Planowane przez resort budownictwa zmiany w przepisach mogą
zablokować stawianie domów na gruntach, które nie sąsiadują z co najmniej jedną
zabudowaną działką. Opinie rynku są podzielone. Jedni widzą
nadzieję na uporządkowanie przestrzeni miejskiej, inni mówią o zagrożeniu dla
rozwoju budownictwa w Polsce i podwyżce cen gruntów.
Oficjalną ideą przyświecającą planowanym zmianom jest uporządkowanie przestrzeni miejskiej. Nowe przepisy mogą jednak oznaczać koniec domów czy osiedli deweloperskich budowanych „pod lasem”, z dala od innych zabudowań.
Chaosowi na imię wuzetka
Obowiązujące przepisy zakładają, że dla terenów nieobjętych miejskimi planami zagospodarowania - to, co i gdzie można wybudować, definiują decyzje o warunkach zabudowy. Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, obecnie przeszło 50 proc. inwestycji jest realizowanych na podstawie tzw. wuzetki. – Gminy mają swobodę decyzyjną w tym zakresie i nie muszą uchwalać planów miejscowych. Samo uchwalenie planów miejscowych jest kosztowne i długotrwałe, więc nie wszystkie gminy się na nie decydują. Duża część kraju zatem nie jest pokryta planami miejscowymi – wyjaśnia Piotr Woźniak, radca prawny w EY Law.
– Organy administracji publicznej nie mają swobody przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli inwestor spełni przesłanki ustawowe, organ musi wydać decyzję zgodną z wnioskiem inwestora. Co w praktyce niezmiernie istotne, praktyka organów oraz orzecznictwo sądów administracyjnych poszły w kierunku dość znacznego łagodzenia tych przesłanek i ich interpretowania na korzyść właścicieli. Liberalne stanowisko dotyczyło głównie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, kontynuacji funkcji zabudowy, dostępu do drogi publicznej oraz mediów – dodaje Piotr Woźniak. – W tej chwili najważniejszym, acz dość prostym warunkiem otrzymania wuzetki jest, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy (…) W wieloletniej praktyce zostało przyjęte, a także potwierdzone wyrokami sądowymi, że sąsiednia to nie znaczy przylegająca. Stąd też wuzetki otrzymywali zazwyczaj wszyscy chętni planujący budowę w określonej okolicy – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Mało wymagające podejście w zakresie wuzetek prowadzi dziś do nadużyć. – Sławetna decyzja o warunkach zabudowy jest największym nieszczęściem ostatnich piętnastu lat (…) Można ją wydać dla kogokolwiek, w tym równocześnie dla wielu podmiotów, i może być ona dla każdego z nich odmienna (…) To wuzetki doprowadziły do dzisiejszego chaosu przestrzennego, do niekontrolowanego rozlewania się miast, do upadku polskiej urbanistyki – podkreśla Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich.
Planowane zmiany miałyby ograniczyć swobodę w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. – To plan miejscowy ma być zasadą, a decyzja o warunkach zabudowy rzadko stosownym odstępstwem od reguły – wyjaśnia Piotr Woźniak z EY Law. Nie budząca zastrzeżeń myśl przewodnia projektu Ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego w praktyce okazuje się jednak kłopotliwa dla inwestorów. Oznacza bowiem ukrócenie praktyk polegających na budowaniu domów czy całych osiedli mieszkaniowych na gruntach oddalonych od terenów zurbanizowanych. Gruntach często tańszych, ale pozbawionych odpowiedniej infrastruktury. Gdyby zmiany weszły w życie, rozpoczęcie budowy byłoby możliwe tylko, jeśli co najmniej jeden bok działki, o długości nie mniejszej niż 4 metry, graniczy bezpośrednio z działką już zabudowaną. – To samo dotyczy działek graniczących z drogami, parkami, lasami czy nieużytkami – przypomina „Dziennik Gazeta Prawna”.
– W praktyce oznacza to, że nowe budynki będą mogły zostać wybudowane tylko tam, gdzie sąsiad już się wybudował. Jeśli na przykład sąsiad podzieli swój grunt i wybuduje budynek na jednej działce, a fragment graniczący z działką sąsiada pozostawi sobie jako niezabudowaną działkę inwestycyjną lub jako ogródek albo parking, sąsiad zostanie zablokowany w możliwości realizacji inwestycji na swoim terenie. W ten sposób zablokuje również pozostałych sąsiadów mających niezabudowane działki. Podobnie w sytuacji, gdy pomiędzy działką inwestycyjną a zabudowaną działką sąsiada będzie przebiegała inna niezabudowana budynkiem działka (np. droga wewnętrzna lub rów). Również w takiej sytuacji budowa nowego budynku nie będzie możliwa – uczula radca prawny z EY Law. Zmiany obejmą nie tylko inwestorów indywidualnych.
Zieleń w cenie
Planowane zmiany wydają się jeszcze ciekawsze, jeśli odnieść je do oczekiwań klientów deweloperów. W niedawnym internetowym badaniu przeprowadzonym przez Bankier.pl ponad 2,8 tys. użytkowników wskazywało najważniejsze walory nowych osiedli mieszkaniowych. Według deklaracji czytelników, wcale nie jak najniższa cena jest najważniejszym kryterium oceny inwestycji deweloperskich. Wyższy priorytet mają dobre skomunikowanie z centrum miasta i właśnie obecność terenów zielonych na terenie lub w pobliżu inwestycji.
Pracujący nad zmianami przepisów urzędnicy mają świadomość, że nowelizacja może być nie w smak wielu planującym budowę. – Nie każda działka nadaje się pod zabudowę. Ważne, żeby to było w świadomości ludzi. Są przecież tereny prawnie chronione, są tereny przyrodnicze, chcemy mieć tereny, gdzie wypoczywamy. Z perspektywy Polaka wszystko nadaje się pod zabudowę – mówił podczas październikowych Dni Dewelopera we Wrocławiu wiceminister Tomasz Żuchowski. Powoływał się przy tym również na istotne dla właścicieli gruntów względy ekonomiczne: – Płacimy za działkę jak za rolną, ale później chcemy za nią dostać pieniądze jak za budowlaną.
Przedstawiciel resortu infrastruktury i budownictwa podkreślał duże znaczenie nowelizacji dla uporządkowania przestrzeni w miastach i gminach. Mówił o słyszanych od lat narzekaniach na chaos przestrzenny i niekontrolowanie „rozlewającą się” zabudowę. – Brak działań tu i teraz oddala nas w czasie od wszystkich, którzy mówią dzisiaj o ładzie przestrzennym, architekturze, porządku planistycznym, tak, jak to jest w krajach Europy Zachodniej, które taki porządek u siebie mają – zaznaczał Żuchowski.
Zainteresowani podzieleni
Zaproponowane modyfikacje nie podobają się deweloperom. – W naszej opinii proponowane zmiany, które miały zapewnić prawidłowe funkcjonowanie przepisów regulujących szeroko rozumiane gospodarowanie przestrzenią, w tym proces inwestycyjny, negatywnie przełożą się na tempo i wzrost procesów inwestycyjnych, powodując tym samym sprzeczność z zakładanymi celami Projektu – pisał Polski Związek Firm Deweloperskich w oficjalnym liście skierowanym do wiceministra Żuchowskiego na początku października. – Może okazać się niemożliwym zabudowanie działek na terenach, w sąsiedztwie których zostały wydane decyzji warunków zabudowy, ale inwestor nie rozpoczął jeszcze budowy – w takiej sytuacji omawiany projekt przepisu powoduje nieuzasadnione utrudnienie procesu inwestycyjno-budowlanego przez jego wydłużenie (…) Regulacje, które miały usprawnić proces inwestycyjny staną się de facto barierą, która spowoduje, że procesy inwestycyjne zostaną poważnie ograniczone, bądź nawet wstrzymane – zapowiadał w piśmie Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. Jeszcze mocniejszych słów używa prezes jednej z wrocławskich firm deweloperskich. – Planowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmiany dotyczące ograniczenia terenów pod inwestycje, z uwagi na brak sąsiadujących budynków, dróg czy lasów, są dużym zagrożeniem dla rozwoju budownictwa – mówi Piotr Baron, prezes PCG.
To między innymi budowane przez deweloperów na terenach podmiejskich osiedla są esencją dzisiejszego chaosu w przestrzeni miejskiej w opinii Związku Miast Polskich. Zdaniem ZMP, nie doszłoby do tej sytuacji, gdyby nie wuzetki. – To one doprowadziły do chaotycznej budowy osiedli mieszkaniowych w pobliżu miast, na łąkach pod lasem itp., bez dojazdu i bez infrastruktury. Ponieważ jednak drogę dojazdową i infrastrukturę będzie trzeba niebawem zbudować, ta infrastruktura, powstająca za pieniądze wszystkich podatników, będzie trzykrotnie droższa, niż gdyby osiedla powstawały w sposób skoordynowany i zaplanowany – zaznacza Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku. Jego zdaniem wuzetki należy koniecznie znieść, a zanim się to uczyni, wprowadzić natychmiast zasadę zgodności wuzetki ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
– Trudno jest ocenić, dla kogo takie [proponowane przez Ministerstwo – red.] zmiany miałyby być korzystne. Jak wiadomo, niektóre środowiska samorządowe domagają się całkowitej likwidacji instytucji decyzji o WZ, jako szkodliwej z punktu widzenia zasad Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Poza tym nowe przepisy oznaczają duże oszczędności dla gmin, które znacznie ograniczą inwestycje infrastrukturalne. Za to wiadomo, że skutki dla deweloperów, ale także tysięcy inwestorów indywidualnych byłyby mało obiecujące. Za sprawą ustawy o ustroju rolnym, zasób terenów pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe i tak został już mocno ograniczony, a ceny takich gruntów poszybowały. W przypadku wejścia planowanych przepisów w życie, sytuacja uległaby dalszej komplikacji. Trudno powiedzieć, jaka część gruntów deweloperskich nie spełnia warunków nowelizacji, a więc może na długo zostać wykluczona z procesu inwestycyjnego. Od tego będzie zależał wpływ nowelizacji na pierwotny rynek mieszkaniowy – analizuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Jędrzyński spodziewa się, że przyjęcie zmian w takim kształcie nie pozostanie bez wpływu również na inwestorów indywidualnych. – Na rynku gruntów pod budownictwo jednorodzinne może dojść do sporego zamieszania. Działki nie spełniające warunków nowej ustawy, czyli takie, na których nie da się nic wybudować w przewidywanej przyszłości czy wręcz nigdy, stracą na wartości. Z kolei te „przylegające” podrożeją w trudnym do określenia stopniu. Marzenie o własnym domu pod miastem stanie się więc przedsięwzięciem trudniejszym do realizacji, a na pewno sporo droższym – twierdzi ekspert.
Projekt, który miał zaskoczyć
Na spotkaniu z deweloperami we Wrocławiu Tomasz Żuchowski otwarcie mówił, że kontrowersyjny w treści projekt zmian miał przede wszystkim wywołać publiczną dyskusję i skłonić branżę do konstruktywnych rozmów na temat przyszłych zapisów prawa. Wiceminister nie wydawał się przekonany co do zasadności forsowania przepisów dokładnie w takim kształcie, jaki zawiera projekt ustawy. Wspominał o możliwym do wdrożenia, nieco innym rozwiązaniu. Zgodnie z nim, gminy w drodze uchwały wyznaczałyby na swoim terenie obszar zurbanizowany, na którym mogłyby obowiązywać dotychczasowe przepisy. Zaostrzone reguły dotyczyłyby gruntów znajdujących się poza granicami terenu z najintensywniejszą zabudową.
Architekt miasta Wrocław Piotr Fokczyński zwracał jednak uwagę, że rozmowy nie dotyczą idei, ale treści konkretnego, znajdującego się na ścieżce legislacyjnej projektu. To z kolei może oznaczać rychłe wejście w życie proponowanych przez resort zmian.
