REKLAMA

Jeden dom, dwa mieszkania - podział nieruchomości nie jest taki łatwy. Sprawdzamy formalności

2021-09-18 06:00
publikacja
2021-09-18 06:00
Jeden dom, dwa mieszkania - podział nieruchomości nie jest taki łatwy. Sprawdzamy formalności
Jeden dom, dwa mieszkania - podział nieruchomości nie jest taki łatwy. Sprawdzamy formalności
fot. Andrii Yalanskyi / / Shutterstock

Zgodnie z aktualnymi przepisami z domu jednorodzinnego można wyodrębnić maksymalnie na dwa mieszkania. Podziału dokonuje się fizycznie oraz prawnie i administracyjnie, wydzielając z jednej nieruchomości dwie. Cała operacja wymaga spełnienia szeregu warunków. Jest czaso- i kosztochłonna.

Od 2017 roku przepisy (o Krajowym Zasobie Nieruchomości) dopuszczają wyodrębnienie z jednego domu jednorodzinnego tylko dwóch mieszkań. Ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, by ukrócić praktyki deweloperów. Ci budowali domy jednorodzinne o dużych metrażach, by następnie dzielić je na jednostki mieszkaniowe - nawet po kilka lub kilkanaście. W ten sposób obchodzili ustalenia dotyczące planowania przestrzennego - na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną powstawały budynki de facto wielorodzinne.

Aktualnie jest to niemożliwe, chyba że dotyczy budynków postawionych na podstawie pozwolenia na budowę przed 11 lipca 2003 r. (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali, art. 2, ust.1c).

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, o własności lokali (Dz. U. 2015.1892 tekst jednolity) odrębne mieszkanie może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, czyli "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych".

Przez pomieszczenia pomocnicze ustawodawca rozumie kuchnię i łazienkę, które warunkują fakt stałego pobytu ludzi. Definicję lub też wymogi, jakie musi spełniać lokal, by być uznanym za mieszkanie, znajdziemy też w prawie budowlanym. Kryteria dotyczą m.in. powierzchni - aktualnie mieszkanie musi mieć przynajmniej 25 mkw.

Formalne wyodrębnienie mieszkań - podział prawny

Na początek musimy uzyskać od starosty powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu, który chcemy wyodrębnić z domu jako osobne mieszkania. Do wniosku o wydanie takiego zaświadczenia powinniśmy dołączyć dokumentację sporządzoną przez osobę z uprawnieniami budowlanymi: rzuty poszczególnych kondygnacji z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. W przypadku, gdy pomieszczenia przynależne są na zewnątrz, może być potrzebny wyrys z ewidencji gruntów i budynków.

Za zaświadczenie nic nie zapłacimy. Jeśli nie brakuje dokumentów, powinniśmy uzyskać je w ciągu 7 dni.

Następnie dokonujemy prawnego podziału nieruchomości na dwa mieszkania o odrębnej własności. Można to zrobić notarialnie, gdzie właściciel samodzielnie dokonuje podziału (jednostronna czynność prawna), lub też w formie umowy notarialnej. Oczywiście podział nieruchomości wymaga wpisów w księdze wieczystej.

Innym wariantem jest droga sądowa. Postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się w specjalnym tzw. nieprocesowym trybie. Oczywiście cały proces znacznie ułatwia zgoda współwłaścicieli. Jeśli ta jest, całość można zamknąć nawet na jednym posiedzeniu. Najprostszą i najszybszą (ale nie najtańszą) drogą będzie jednak notariusz.

Jak już powiedzieliśmy - zgodnie z aktualnymi przepisami z domu jednorodzinnego można wydzielić nie więcej niż dwa mieszkania. Tak więc w sytuacji, gdy ewentualne zniesienie współwłasności pozostawałoby sprzeczne z przepisami, sąd ograniczy się do wskazania udziałów poszczególnych współwłaścicieli w wyodrębnionej nieruchomości.

Quoad usum i części wspólne

Podział opisany powyżej nie dotyczy gruntu. Taki stan rzeczy ma miejsce, gdy fizycznie zostanie on przeprowadzony wzdłuż osi poziomych. Nieruchomości - dwa osobne mieszkania znajdujące się na osobnych piętrach - nie są w pełni niezależne od siebie. Mają części wspólne, takie jak korytarz, elementy instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej itp. Dlatego też doprecyzowania wymagają udziały obu właścicieli w częściach wspólnych oraz sposób korzystania z nich.

Przyjętym rozwiązaniem w zakresie kosztów utrzymania jest uzależnienie ich od wielkości udziału w działce i częściach wspólnych (stosunek wielkości mieszkania do wielkości części wspólnej). Jeśli jednak mieszkaniec X chce mieć na przykład wejście do mieszkania od ogrodu na wyłączność albo też wyłączność w korzystaniu z kawałka ogródka, wtedy - by nie generować nieporozumień - można podpisać umowę quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania, który precyzuje sposób, zakres i czas korzystania z części nieruchomości. Taka umowa nie wymaga formy aktu notarialnego, ale można ją ujawnić w księdze wieczystej. Po podpisaniu umowy także podział kosztów utrzymania powinien być uzależniony od określonych wyłączności. 

Podział pionowy

Innym sposobem podziału domu jednorodzinnego jest podział fizyczny na dwa całkowicie odrębne mieszkania i dwie osobne działki. Jeśli właściciele dążą do zupełnego oddzielenia się od siebie i uzyskania dwóch zupełnie niezależnych nieruchomości, powinni zdecydować się na tzw. podział pionowy.

Polega on na tym, że dom wraz z działką dzieli się fizycznie na pół, wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzą ściany oddzielenia przeciwpożarowego, które powinny się znajdować na całej wysokości budynku. Jeśli tak się nie dzieje, wtedy do podziału przyjmuje się pionowe płaszczyzny wzdłuż zwykłych ścian przechodzących przez środek budynku - od fundamentów aż po dach.

Podziału pionowego nie da się przeprowadzić bez elementów przebudowy nieruchomości. Dwa odrębne, zupełnie niezależne mieszkania, na dwóch osobnych działkach, powinny mieć dwa osobne wejścia i zupełnie niezależne instalacje.

Warunkiem możliwości przeprowadzenia takiego podziału są jednak przepisy - przede wszystkim dwie odrębne działki wraz z budynkami mieszkalnymi powinny mieć odpowiednią wielkość - wynikającą z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunków zabudowy. Po drugie - muszą mieć dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez ustanowienie służebności).

Jeśli uda się wyodrębnić pionową oś podziału na dwie osobne nieruchomości, potrzebujemy jeszcze formalnych zgód - w tym przypadku chodzi o gminę. Do wniosku należy dostarczyć odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Gdy uzyskamy wstępną akceptację - można zamówić u geodety właściwy projekt. Dopiero jego ponowna akceptacja przez gminę wraz z decyzją o zniesieniu współwłasności daje podstawę do założenia nowych ksiąg wieczystych.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Ubezpieczenie NNW Studenta dedykowane dla studentów i uczniów wyższych uczelni z 10% rabatem

Ubezpieczenie NNW Studenta dedykowane dla studentów i uczniów wyższych uczelni z 10% rabatem

Komentarze (1)

dodaj komentarz
moura
Po co dzielić jak za chwilę Państwo zbuduje miliony domków o powierzchni 70m2.

Powiązane: Budowa domu

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki