W I kw. 2026 r. na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedano 12,9 tys. mieszkań, a do sprzedaży wprowadzono 10,3 tys. lokali. Perturbacje na rynku mogą początkowo zwiększyć atrakcyjność dostępnych gotowych lokali. Z kolei ceny nowo wprowadzanych wzrosną, a ich liczba zacznie maleć - ocenia Aleksandra Gawrońska z JLL.
"Patrząc na wyniki sprzedażowe, ale i liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale warto pamiętać o tym, że wyniki te ukazują rezultaty różnych decyzji podejmowanych wcześniej w różnych terminach. W przypadku rejestracji statystyk sprzedaży, opartych nie o rezerwacje, lecz umowy deweloperskie, decyzje nabywców zapadły w większości co najmniej kilka tygodni wcześniej. W uproszczeniu, możemy powiedzieć, że statystyki sprzedaży w marcu w większości odzwierciedlają decyzje z lutego, czasami stycznia, a czasami pierwszych dni marca" - powiedziała, cytowana w komunikacie prasowym, Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland.
"Podobny jak w przypadku sprzedaży jest schemat decyzyjny dotyczący wprowadzania do oferty nowych inwestycji. Z reguły przygotowanie i decyzja o wprowadzeniu do sprzedaży ma kilka etapów, które zajmują miesiące, ale ostateczne pojawienie się przeważającej liczby nowych ofert w marcu było w większości przypadków efektem decyzji z lutego i najdalej początku marca. Jest to w przypadku tego kwartału istotne o tyle, że na początku marca można jeszcze było mieć nadzieję, że ta kolejna wojna w Zatoce potrwa, tak jak poprzednia, kilka tygodni i nie będzie miała istotnego wpływu na polską gospodarkę, inflację i rynek mieszkaniowy" - dodała.
Wojna trwa i nie jest jasne, kiedy i z jakimi skutkami się ona zakończy. Jak ocenia ekspertka, prawdopodobnie przyniesie nie tylko wzrost kosztów paliw i cen szeregu surowców płynących zwykle do Europy z tego regionu. Koszty transportu z regionu mogą stać się trwale wyższe, bo ryzyko kolejnej blokady będzie musiało zostać trwale wliczone w ceny.
Zdaniem Gawrońskiej, dla rynku deweloperskiego oznacza to, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym scenariuszu przez dłuższy okres pozostanie zbliżone do obecnego, o ile nie zacznie rosnąć, a nie będzie nadal spadać, jak można było oczekiwać na początku roku.
"Wzrosną koszty budowy, zarówno ze względu na koszty energii i paliw do transportu i pracy sprzętu, jak i energochłonnych materiałów. Pojawią się zakłócenia w łańcuchach dostaw, a w efekcie – oby przejściowe - problemy z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w pierwszym okresie może to być korzystne z perspektywy deweloperów. Klienci szybko zrozumieją, że gotowe lub prawie gotowe mieszkania to produkt niezagrożony perturbacjami, produkt, który warto teraz kupić, bo cena i termin dostarczenia są znane" - powiedziała.
"Mniej klarowna będzie sytuacja z nowo rozpoczynanymi inwestycjami. Firmy budowlane będą musiały zacząć wliczać sobie ryzyko wzrostu cen w finalne koszty, podobnie jak deweloperzy działający w formule samodzielnego zarządzania budową. Dodajmy, że dziś jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen mają bardzo kruche i niepewne podstawy. Ceny nowo wprowadzanych na rynek mieszkań muszą więc wzrosnąć, a ich liczba zapewne zacznie maleć" - dodała.
W przypadku Warszawy oznaczać to będzie dość szybkie zmniejszanie się oferty i wejście w okres niedoboru podaży, w innych miastach – szybsze lub wolniejsze pozbywanie się nadwyżki podażowej.
"Im bliżej równowagi będzie dany rynek, tym szybciej zaczną drożeć lokale gotowe, w miarę jak zacznie ich ubywać. Kiedy tak się stanie, sprzedaż może jeszcze przyspieszyć, bo część potencjalnych nabywców oczekiwała dalszego spadku stóp i cen, a do zwykłych nabywców dołączą ryzykanci, chcący zarobić na spekulacji. Z drugiej strony, w dłuższej perspektywie możemy obserwować dużą ostrożność we wprowadzaniu nowych inwestycji u graczy średniej wielkości i zmienną politykę w największych firmach giełdowych, które zwykle wykorzystują podobne kryzysy do zwiększenia udziału w kurczącym się rynku" - uważa ekspertka.
W pierwszym kwartale 2026 r. na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1 proc. kdk i 35,2 proc. rdr).
"Warto podkreślić, że wzrost miał miejsce mimo długiej przerwy urlopowej w styczniu i lutym, a dodatkowo w ostatnich tygodniach marca na nastroje nabywców wpływała wojna w Zatoce Perskiej. Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału zanotowano w Katowicach (+51 proc.), co przekłada się jednak tylko na ok. 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7 proc. oraz 17,5 proc. kdk, a kolejny wzrost popytu zauważalny był także w Krakowie i Poznaniu. Przewagę sprzedaży nad nową podażą obserwowano w sześciu z siedmiu metropolii – wyjątkiem jest Kraków, gdzie wprowadzono na rynek o 13 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale" - powiedziała Gawrońska.
Do sprzedaży wprowadzono łącznie 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w czwartym kwartale poprzedniego roku. Stabilizacja podaży widoczna jest głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) zanotowano wyraźne wyhamowanie tej aktywności, co - jak oceniła ekspertka - jest typowe dla początku roku.
W efekcie, oferta mieszkań do kupienia nieznacznie spadła w większości miast (lub pozostała bez zmian). Na koniec marca wynosiła na siedmiu największych rynkach ok. 69 tys. mieszkań – co jest poziomem bliskim historycznym rekordom. Oferta ta obejmuje również lokale zarezerwowane, ale niesprzedane, których na koniec pierwszego kwartału było łącznie ok 6,4 tys.
Jak podał JLL, w pierwszym kwartale średnia cena mieszkań będących w ofercie na koniec marca była pod wpływem nowych, często droższych inwestycji – zwłaszcza w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2 proc. kdk do poziomu 19.900 zł/m kw. Podobny wzrost zanotowano w Poznaniu (+2,4 proc. kdk do 14.100 zł/m kw.), natomiast w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6 proc. W skali roku wzrosty średniej ceny oferty przewyższające inflację widoczne są tylko w Warszawie i Poznaniu, natomiast wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.
"Miasta różnicują się także coraz bardziej pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę przewagi popytu i lekkiego niedoboru mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem bliskim równowagi, a Wrocław dynamicznie zbliża się do tego poziomu. Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przekracza popyt, choć różnica ta wyraźnie się zmniejsza. Najdłuższy teoretyczny czas wyprzedaży oferty notowany jest w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (powyżej 3 lat)" - dodała ekspertka. (PAP Biznes)
doa/ ana/
