W ogłoszeniach dotyczących najmu czasem pojawiają się informacje na temat preferowanych cech najemcy. Warto odpowiedzieć na pytanie, czy jest to legalne w Polsce, niektóre kraje wprowadziły bowiem specjalne przepisy.
Analiza ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań dostarcza ciekawych informacji nie tylko w kontekście stawek czynszu, interesujące wydają się również preferencje właścicieli mieszkań na wynajem. Wspomniane osoby czasem sugerują, że niektóre grupy najemców (np. kobiety lub osoby pracujące) są mile widziane. Warto sprawdzić, czy taka konstrukcja ogłoszeń jest legalna na gruncie rodzimego prawa (podobnie jak praktyka polegająca na preferowaniu niektórych najemców). Takie pytanie może wydawać się nieco dziwne w nawiązaniu do krajowych realiów. Trzeba jednak pamiętać, że niektóre państwa ingerują w swobodę działania i wyboru właściciela mieszkania poprzez wprowadzanie specjalnych klauzul antydyskryminacyjnych dotyczących wynajmu.
Przeczytaj także
Dostęp do komunalnych mieszkań ma być równy dla każdego
Jeżeli chodzi o temat ewentualnej dyskryminacji dotyczącej wynajmu, to z całą pewnością trzeba dokonać rozróżnienia na sferę najmu prywatnego i usługi mieszkaniowe świadczone przez państwo. W przypadku wynajmu mieszkań komunalnych narodowość wnioskodawcy podobnie jak np. płeć nie może stanowić kryterium. Obcokrajowcy również mają prawo składać wnioski o wynajem mieszkania należącego do gminnego zasobu. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych gminy w ramach uchwał precyzujących zasady polityki mieszkaniowej nie powinny wprowadzać kryteriów innych niż te związane z sytuacją finansową i lokalową potencjalnego najemcy.
Większa swoboda w najmie prywatnym
Sytuacja prezentuje się nieco inaczej w odniesieniu do najmu prywatnego, który jest mocno rozproszony. Warto pamiętać, że bardzo wielu polskich wynajmujących wciąż posiada tylko 1-2 lokale na wynajem. Większość takich właścicieli byłaby zapewne przeciwna przepisom uniemożliwiającym wykluczanie np. cudzoziemców lub studentów z grona osób, którym jest oferowane lokum. Właściciele mieszkań mogą argumentować, że w ramach własności każdy z nich ma prawo do własnej oceny ryzyka - również na podstawie wcześniejszych doświadczeń. Od niedawna dodatkowym argumentem ze strony wynajmujących jest zakaz eksmisji w czasie pandemii, który dodatkowo zwiększył ryzyko najmu.
Trzeba też pamiętać, że obecne przepisy nie dają możliwości skutecznego uniemożliwienia selekcji najemców chociażby ze względu na płeć, wiek lub pochodzenie etniczne. Ogólny zakaz dyskryminacji mieszkaniowej można wywodzić np. z artykułu 32 Konstytucji, pamiętając, że dotyczy on wszystkich osób znajdujących się pod jurysdykcją Rzeczpospolitej Polskiej - nie tylko obywateli RP (zobacz Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 1999 r. o sygn. akt SK 4/98).
Przeczytaj także
Pewne uregulowania związane z dyskryminacją mieszkaniową zawiera też ustawa z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania (Dz.U. 2010 nr 254 poz. 1700). Według wspomnianej ustawy wybór stron umowy nie powinien być oparty wyłącznie na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości. Ustawa z 3 grudnia 2010 r. przewiduje także zakaz dyskryminacji w dostępie do publicznych usług mieszkaniowych ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne lub narodowość. Wątpliwości wzbudza fakt, czy najem prywatnego mieszkania spełnia definicję usługi świadczonej publicznie - tak jak uważają osoby szeroko interpretujące analizowaną ustawę.
Odszkodowanie za dyskryminację
Warto dodać, że ustawa z dnia 3 grudnia 2010 r. daje możliwość zasądzenia odszkodowania dla osoby, która czuje się dyskryminowana w dostępie do usług mieszkaniowych. Takie roszczenie trzeba formułować na zasadach określonych przez kodeks cywilny. Oznacza to między innymi, że ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej oskarżenia o dyskryminację (zobacz artykuł 6 kodeksu cywilnego). Odszkodowanie przyznane na podstawie ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. może obejmować zarówno szkody majątkowe, jak i niemajątkowe. Potwierdzenie stanowi np. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 29 września 2020 r. (sygn. akt V Ca 2686/19).
Przeczytaj także
Restrykcyjne przepisy między innymi w USA
W ramach podsumowania eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w krajach OECD ustawodawstwo dotyczące dopuszczalnych zasad selekcji najemców przedstawia się różnie. Ciekawym przykładem są Stany Zjednoczone, gdzie regulacje odnośnie równego dostępu do najmu zostały osadzone w wyraźnym kontekście historycznym (przykład to głośna sprawa „Corrigan v. Buckley” z 1926 r.). Od 1968 r. na terenie USA obowiązuje antydyskryminacyjna ustawa „Fair Housing Act”, która obejmuje również dużą część prywatnych nieruchomości mieszkaniowych i działa już na etapie ogłoszeń. Nad przestrzeganiem tego aktu prawnego czuwa państwowy urząd (Office of Fair Housing and Equal Opportunity) zatrudniający około 600 osób.
Andrzej Prajsnar
