Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel mieszkania nie ma wolnej ręki w kwestii zmiany wysokości czynszu dla najemcy. Może go zrewaloryzować o wysokość inflacji, natomiast jeśli chciałby zmienić czynsz niezależnie od tego wskaźnika, musi podwyżkę uzasadnić i przedstawić odpowiednie wyliczenie, a najemca może podwyżkę zakwestionować.
Choć bardzo wielu uczestników rynku najmu po prostu nie ma wiedzy, kwestia czynszów i zmian ich wysokości jest uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Warto tu zaznaczyć, że wszelkie zapisy umowne, które są na niekorzyść najemcy w stosunku do ustawowych, automatycznie z mocy prawa są nieważne.
Przeczytaj także
To właśnie ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady podwyżek czynszowych. Rozróżnia ona zmianę wysokości czynszu uzależnioną od zmian cen towarów i usług w gospodarce - wówczas mamy do czynienia z waloryzacją, oraz po prostu podwyżkę, która nie odnosi się do inflacji, a motywowana jest decyzją wynajmującego.
Waloryzacja
Podstawowa sprawa, która dotyczy obu tych przyczyn zmian czynszowych, jest taka, że za każdym razem, by ustalić nowy czynsz, należy wypowiedzieć najemcy umowę, zachowując ustawowe terminy. Ewentualna podwyżka czynszu będzie wymagała nowej umowy.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów w przypadku umowy bezterminowej, czyli na czas nieokreślony, wypowiedzenie ma termin trzymiesięczny.
Przeczytaj także
Jak napisano w art. 8a, ust. 2 ustawy: Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
Oczywiście wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
W przypadku waloryzacji wysokości czynszu właściciel ma prawo podnieść go o średnioroczny wskaźnik inflacji z roku zeszłego wobec aktualnego, w którym podwyżka ma zacząć obowiązywać.
Jak napisano w art. 8a, ust. 4e ustawy:
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Jeśli więc przyjąć, że chcemy podwyższyć czynsz jeszcze w mijającym roku 2021, interesuje nas wskaźnik z roku 2020, a wyniósł on 3,4 proc. Wskaźnik za rok 2021 poznamy natomiast w publikacji GUS w “Monitorze Polskim” na początku stycznia przyszłego roku.
Podwyżka “uzasadniona”
Inaczej ma się rzecz w sytuacji, gdy wynajmujący chce podwyższyć czynsz niezależnie od inflacji. W takiej sytuacji ustawodawca uznał, że jedynie podwyżka o mniej niż 3 proc. nie będzie wymagała żadnego uzasadnienia. Jeśli podwyżka przekracza owe trzy procent trzeba będzie to lokatorowi uzasadnić - albo inflacją, albo wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości, które uniemożliwiają zwrot z inwestycji. Znów przepisy dokładnie określają, o ile w takiej sytuacji może wzrosnąć czynsz.
4a.
Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b.
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1)zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a)1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b)10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.
Najbardziej zaskakujący jest punkt drugi, czyli owy “godziwy zysk”. Cóż należy przez to rozumieć? Niestety ustawodawca nie podał nam definicji godziwego zysku. Najprawdopodobniej więc - w sytuacji, gdy lokator nie zgodzi się na podwyżkę uznając ją np. za nadmierną, kwestię owego godziwego zysku będzie musiał rozstrzygnąć sąd - np. porównując stawki najmu z umowy do rynkowych.
Gdy lokator jest na “nie”
Jak widzimy w kwestii wysokości czynszu nie ma w ogóle dobrowolności, nawet w zakresie oczekiwanej stopy zwrotu. W praktyce rzadko spotyka się, by najemca sądził się z właścicielem o podwyżki, warto jednak wiedzieć, że ma taką możliwość, a dopóki nie zapadnie ostateczne rozstrzygnięcie, ma też prawo uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości.
Przeczytaj także
Mówi o tym ustęp 5, art. 8a ustawy:
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. , albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Ust. 6a
W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie
Jak więc widzimy, kwestia czynszów i zasady ich zmiany są konkretnie uregulowane w przepisach dotyczących wynajmu. Ewentualne zapisy umowne, które będą odbiegać od ustawowych na niekorzyść lokatora, są z mocy prawa nieważne i nieobowiązujące
Marek Wielgo
