Deweloperzy: mieszkania będą droższe

zastępca redaktora naczelnego Bankier.pl

Zamrożenie części gruntów pod program "Mieszkanie Plus", rosnące koszty pracy, nowe wymogi energooszczędności czy planowane zmiany przepisów to tylko niektóre przyczyny nieuniknionego, zdaniem deweloperów, wzrostu cen mieszkań.

Uczestnicy dorocznego spotkania branży deweloperskiej, które właśnie zakończyło się we Wrocławiu, wydawali się przekonani, że klientom wkrótce może przyjść zapłacić za mieszkania więcej niż obecnie. - Jeśli się patrzy na składowe kosztów produkcji, nie ma takiej, która albo by już nie urosła, albo nie miała wkrótce urosnąć – mówiono podczas VII Dni Dewelopera.

Rynek idzie na rekord

Dane prezentowane przez REAS pokazują, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym ma się tak dobrze, jak już dawno nie było. W samym tylko Wrocławiu w ubiegłym roku sprzedano ok. 10 tys. nowych lokali. Jeśli dynamika IV kw. w tym roku będzie podobna do okresu sprzed dwunastu miesięcy, sprzedaż może sięgnąć daleko ponad 11 tys. mieszkań – przewidywał podczas Dni Dewelopera Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Z raportu REAS podsumowującego II kw. 2017 r. wynika, że sprzedaż mieszkań liczona łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi systematycznie rośnie. Premierowo prezentowane dane po III kw. br. potwierdzają utrzymanie tego trendu. Szacunki co do zakończenia roku również są dla branży optymistyczne.

(REAS)

Ale im dłuższa perspektywa, tym mniej pewności, a deweloperzy przyznają, że za rogiem czeka co najmniej kilka czynników zewnętrznych, które  - jak mówią – na pewno nie pozostaną bez wpływu na realizację inwestycji, a więc i na ceny mieszkań. Odczuwalny przed klientów wzrost stawek to z kolei realistyczny hamulec dla obecnych sprzedażowych rekordów.

Są powody, żeby było drożej

Jako jeden z najważniejszych czynników kosztogennych wymieniano ograniczony dostęp do gruntów pod inwestycje, za sprawą m.in. zamrożenia ich części pod realizację projektu "Mieszkanie Plus". Na potrzeby programu mieszkalnictwa pod wynajem, agencje rządowe i spółki Skarbu Państwa zostały zobowiązane do niesprzedawania niektórych działek. Mniejsza dostępność gruntów zwykle przekłada się na ich ceny. – Cena poniżej 1000 zł/mkw. w dużych miastach jest praktycznie nie do zdobycia, chyba że na obrzeżach. Dla prestiżowych lokalizacji stawki na poziomie 3000 zł/mkw. nie powinny nikogo dziwić – mówił podczas dyskusji zamykającej Dni Dewelopera Edward Laufer, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wśród innych przyczynków do podwyżki cen wskazywał m.in. niedostatek rąk do pracy, który coraz liczniej uzupełniają osiedlający się w Polsce obywatele Ukrainy. – I bardzo dobrze, że przyjeżdżają, bo gdyby nie oni, nie mielibyśmy kim budować te 10-11 tys. mieszkań we Wrocławiu [sprzedawanych rocznie na rynku pierwotnym - red.]" – dodawał Laufer. Zaznaczał jednak: – Oni też nie przyjeżdżają tutaj pracować za najniższą pensję, cena ich pracy rośnie. – Już te dwa czynniki powodują, że cena musi urosnąć – podsumowywał członek zarządu PZFD.

Na jeszcze inne czynniki kosztotwórcze wskazywał Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS: to czekający rynek kolejny wzrost wymagań w zakresie energooszczędności budynków oraz nieunikniony w przyszłości wzrost stóp procentowych, który oznacza wzrost kosztów finansowania.

Uczestnicy panelu dyskusyjnego zamykającego konferencję przypominali również o planowanych zmianach w przepisach budowlanych, które - zdaniem branży - wcale nie ułatwią procesu, ale go wydłużą, co z kolei może wpłynąć na zmniejszenie liczby mieszkań w ofercie.

Podczas Dni Dewelopera dywagowano również, jaki byłby efekt wzrostu cen nieruchomości dla rynku. – Czy jeśli ceny mieszkań ruszą dosyć znacznie, o 10-15 proc. w górę w ciągu dwóch lat, zdolności kredytowe klientów to wytrzymają? Czy banki nada będą tak chętnie udzielały kredytów? – pytał zebranych Edward Laufer z PZFD. Paneliści zaznaczali, że ograniczona dostępność kredytu wraz z jednoczesnym wzrostem cen, biorąc przy tym pod uwagę ryzyko pogorszonej sytuacji finansowej niektórych deweloperów, mogłaby zachęcić klientów do odchodzenia od inwestowania w nieruchomości ("które daje dziś rentowność na poziomie ok. 4 proc.") i skierowania się w stronę obligacji lub funduszy.

Nieco inne światło na zapowiedzi deweloperów rzucają opublikowane niedawno informacje o relacji cen transakcyjnych mieszkań do stawek ofertowych. Wynika z nich, że na wielu lokalnych rynkach możliwości negocjacyjne sięgają co najmniej 10 proc. ceny wyjściowej.

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
5 47 marek_hektor

Tradycyjne bzdury deweloperów. Ceny pójdą w górę. Jak będzie spekulacja to na pewno. Z tym, że bańka na rynku rośnie. Mieszkań jest tyle w budowie, że nie sprzedadzą się wszystkie. Inflacja rośnie, wiec podwyżka stóp procentowych będzie musiała nastąpić szybciej i być większa, niż RPP zakładała jeszcze niedawno. To podniesie koszt kredytów, ale i zwiększy oprocentowanie depozytów, zatem będą one dawały większy zysk, stąd spadnie chęć do ich inwestowania w nieruchomości. Do tego trzeba doliczyć koniec dofinansowania w programie Rodzina na Swoim (Bankowym), co przy zwiększeniu stóp procentowych spowoduje niemożność obsługi części kredytów zaciągniętych w tym programie i w rezultacie przejęcia mieszkań przez banki i ich sprzedaż taniej, niż po rynkowych cenach. Ponadto wpływ demografii jest dość oczywisty. Wg GUS w ubiegłym roku wzrosła śmiertelność osób z pokolenia wyżu po II Wojnie Światowej i będzie ona rosła nadal, a te osoby pozostawiają po sobie mieszkania. Dochodzi do tego wchodzące na rynek pracy roczniki z lat 90-tych, mało liczne, więc potencjalnych kupujących mieszkania będzie mało. Roczniki z lat 80-tych albo już kupiły na kredyt, albo wynajmują, albo wyjechały na stałe z Polski, pozostali nie mają zdolności kredytowej więc też nie kupią. Ta bańka na rynku nieruchomości musi pęknąć i tak się stanie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 6 erdwa

Będzie to dla ciebie zaskoczeniem jak za rok wyjdzie Glapiński i powie ze wzrost gospodarczy spowolnił i sytuacja wymaga obniżki stóp? bo ja taki scenariusz jestem sobie w stanie jak najb wyobrazić. Wtedy mamy idealne warunki do napedzenia jeszcze wiekszej bańki na nieruchomosciach . i jest to scenariusz wielce prawdopodobny.

! Odpowiedz
6 83 lisior

Opinie deweloperów są ich opiniami, a realia są takie, że mieszkania wcale nie sprzedają się tak dobrze.......

! Odpowiedz
4 51 go_ral

banka rosnie. na rynku sa mieszkania ktorych nikt nigdy nie kupi. ich budowa jest wliczona w koszty.

! Odpowiedz
11 23 szczekam

jasne, sami od siebie kupują i zawyżają sprzedaż.

! Odpowiedz
23 16 jasiek2017

Zgadzam sie w Nowej Wsi pod Radomiem gdzie mieszka 29 mieszkancow mieszkania nie sprzedaja sie za dobrze ale za to w duzych miastach ceny i ilosc sprzedanych mieszkan rosna na potege. Ale co o tym moze wiedziec ktos kto ma 5 zl w kieszeni ?

! Odpowiedz
4 25 jkl777 odpowiada jasiek2017

W Warszawie, na Zielonej Bialolece mieszkan do zakupu okolo 1000. Niektore od kilku lat stoja puste...

! Odpowiedz
60 6 trooper

Ile w Polsce mamy mieszkań z wielkiej płyty? Ile mieszkań ubędzie jeśli się okaże, że te 60-80 letnie blokowiska ze względów bezpieczeństwa będą nagle musiały być opuszczane? Ile lat zajmie ich odbudowa po wyburzeniu?

! Odpowiedz
19 10 hfjdj

Baranku, przeciez blokowiska beda wyburzane stopniowo i stopniowo beda budowane na ich miejsca nowe budynki. Gdzie ty tu widzisz problem?

! Odpowiedz
20 39 erdwa

W Polsce jest kilka mln mieszkan w wielkiej płycie. Problemów jest kilka.
1. Problem natury konstrukcyjnej. Ściany elewacyjne są trójwarstwowe. Zewnętrzna warstwa jest zakotwiona i trzyma się na zbrojeniu, które często było fatalnie wykonane. Mieliśmy już kilka przypadków odpadniecia takiej płyty czy balkonu. To wymaga modernizacji czyli zdublowania kotw i po problemie. Tyle ze to kosztuje. Czyli będzie podwyżka czynszów bo najczęściej trzeba zdjać docieplenie jeśli tego kotwienia nie wykonano razem z docieplaniem
2. Funkcjonalnosć tych bloków. To stare systemy, które moga okazać się nieekonomiczne do modernizacji. Chodzi o wentylacje przede wszystkim i stare instalacje. grzewcze, wodociągowe, gazowe, elektryczne itd. I znów... czynsze w takich blokach wzrosną jeśli znów trzeba bedzie to wszystko modernizować
3. Energochłonność. Wprawdzie płyta jest obecnie jednym z najekonomiczniejszych konstrukcji do ogrzania z racji zwartości, ale nowe przepisy w zakresie ekologii czy standrdów unijnych moga uniemożliwić modernizację wielkiej płyty w tym zakresie. Po prostu modernizacja tych budynków ekonomicznie będzie nieopłacalna.
4. Lobby deweloperskie dybie na tereny pod aktualnymi blokami w centrach miast. Marzeniem każdego dewelopera jest działka przy Ścianie Wschodniej czy w centrum jakiegokolwiek duzego miasta wiec jakakolwiek katastrofa budowlana w blokowisku z wielkiej płyty będzie skutkowała naciskami na rząd aby ta technologię wygaszał. Oczywiscie zdarzenie takie odbije się momentalnie na wycenach takich nieruchomości.

To są zagrożenia na wyrost, ale trzeba mieć to z tyłu głowy że nie za rok, dwa ale za 20 lat wielka płyta może być problemem. Wyburzanie wielkiej płyty to zresztą olbrzymie koszty na dzien dzisiejszy bo to bardzo mocne konstrukcje wbrew temu co się o nich sadzi. Postoją jeszcze bardzo długo tylko pytanie ile kasy pochłonie ich modernizacja i czy przez to mieszkania w wielkiej płycie nie bedą ciążyły włascicielom i zarządcom w kieszeni. Inna sprawa to to że obecna deweloperka buduje niewiele lepiej i te tandetne bloki stawiane jak najniższym kosztem są pewnie o wiele mniej trwalsze niż wielka płyta - tyle ze zapewne łatwiejsze i tansze w modernizacji. W Wielkiej płycie ścian raczej sobie ne poprzestawiasz a jak to zrobisz to mozesz pewnego razu obudzić się z wanną sąsiada na glowie, ale nikt ne wie ile mieszkan z wielkiej płyty zostało w ten sposób 'zmodernizowanych ' przez właścicieli i czy kiedyś to się po prostu nie zemsci. Kucie, wiercenie to makabra a rozbieranie wielkiej płyty to jakbyś bunkier rozbierał tak naprawdę.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl