Zamrożenie części gruntów pod program "Mieszkanie Plus", rosnące koszty pracy, nowe wymogi energooszczędności czy planowane zmiany przepisów to tylko niektóre przyczyny nieuniknionego, zdaniem deweloperów, wzrostu cen mieszkań.
Uczestnicy dorocznego spotkania branży deweloperskiej, które właśnie zakończyło się we Wrocławiu, wydawali się przekonani, że klientom wkrótce może przyjść zapłacić za mieszkania więcej niż obecnie. - Jeśli się patrzy na składowe kosztów produkcji, nie ma takiej, która albo by już nie urosła, albo nie miała wkrótce urosnąć – mówiono podczas VII Dni Dewelopera.
Rynek idzie na rekord
Dane prezentowane przez REAS pokazują, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym ma się tak dobrze, jak już dawno nie było. W samym tylko Wrocławiu w ubiegłym roku sprzedano ok. 10 tys. nowych lokali. Jeśli dynamika IV kw. w tym roku będzie podobna do okresu sprzed dwunastu miesięcy, sprzedaż może sięgnąć daleko ponad 11 tys. mieszkań – przewidywał podczas Dni Dewelopera Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.
K. Kirejczyk z REAS: Wynik deweloperów tak dobry, "bo przez minione 4 lata nikt nie majstrował przy warunkach inwestowania" #DniDewelopera
— Malwina Wrotniak (@malwc) 12 października 2017
Z raportu REAS podsumowującego II kw. 2017 r. wynika, że sprzedaż mieszkań liczona łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi systematycznie rośnie. Premierowo prezentowane dane po III kw. br. potwierdzają utrzymanie tego trendu. Szacunki co do zakończenia roku również są dla branży optymistyczne.
Ale im dłuższa perspektywa, tym mniej pewności, a deweloperzy przyznają, że za rogiem czeka co najmniej kilka czynników zewnętrznych, które - jak mówią – na pewno nie pozostaną bez wpływu na realizację inwestycji, a więc i na ceny mieszkań. Odczuwalny przed klientów wzrost stawek to z kolei realistyczny hamulec dla obecnych sprzedażowych rekordów.
Są powody, żeby było drożej
Jako jeden z najważniejszych czynników kosztogennych wymieniano ograniczony dostęp do gruntów pod inwestycje, za sprawą m.in. zamrożenia ich części pod realizację projektu "Mieszkanie Plus". Na potrzeby programu mieszkalnictwa pod wynajem, agencje rządowe i spółki Skarbu Państwa zostały zobowiązane do niesprzedawania niektórych działek. Mniejsza dostępność gruntów zwykle przekłada się na ich ceny. – Cena poniżej 1000 zł/mkw. w dużych miastach jest praktycznie nie do zdobycia, chyba że na obrzeżach. Dla prestiżowych lokalizacji stawki na poziomie 3000 zł/mkw. nie powinny nikogo dziwić – mówił podczas dyskusji zamykającej Dni Dewelopera Edward Laufer, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Wśród innych przyczynków do podwyżki cen wskazywał m.in. niedostatek rąk do pracy, który coraz liczniej uzupełniają osiedlający się w Polsce obywatele Ukrainy. – I bardzo dobrze, że przyjeżdżają, bo gdyby nie oni, nie mielibyśmy kim budować te 10-11 tys. mieszkań we Wrocławiu [sprzedawanych rocznie na rynku pierwotnym - red.]" – dodawał Laufer. Zaznaczał jednak: – Oni też nie przyjeżdżają tutaj pracować za najniższą pensję, cena ich pracy rośnie. – Już te dwa czynniki powodują, że cena musi urosnąć – podsumowywał członek zarządu PZFD.
Na jeszcze inne czynniki kosztotwórcze wskazywał Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS: to czekający rynek kolejny wzrost wymagań w zakresie energooszczędności budynków oraz nieunikniony w przyszłości wzrost stóp procentowych, który oznacza wzrost kosztów finansowania.
Uczestnicy panelu dyskusyjnego zamykającego konferencję przypominali również o planowanych zmianach w przepisach budowlanych, które - zdaniem branży - wcale nie ułatwią procesu, ale go wydłużą, co z kolei może wpłynąć na zmniejszenie liczby mieszkań w ofercie.
Podczas Dni Dewelopera dywagowano również, jaki byłby efekt wzrostu cen nieruchomości dla rynku. – Czy jeśli ceny mieszkań ruszą dosyć znacznie, o 10-15 proc. w górę w ciągu dwóch lat, zdolności kredytowe klientów to wytrzymają? Czy banki nada będą tak chętnie udzielały kredytów? – pytał zebranych Edward Laufer z PZFD. Paneliści zaznaczali, że ograniczona dostępność kredytu wraz z jednoczesnym wzrostem cen, biorąc przy tym pod uwagę ryzyko pogorszonej sytuacji finansowej niektórych deweloperów, mogłaby zachęcić klientów do odchodzenia od inwestowania w nieruchomości ("które daje dziś rentowność na poziomie ok. 4 proc.") i skierowania się w stronę obligacji lub funduszy.
Nieco inne światło na zapowiedzi deweloperów rzucają opublikowane niedawno informacje o relacji cen transakcyjnych mieszkań do stawek ofertowych. Wynika z nich, że na wielu lokalnych rynkach możliwości negocjacyjne sięgają co najmniej 10 proc. ceny wyjściowej.
