"Nie ma bańki na rynku nieruchomości". Spadki cen przyjdą z Azji

Nad polski rynek nieruchomości nadciąga ochłodzenie i spadki cen – twierdzą eksperci. Te przyjdą z Azji, gdzie na rynku mieszkań notowane są nawet dwucyfrowe obniżki. Mieszkań na rynku będzie też mniej. Wszystko przez mniejszy zapał deweloperów i mniejszą liczbę pozwoleń na budowę, na co wpływ mieli także urzędnicy.

Indeks cen nieruchomości ubran.one przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za czerwiec 2019 r. dla całej Polski wyniósł 101,94 pkt. i wzrósł o 0,22 pkt. w porównaniu z majem i o 4,49 pkt. w relacji do czerwca ubiegłego roku.

Jak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące powinny przynieść stabilizację popytu i znacznie bardziej umiarkowane wzrosty cen niż w poprzednich miesiącach.

– Jedynie 30 proc. ankietowanych prognozuje, że do końca roku warunki gospodarcze wpływające na rynek nieruchomości ulegną pogorszeniu – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.

W maju wzrosły także wartości pozostałych indeksów - zarówno dla grupy dużych miast, jak i Warszawy. Indeks dla grupy dużych miast, który wyniósł 103,68 pkt. był o 0,16 pkt. wyższy niż w maju i o 5.78 pkt. wyższy niż przed rokiem. Z kolei indeks dla Warszawy wyniósł 103,26 pkt. – o 0,6 pkt. więcej niż miesiąc wcześniej i o 5,71 pkt. więcej niż w czerwcu ubiegłego roku.

Drugi miesiąc z rzędu, po kwietniowej korekcie, wzrósł także indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę. W porównaniu z majem wzrósł o 0,57 pkt., a w relacji do czerwca 2018 r. był o 2,77 pkt. wyższy.

Zapał deweloperów słabnie

W pierwszym półroczu deweloperzy rozpoczęli budowę 66,6 tys. mieszkań. I choć, jak informuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, to niemal tyle samo (wzrost o 0,3 proc.), co w analogicznym okresie ubiegłego roku, w kolejnych miesiącach ich liczba może spadać. Wszystko przez zmniejszającą się liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę, która w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami ubiegłego roku spadła o 5 proc. do 77,7 tys.

– To sygnał, iż zapał deweloperów trochę ostygł – twierdzi Marcin Krasoń. – Ochłodzenie nastrojów do rozpoczynania kolejnych inwestycji jest prawdopodobnie związane z niższą sprzedażą mieszkań w pierwszej połowie roku – dodaje.

Bańka mieszkaniowa to fikcja

Jak zauważa Wojciech Bartosik, analityk Domu Maklerskiego Michael/Ström, niższa sprzedaż wynikała m.in. z przeprowadzonych jesienią wyborów samorządowych. Przedwyborcze zamieszanie miało z kolei opóźniać procesy administracyjne i wydawanie pozwoleń na budowę.

– Z drugiej strony na spadek sprzedaży wpływało sterowanie nią przez deweloperów w celu podbijania osiąganych marż – zauważa Wojciech Bartosik. Jak dodaje, nie ma mowy o bańce mieszkaniowej, z jaką mieliśmy do czynienia jedenaście lat temu. – Tempo wzrostów cen jest zdecydowanie mniej gwałtowne niż przed 2008 r., a poziomy sprzedaży są obecnie niewiele niższe od rekordowych z 2017 r.
Wszystko wskazuje na to, że sytuacja na rynku mieszkań jest cały czas pod kontrolą. Co prawda wciąż widoczny jest spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich, jednak jego tempo jest już niższe.

W drugim kwartale liczba sprzedanych mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku spadła o 3,5 proc. W przypadku podaży nie widać jeszcze znacznej nadwyżki, a popyt wciąż jest w stanie ją skonsumować.

– Nie można jednak nie zauważyć faktu, że dochodzi do lekkiego spowolnienia, na które wpływ mają wciąż rosnące ceny.

Spadki cen przyjdą z Azji

Problemy na rynku nieruchomości od miesięcy pozostają te same - chroniczny brak gruntów budowlanych i brak siły roboczej, które utrzymują ceny budów na historycznie najwyższym poziomie. Wpływają także na dłuższy niż standardowe 12-18 miesięcy czas trwania inwestycji.

Wszystko to do spółki z ostrzejszymi kryteriami banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych sprawia, że w opinii ekspertów nad polski rynek nieruchomości nadciąga ochłodzenie i spadki cen.

– Schłodzenie rynku może nadejść wraz z końcem roku. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że na światowych rynkach mieszkań i domów już trwa, to jest kwestią czasu pojawienie się go także u nas. W Hongkongu, Australii, Emiratach Arabskich i Chinach zanotowano nawet dwucyfrowe spadki cen mieszkań. Oznacza to wejście światowej koniunktury w nową, spadkową fazę – zaznacza Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

O tym, że to właśnie z Azji przyjdą spadki cen mieszkań, a nawet kryzys na rynku nieruchomości, mówią także badacze tego rynku. Wszystko za sprawą problemów ze sprzedażą mieszkań i popytem spekulacyjnym w Chinach, a także niespłacanymi kredytami hipotecznymi w Japonii.

– W Chinach są problemy ze sprzedażą nie pojedynczych mieszkań, ale całych miast wybudowanych przez deweloperów. Ponadto inwestorzy kupowali mieszkania i trzymali je puste, licząc na wzrost cen, a te spadły o 30 proc. – zauważył podczas czerwcowej konferencji "Kondycja i kierunki rozwoju wrocławskiego rynku mieszkaniowego" prof. Bogusław Półtorak z wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego. – Symptomy kryzysu widać również w Japonii, gdzie problemem są wyludniające się miasta, brak przestrzeni i w konsekwencji wysokie ceny w największych aglomeracjach, a także niespłacane kredyty – dodaje.

Mieszkania na wynajem

Choć, przynajmniej na razie, nie widać wyhamowania popytu inwestycyjnego, wkrótce wpływ na to mogą mieć planowane zmiany w prawie dotyczącym najmu krótkoterminowego, np. poprzez serwisy typu Airbnb. Mniejszy popyt inwestycyjny może wpłynąć z kolei na zahamowanie wzrostu cen.

– Istnieje możliwość, że w takiej sytuacji wzrost cen mieszkań mógłby spowolnić lub nawet chwilowo się zatrzymać. Z drugiej strony w miastach turystycznych mogłoby to trochę uzdrowić rynek sprzedaży i najmu na potrzeby mieszkańców, a nie turystów – tłumaczy Michał Kubicki.

Marcin Kaźmierczak