Przez 30 lat liczba pustych japońskich domów się podwoiła. Dziś jest ich ponad 9 mln, a prognozy zakładają szybki wzrost wraz ze starzeniem się społeczeństwa – twierdzą eksperci portalu RynekPierwotny.pl . Władze próbują radzić sobie z problemem na kilka sposobów.
Już niemal co trzeci Japończyk liczy sobie przynajmniej 65 lat, a Kraj Kwitnącej Wiśni jest bezsprzecznie najstarszym wiekowo państwem OECD. To oznacza nie tylko duże obciążenie dla systemu pomocy społecznej i służby zdrowia. Pamiętajmy jednocześnie, że japońska prowincja się wyludnia, a bardzo wysoki wskaźnik urbanizacji nadal rośnie. Ćwierć wieku temu, na obszarach słabo zurbanizowanych mieszkało 21% Japończyków. Dziś już tylko 8%. To właśnie wyludniającą się japońską prowincję najbardziej dotyka problem pustostanów.
Liczba pustych domów i mieszkań na terenie Japonii podwoiła się przez 30 lat, a dalsze prognozy są mało optymistyczne. Sytuacji z odległego kraju przyglądają się eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Również dlatego, że wzrost liczby mieszkaniowych pustostanów zaczyna być widoczny na polskiej prowincji.
Prawie 5 mln domów czeka na kupca albo najemcę
W Japonii liczba pustych domów i mieszkań jest dokładnie analizowana co pięć lat. Z taką bowiem częstotliwością przeprowadza się badanie zasobu mieszkaniowego. Najnowsze dane japońskiego urzędu statystycznego z 2023 r. przedstawia poniższy wykres. Widzimy na nim, że liczba pustostanów mieszkaniowych została oszacowana jako ok. 9 milionów z 65 milionów wszystkich nieruchomości mieszkaniowych. Tym samym, przez pięć lat liczba pustych japońskich domów i lokali wzrosła o około 510 000.
Warto oczywiście pamiętać, że nie każdy pustostan to lokum, które zostało skazane na długoletnie opuszczenie lub rozbiórkę. Poniższy wykres dokładniej prezentuje status japońskich pustostanów. Jak widać, w 2023 r. około 3,86 mln pustych nieruchomości mieszkaniowych było pustostanami w najbardziej typowym znaczeniu tego słowa. Mówimy o pustych domach i lokalach, które nie służyły jako drugie/tymczasowe lokum, a także nie były wystawione na sprzedaż lub wynajem.
Trzy lata temu, na najemcę czekało 4,44 mln domów i lokali z Japonii. Kolejne 326 000 było wystawionych na sprzedaż, a 669 000 funkcjonowało jako drugie lub tymczasowe lokum. Może oczywiście rodzić się pytanie, jak duże są szanse na znalezienie nabywcy lub najemcy w przypadku domów z peryferyjnych części kraju.
- Media czasem informują o obcokrajowcach kupujących japońskie domy do remontu za okazyjne kwoty (np. poniżej 10 000 - 20 000 dolarów), ale trudno traktować taki zagraniczny popyt jako czynnik, który mógłby zahamować wzrost liczby pustostanów – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W dużych miastach nieco lepiej od krajowej średniej
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że oczywiście nie wszystkie części Japonii są w takim samym stopniu dotknięte problemem pustych lokali oraz domów. Ogólnokrajowy udział pustostanów w 2023 r. wynosił niecałe 14%. Wynik dla stołecznego Tokio to 11%, a w przypadku dwudziestu innych największych miast średnia z 2023 r. wynosiła 12%. W Tokio i dwudziestu pozostałych najważniejszych miastach Japonii, pustostany znajdujące się poza rynkiem oraz czasowym użytkowaniem stanowiły 3% całego zasobu mieszkaniowego. Analogiczny odsetek dla całego kraju to już jednak 6%.
Na mapie Japonii znajdziemy cztery prefektury (Wakayama, Yamaguchi, Tokushima i Kagawa), gdzie łączny udział pustostanów w 2023 r. przekraczał 18% - 20%, a lokali/domów zupełnie wyłączonych z rynku i czasowego użytkowania: 7% - 8%. To właśnie w tych częściach kraju puste nieruchomości mieszkaniowe stanowią największy problem. Jednak zmiany podatkowe z końca 2023 r. dotyczą nie tylko regionów cechujących się największym odsetkiem pustostanów.
Japoński rząd ze względu na rosnący problem wprowadził przepisy, które poprzez uchylenie ulg podatkowych motywują właścicieli większej liczby pustostanów (najczęściej spadkobierców) do zachowania odpowiedniego stanu budynku. Warto w tym kontekście pamiętać, że renowacje domów są w Japonii nadal dość rzadkim zjawiskiem, a budynek trzydziestoletni bywa postrzegany jako stary. To nieco kulturowa kwestia dotycząca specyfiki starszego budownictwa oraz historii obfitującej w katastrofy naturalne.
Jest źle, będzie gorzej, ale nie tak jak prognozowano?
W połowie minionej dekady medialną karierę zrobiła prognoza Nomura Research Institute sugerująca, że w 2023 r. pustostany będą stanowiły już 20% japońskiego zasobu mieszkaniowego. Jak wiemy, faktyczny wynik był dużo mniejszy, gdyż oscylował na poziomie 14%. Rzeczywistość okazała się mniej pesymistyczna niż najgorsze prognozy. Między innymi dlatego, że rząd Japonii już w 2014 r. wprowadził przepisy pozwalające lokalnym władzom na skuteczniejsze interweniowanie w sprawie pustych domów, które zagrażają sąsiednim budynkom lub infrastrukturze.
Japońskie samorządy zaczęły przymusowo wdrażać strategie ograniczające liczbę pustostanów i pomagają spadkobiercom w znalezieniu nabywców lub najemców (np. poprzez tworzenie darmowych serwisów ogłoszeniowych). Dodatkowo ułatwiono zrzeczenie się własności problematycznych domów na rzecz państwa. Wymienione działania nie zahamują wzrostu liczby pustostanów znajdujących się w złym stanie, ale ograniczą skalę problemu. Eksperci RynekPierwotny.pl mówią, że japońskim doświadczeniom warto przyglądać się z naszej perspektywy, bo wzrost liczby pustych domów na polskich wsiach jest już widoczny.
