Wzrost cen materiałów budowlanych może zachęcać do okresowego przerwania budowy. Wyjaśniamy, czy taka decyzja może mieć nieprzyjemne konsekwencje dla inwestora.
Informacje napływające z rynku materiałów budowlanych sugerują, że inwestorzy prywatni w ostatnim czasie ograniczyli swoje zakupy. Nieco inna sytuacja dotyczy deweloperów, którzy są mocno związani harmonogramami inwestycji. Trudno się dziwić, że inwestorzy prywatni czekają na normalizację sytuacji i zakończenie podażowego kryzysu, bo wzrosty cen materiałów budowlanych są rekordowe. Niedawno potwierdziła to znana firma Sekocenbud. Okazuje się, że w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy bieżącego roku blachy stalowe ocynkowane płaskie podrożały o 102,0%, kształtowniki stalowe o 59,0%, pręty stalowe o 63,3%, a płyty styropianowe o 27,3%. To tylko niektóre przykłady drastycznych podwyżek.
Przeczytaj także
Inwestorzy prywatni, którzy chcą poczekać na spodziewany spadek cen powinni odpowiedzieć sobie na pytanie, czy taka decyzja nie spowoduje negatywnych następstw. Chodzi przede wszystkim o kwestię pozwolenia na budowę oraz kredytu mieszkaniowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, czym może skutkować nadmierne przedłużanie budowy.
Po 3 latach nieaktywności wygasa pozwolenie na budowę…
Pierwszy potencjalny problem związany z przerwaniem prac budowlanych dotyczy pozwolenia na budowę. Chodzi o możliwość wygaśnięcia wspomnianego pozwolenia na skutek nieaktywności inwestora. Artykuł 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414) wskazuje, że pozwolenie na budowę wygasa jeśli inwestor po jego uzyskaniu nie podjął pierwszych prac w ciągu trzech lat. Ten trzyletni termin związany z rozpoczęciem robót budowlanych jest naliczany od daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę. Co ważne, wygaśnięcie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę ma miejsce również wtedy, gdy prace zostały przerwane na okres dłuższy niż 3 lata. Przekroczenie lub nieprzekroczenie wspomnianego terminu potwierdza zawartość dziennika budowy.
Przeczytaj także
Warto wiedzieć, że planowana przerwa dotycząca prac powinna zostać wpisana do dziennika przez kierownika budowy (jako zdarzenie zachodzące w toku budowy). Jeżeli dziennik budowy zaginie, to organ administracji budowlanej może na podstawie innych źródeł informacji (np. oświadczeń osób wykonujących prace budowlane) stwierdzić, czy doszło do przekroczenia trzyletniego terminu nieaktywności inwestora. Potwierdzenie tej tezy stanowi Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2012 r. (sygn. akt II OSK 2060/10).
W dalszym ciągu niewielu inwestorów prywatnych (ok. 2%) buduje domy na podstawie zgłoszenia. Tym niemniej, warto podkreślić, że nierozpoczęcie robót budowlanych przed upływem 3 lat od terminu podanego w zgłoszeniu skutkuje koniecznością powtórzenia urzędowej procedury. Chodzi oczywiście o obowiązek ponownego dokonania zgłoszenia budowy.
Zmiana warunków kredytowania czasem bywa problemem
Inwestorzy prywatni posiłkujący się kredytem budowlanym muszą brać pod uwagę nie tylko ewentualne komplikacje związane z wygaśnięciem pozwolenia na budowę. Bardzo istotna jest również kwestia dotycząca zgody banku na późniejsze ukończenie budowy. Takie przesunięcie w czasie oddania budynku do użytku oznacza bowiem większe ryzyko finansowe dla wierzyciela. Kredytodawcy zwykle ograniczają maksymalny okres trwania finansowanej inwestycji budowlanej (budowy domu jednorodzinnego) do 2 lat - 3 lat. Przekroczenie tego terminu bywa trudne i może wymagać indywidualnej decyzji ze strony banku. Nie można wykluczyć, że bank podejmie decyzję po ponownym zbadaniu zdolności kredytowej prywatnego inwestora budowlanego.
Przeczytaj także
Jeżeli bank wyrazi zgodę na wydłużenie budowy oraz zmianę harmonogramu wypłaty transz, to wnioskodawca będzie musiał ponieść koszty związane m.in. z aneksowaniem umowy. Warto również pamiętać, że w przypadku kredytu budowlanego spłata kapitału zwykle rozpoczyna się dopiero po oddaniu domu do użytku. Przedłużenie takiego okresu karencji i ewentualnie całego okresu spłaty kredytu będzie oznaczało wzrost kosztów odsetkowych.
Andrzej Prajsnar
