,00 pp.

Deutsche Bank

2,10 pp.

1,90 pp.

2,10 pp.

- 0,20 pp.

0,20 pp.

Eurobank

2,37 pp.

2,04 pp.

2,00 pp.

- 0,33 pp.

- 0,04 pp.

ING Bank Śląski

Brak w ofercie

1,69 pp.

1,69 pp.

-

0,00 pp.

mBank

2,30 pp.

2,20 pp.

2,20 pp.

- 0,10 pp.

0,00 pp.

PKO BP

1,91 pp.

1,74 pp.

1,79 pp.

- 0,17 pp.

+ 0,05 pp.

PKO BP *

1,76 pp.

1,59 pp.

1,55 pp.

- 0,17 pp.

- 0,04 pp.

Raiffeisen Polbank

1,89 pp.

1,69 pp.

1,69 pp.

- 0,20 pp.

0,00 pp.

* - Oferta dla klienta posiadającego od 6 miesięcy ROR w banku

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-17.7.2018 r.

W bankach, które oferują zarówno kredyty z 10-, jak i 20-procentowym wkładem własnym zależność „niższe LTV = niższa marża” sprawdza się w każdym przypadku. Banki proponują niższe stawki klientom gotowym zaangażować własne oszczędności ponad absolutne minimum. Największą różnicę dostrzeżemy w ofercie Banku Zachodniego WBK (o 0,4 pp.) oraz eurobanku, gdzie 1/10 dodatkowej wpłaty własnej daje obniżkę marży o 0,33 pp.

Wysoki wkład własny - dla 6 banków to nie powód do obniżki

Zupełnie inaczej wypada porównanie marż kredytowych dla scenariusza z 20- i 51-procentowym wkładem własnym. Sześciu kredytodawców proponuje dokładnie taką samą stawkę klientom, którzy wpłacą 20 proc. wartości inwestycji i ponad połowę kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości. W przypadku profilowych kredytobiorców była to niebagatelna zmiana – 520 tys. zł kredytu kontra 318,5 tys. zł pożyczanych od banku.

Do grona zdecydowanie „premiujących” wysoki wkład własny można zaliczyć Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank Zachodni WBK oraz BOŚ. W przypadku tych instytucji stawka dla kredytu z LTV 49 proc. była niższa o 0,2 pp. niż dla standardowego zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym.

W pozostałych bankach spotkamy się albo z niewielką, kosmetyczną obniżką marży, albo wręcz z podwyższeniem stawki dla zaciągających niższy kredyt. W Banku BGŻ BNP Paribas klienci wpłacający 51 proc. wartości inwestycji mogliby liczyć na marżę o 0,1 pp. wyższą, niż gdyby sfinansowali 80 proc. ceny zakupu. Również nowi klienci PKO Banku Polskiego w tym scenariuszu zapłacą więcej – marża wzrośnie o 0,05 pp.

Rozważając mniejsze lub większe wykorzystanie kredytu w zakupie nowego lokum, warto zatem nie zakładać z góry, że wyższa wpłata zapewni nam lepsze warunki. W niektórych przypadkach, obniżając kwotę finansowania, wpadniemy w inną „przegródkę” cennika kredytodawcy i możemy zostać zaskoczeni nieco wyższą stawką marży.

Michał Kisiel

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2019-12-05
WIBOR 3M 0,0000 1,7100%
2019-12-05
LIBOR 3M CHF -0,0038 -0,7228%
2019-11-29
EURIBOR 3M 0,0020 -0,3930%
2019-12-06