W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad ustawą, która ma zabezpieczyć interesy konsumentów nabywających mieszkania od deweloperów. To oczywiste, że umowa z deweloperem o realizację budowy powinna mieć formę aktu notarialnego. Środki pieniężne przyszłych właścicieli mieszkań powinny być zabezpieczone na rachunkach powierniczych. Klient powinien być współwłaścicielem działki w części odpowiadającej wysokości przedpłaty – stwierdza Prezes Instytutu Gospodarki Nieruchomościami Pan Arkadiusz Borek
Z doświadczenia i analiz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami wynika, że bardzo często problemy konsumentów pojawiają się już na etapie przedumownym. W związku z tym konieczne jest zagwarantowanie, aby klient uzyskał rzetelną informację, w której zawarte będą podstawowe dane o realizowanej inwestycji.
Ustawowe propozycje Ministerstwa Infrastruktury idą bez wątpienia w dobrym kierunku. Wadą umów przedwstępnych zawieranych z deweloperami jest brak powszechności ich formy notarialnej. Wprawdzie powoduje to zaoszczędzenie na początku inwestycji kilkuset złotych, ale może rodzić poważne kłopoty w przyszłości, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera – dodaje Borek. Bezdyskusyjnie klient powinien przed podpisaniem umowy uzyskać informacje na temat powierzchni, układu pomieszczeń, a także zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper.
Jedna z propozycji Ministerstwa Infrastruktury zmierza do wprowadzenie obligatoryjnego rachunku powierniczego. My popieramy takie zapisy ustawy, zastrzega szef IGN-u. Na czym polega prowadzenie rachunku powierniczego? Rachunek powierniczy polega na tym, że klient nie wpłaca pieniędzy bezpośrednio na rachunek dewelopera, ale na oprocentowany rachunek w banku i to właśnie bank w zależności od zaawansowania procesu inwestycyjnego wypłaca deweloperowi pieniądze.
Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa rachunku powierniczego określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Istotnym elementem regulacji jest zastrzeżenie, iż w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. Także w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
Wprowadzenie obowiązkowego rachunku powierniczego wyeliminowałoby niebezpieczną i nagminnie stosowaną przez niektórych deweloperów praktykę, jaką jest finansowanie już rozpoczętej budowy z wpłat dokonywanych przez nabywców. Niekiedy wpłaty te są przeznaczane na finansowanie innych inwestycji dewelopera. Zatem dochodzi do sytuacji gdzie nabywcy nie mają żadnego wpływu, na co wydawane są ich pieniądze. Jeżeli deweloper źle lub niekorzystnie zainwestuje pozyskane w ten sposób od nabywców środki finansowe, może doprowadzić do utraty płynności finansowej prowadzonych inwestycji. Często to skutkuje również brakiem wypłacalności dla podwykonawców inwestycji – podkreśla Arkadiusz Borek.
- Dziś rachunek powierniczy nie jest zakazany. Pomimo tego, że część deweloperów i sporo banków stosuje tę formę zabezpieczenia interesów klientów, to jednak potrzebna jest regulacja prawna, która będzie zobowiązywać wszystkich deweloperów do stosowania tej instytucji - wyjaśnia Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Ponadto Ministerstwo Infrastruktury proponuje, aby roszczenia konsumentów w przypadku upadłości dewelopera były zaspokajane przed roszczeniami innych podmiotów, np. ZUS-em i fiskusem. Ministerstwo zastanawia się także nad wprowadzeniem rozwiązania, które umożliwi klientom prawo domagania się, aby nabywca masy upadłościowej był najpierw zobowiązany do dokończenia inwestycji.
Resort infrastruktury chce więc umożliwić klientom prawo do roszczenia o to, by nabywca masy upadłościowe był zobowiązany najpierw do dokończenia inwestycji. Gdyby syndyk masy upadłościowej chciał np. zmienić przeznaczenia masy upadłościowej, czyli np. niedokończonych mieszkań, to byłby zobowiązany do zabezpieczenia realizacji budowy mieszkań w innym miejscu.
PROPOZYCJE MINISTERSTWA INFRASTRUKTURY
• Obowiązkowy rachunek powierniczy
• Zaspokajanie roszczeń klientów przed roszczeniami innych podmiotów, np. ZUS-em i fiskusem
• Zobowiązanie nabywcy masy upadłościowej do dokończenia inwestycji
• Zmiana przeznaczenia rozpoczętej inwestycji tylko za zgodą klientów
/ Instytut Gospodarki Nieruchomościami
Źródło:
