Nietrudno było przewidzieć bardzo duże zainteresowanie ostatnimi dopłatami do wkładu własnego w programie „Mieszkanie dla młodych”. Jeszcze przed wznowieniem dotowania lokali, rozczarowanie tysięcy rodzin wydawało się pewne. Obecnie wiele młodych rodzin ma nawet większy problem niż odmowna decyzja w sprawie przyznania dopłaty. Kłopoty tych kredytobiorców mogą posłużyć jako przestroga dla wszystkich nabywców nieruchomości.
Na początku stycznia zawiodły nie tylko systemy IT
Wcześniejsza historia programu MdM pozwalała przewidzieć, że ostatnie środki na dopłaty do wkładu własnego skończą się w trakcie 2-3 dni, a do banków komercyjnych oraz Banku Gospodarstwa Krajowego napłynie fala wniosków. Mimo tego, zawiodła organizacja po stronie kredytodawców i samego BGK. Komunikat Banku Gospodarstwa Krajowego z 11 stycznia 2018 r. potwierdza, że w pierwszym dniu wznowienia MdM-u, miały miejsce kłopoty informatyczne powodujące wydłużony czas rejestracji wniosków. Klienci banków wskazują, że po stronie instytucji komercyjnych również zawiodły systemy informatyczne. Osoby podejrzewające związek między brakiem dopłaty i problemami organizacyjnymi, rozważają nawet powództwo sądowe przeciwko bankom.
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl trudno dziwić się zdenerwowaniu wielu niedoszłych beneficjentów "Mieszkania dla młodych", bo ich sytuacja obecnie nie jest godna pozazdroszczenia. Problem mają przede wszystkim osoby nieposiadające zdolności kredytowej potrzebnej do powiększenia kredytu (o równowartość nieotrzymanej dopłaty). Innym kłopotem może być brak własnych oszczędności, które zastąpią spodziewane dofinansowanie i pozwolą na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z minimalnym wymaganym wkładem własnym (10 proc. ceny nieruchomości w przypadku „hipoteki” z ubezpieczeniem niskiego wkładu albo 20 proc. w pozostałych przypadkach).
Skala problemów związanych z brakiem dopłaty zależy również od tego, jakie są konsekwencje niewykonania zawartej umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej lub deweloperskiej. W wielu przypadkach, osoba lub firma oferująca mieszkanie, zatrzyma dla siebie otrzymany zadatek. Straty konsumenta z tego tytułu, mogą wynosić np. kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Trzeba zadać sobie pytanie, ile osób obecnie uwięzionych w MdM-owej pułapce brało pod uwagę najbardziej niekorzystny scenariusz. Nawet jeśli klient nie był świadomy zagrożenia, odpowiednią informację powinien mu przekazać doradca kredytowy albo pracownik firmy deweloperskiej.
Przeczytaj także
W sprawie przyznania kredytu warto być pesymistą
Problemy tysięcy niedoszłych beneficjentów programu MdM, stanowią przestrogę dla wszystkich osób, które kupują mieszkanie z pomocą banku. Tacy nabywcy lokali i domów powinni odpowiednio zabezpieczyć się przed możliwością nieotrzymania kredytu hipotecznego. Środki ostrożności nie zaszkodzą nawet wtedy, gdy pozytywna decyzja banku w sprawie „hipoteki” wydaje się przesądzona.
Interesy przyszłego nabywcy nieruchomości może zabezpieczyć klauzula umowna zapewniająca możliwość bezkosztowego lub „taniego” wycofania się z kontraktu w razie negatywnej decyzji kredytowej banku. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl takie rozwiązanie można zastosować również w przypadku umowy deweloperskiej, której treść jest mocno uregulowana przez przepisy. Warto wiedzieć, że prawo pozwala na wprowadzenie do umowy deweloperskiej ustaleń dodatkowo poprawiających sytuację nabywcy domu lub lokalu. Niedozwolone jest tylko ograniczanie uprawnień kupującego (patrz artykuł 28 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Klauzula chroniąca klienta w razie nieotrzymania kredytu mieszkaniowego z pewnością jest przykładem dozwolonego i prokonsumenckiego rozwiązania.
Nabywcy mieszkań powinni również zdawać sobie sprawę z różnicy pomiędzy zwrotną zaliczką oraz zasadniczo bezzwrotnym zadatkiem. Traktowanie zadatku jako zaliczki będzie skutkowało ogromnym rozczarowaniem, jeśli pojawią się problemy z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego, a umowa nie przewiduje dodatkowych rozwiązań chroniących kupującego.
Osoby, które wcześniej odpowiednio nie zabezpieczyły swoich interesów, mogą wnioskować o zwrot zadatku, powołując się na brak odpowiedzialności za nieotrzymanie kredytu hipotecznego i dochowanie należytej staranności w trakcie wnioskowania o kredyt. Według artykułu 394 paragraf 3 kodeksu cywilnego, „w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. Spór dotyczący zadatku niestety może przenieść się na wokandę. W ten sposób swoje problemy prawdopodobnie będzie próbowało rozwiązać wielu niedoszłych beneficjentów MdM-u. Znacznie lepszym rozwiązaniem niż sądowa batalia wydaje się zabezpieczenie swoich interesów jeszcze przed podpisaniem umowy dotyczącej zakupu nieruchomości na kredyt.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
