REKLAMA

NBP: Wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym w czwartym kwartale 2020

2021-04-08 10:00
publikacja
2021-04-08 10:00
fot. Marek Wiśniewski/Puls Biznesu /

W IV kwartale 2020 r. w Polsce obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym - podał NBP w kwartalnym raporcie. Rynek nieruchomości komercyjnych został dotknięty przez pandemię COVID-19, czego skutki będą odczuwalne w dłuższym okresie, wpływając na czynsze i transakcje sprzedaży.

"W IV kwartale 2020 r. obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym po przejściowym załamaniu odnotowanym w drugim kwartale i ożywieniu w trzecim, pomimo obowiązywania różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii COVID-19. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była nieco wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, ale roczna sprzedaż była niższa od notowanej w 2019 r. Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) nadal rosły jednak w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach" - napisano w raporcie.

"Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem +banków ziemi+ przez deweloperów. Obserwowano wzrost rdr średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, jednakże w czwartym kwartale 2020 r. tempo tego wzrostu, zwłaszcza na rynku wtórnym, spadło" - dodano.

NBP wskazuje, że wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy, w tym na ceny, jest złożony ponieważ poszczególne segmenty lokalnych rynków zachowują się różnie.

W IV kwartale przeważały wzrosty cen kdk niemal na wszystkich grupach rynków, choć dynamiki wzrostu wyhamowały.

Na rynku pierwotnym (RPO) ceny transakcyjne (RPT) wzrosły we wszystkich grupach miast z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań.

"Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) powodują większe zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się. Na rynku wtórnym obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) we wszystkich grupach miast" - napisano.

"Jednak ceny transakcyjne mieszkań (RWT) rosły już tylko nieznacznie w grupie 6 i 10 miast. W Warszawie ceny transakcyjne spadły kolejny kwartał. Ceny korygowane hedonicznie rosły w grupie 10 miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej, natomiast w grupie 6 miast i Warszawie ceny te spadły" - dodano.

Według NBP, nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się w IV kw. 2020 r. kwartale na poziomie 0,76 m kw., i był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,28 m kw. (tj. o ok. 59 proc.).

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieznacznie.

Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł.

Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były obniżki stopy procentowej kredytu mieszkaniowego.

Aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7 największych miastach - Warszawa oraz 6 miast) - nie zmienił poziomu wskaźnika opłacalności najmu mieszkań - nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 21 proc.

"Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów i małego udziału kredytu bankowego. Jednak, jak dotąd, to ryzyko nie materializuje się i nie znajduje to odzwierciedlenia w statystyce" - dodano.

Zdaniem NBP, historycznie wysoka liczba pozwoleń na budowę mieszkań w ostatnim kwartale 2020 r. może być m.in. przejściowym efektem zmiany regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, i dotyczy zwłaszcza mieszkań deweloperskich w tzw. pozostałej Polsce.

Nieruchomości komercyjne dotknięte przez pandemię

Rynek nieruchomości komercyjnych został, w ocenie NBP, dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie.

"Na rynkach nieruchomości biurowych w IV kw. 2020 r. zwiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią" - pisze NBP.

"Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, co związane jest z rozpoczęciem budów przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu całkowita podaż powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosła ok. 11,7 mln m kw., a w budowie było ok. 1,25 mln m kw., tj. około 11,6 proc. istniejącego zasobu. Stopa pustostanów na tych rynkach wzrosła do poziomu 11,3 proc. wobec 10,7 proc. na koniec III kw. 2020 r." - dodano.

W Warszawie stopa pustostanów na koniec IV kw. 2020 r. wyniosła 9,9 proc. wobec 9,6 proc. w III kw. 2020 r.

NBP wskazuje, że stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz, przede wszystkim, od lokalizacji biurowca.

"Budowa ponad 10 proc. dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków" - dodano.

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec IV kw. 2020 r. wyniosły ponad 12,2 mln m kw., co przekłada się na nasycenie 318 m kw./1000 mieszkańców.

W budowie znajdowało się natomiast ok. 330 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, to jest niecałe 3 proc. istniejącego zasobu.

Ten niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, jak wskazuje NBP, że inwestorzy uważają rynek za nasycony.

"Potwierdza to również pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo usługowo-rozrywkowe. Problemem tego sektora jest więc utrzymanie dotychczasowych klientów, a w mniejszym stopniu konkurencja z nowymi projektami" - dodano.

Deweloperzy nie odnotowali jak dotąd wyhamowania popytu inwestycyjnego

Deweloperzy w Polsce nie odnotowali jak dotąd wyhamowania popytu inwestycyjnego, mimo spadku stawek czynszu najmu i rosnących cen zakupu mieszkań - podał NBP w raporcie z rynku nieruchomości za IV kwartał 2020 r.

"W ocenie badanych deweloperów nie uległ istotnej zmianie cel, w jakim kupujący nabywali mieszkania tj. na potrzeby własne, jak i z przeznaczeniem na wynajem. Nie odnotowano jak dotąd wyhamowania popytu inwestycyjnego, mimo spadku stawek czynszu najmu i rosnących cen zakupu mieszkań. Według deweloperów rynek nadal nie był rozchwiany, przy czym rozchwianie definiowali oni jako +wzrost zakupów w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie+" - napisano.

"Udział takich transakcji był stabilny i szacowany na 4 proc. Utrzymała się struktura nabywców (92 proc. osoby fizyczne krajowe, 5 proc. osoby fizyczne zagraniczne, 2 proc. przedsiębiorstwa oraz blisko 1 proc. to fundusze inwestycyjne). Nie uległ istotnej zmianie udział poszczególnych źródeł finansowania nabywanych mieszkań. Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań na potrzeby własne był kredyt bankowy lub znaczna przewaga środków bankowych (60 proc. transakcji). Mieszkania zakupione z głównym przeznaczeniem na wynajem lub z zamiarem ich odsprzedaży w korzystnym okresie zostały zakupione wyłącznie ze środków własnych lub ze znaczną przewagą środków własnych (78 proc.)" - dodano.

Blisko połowa ankietowanych deweloperów przewiduje utrzymanie niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat. Znaczący odsetek deweloperów (26 proc.) nie odczuł skutków pandemii w prowadzeniu działalności.

Do najbardziej istotnych czynników, które mogą mieć wpływ na wyhamowanie popytu w 2021 r. ankietowani deweloperzy zaliczyli: nieoczekiwany spadek nastrojów konsumenckich, pogorszenie sytuacji na rynku pracy, zmniejszenie zdolności nabywczych, zaostrzenie kryteriów udzielania kredytu kupującym, dalszy wzrost cen mieszkań przewyższający wzrost wynagrodzeń, zmianę preferencji nabywców i ich odpływ na rynek wtórny oraz spadek opłacalności zakupu na wynajem.

Większość deweloperów oczekuje stabilizacji sytuacji ekonomicznej w '21

Według oczekiwań deklarowanych przez większość deweloperów ich sytuacja ekonomiczna nie powinna ulec znaczącym zmianom w 2021 r., a niewielki ich odsetek oczekuje jej poprawy - podał NBP w kwartalnym raporcie z rynku nieruchomości.

"Według oczekiwań deklarowanych przez większość deweloperów ich sytuacja ekonomiczna nie powinna ulec znaczącym zmianom w 2021 r., a niewielki ich odsetek oczekuje jej poprawy. Na dobry stan sytuacji finansowej większości deweloperów zasadniczy wpływ miała możliwość utrzymania poziomu cen mieszkań i przerzucenia rosnących kosztów produkcji na klientów, pomimo gwałtownego spadku sprzedaży w II kwartale 2020 r. Było to możliwe dzięki wysokiej koncentracji produkcji, doświadczeniom z poprzednich załamań popytu na rynku i sile ekonomicznej firm deweloperskich, zwłaszcza największych" - napisano.

"W przewidywaniach rentowności sprzedaży na 2021 r. odnotowano pewien spadek optymizmu wśród deweloperów, co mogło głównie wynikać z obawy o sytuację finansową i możliwości nabywców w obliczu wysokich wzrostów cen mieszkań i niepewnej sytuacji gospodarczej związanej z rozwojem pandemii. Przeważający odsetek badanych deweloperów nie miał też problemów z utrzymaniem płynności finansowej i nie oczekuje istotnych zmian w 2021 r. w obszarze płynności i regulowania zobowiązań" - dodano. (PAP Biznes)

tus/ osz/

Źródło:PAP Biznes
Tematy

Komentarze (12)

dodaj komentarz
detektorjusia
Dlaczego pod artykułami o spadkach nasze zakredytowane gołodupce nie chcą wypisywać swoich mądrości...?
ampulexcompressa
Ponieważ cieszą się z raportu. I piją szampana. Albo są zalatani załatwiając kolejny kredyt.
Tabela 3 na stronie 26 cytowanego raportu wyjaśnia dlaczego.
Szacunkowa stopa zwrotu na kapiatle własnym z inwestycji w mieszkanie o pow 50mk w warszawie dla kredytu w wysokości 80% wartości nieruchomości (kolumna ROE przy
Ponieważ cieszą się z raportu. I piją szampana. Albo są zalatani załatwiając kolejny kredyt.
Tabela 3 na stronie 26 cytowanego raportu wyjaśnia dlaczego.
Szacunkowa stopa zwrotu na kapiatle własnym z inwestycji w mieszkanie o pow 50mk w warszawie dla kredytu w wysokości 80% wartości nieruchomości (kolumna ROE przy LTV=80%) wynosi obecnie 4%. A średnia rynkowa stopa obligacji 10letnich (kolumna obok) wynosi 0,5%
Różnica pomiędzy rentownością inwestycji w mieszkanie na kredyt z LTV 80% a rynkowa stopą obligacji jest największa w historii i wynosi 3,5%!!!! Nigdy nie było tak korzystnie dla zakredytowanych inwestycyjnie i wynajmujących.
Dlatego jaśki i inni sa zadowoleni jak nigdy dotąd. I to potwierdza NBP.

jpelerj odpowiada ampulexcompressa
Pod warunkiem, że wynajmie na 12 miesięcy w roku i robi remont raz na 50 lat. Imponujące ROE. Tu jednak ludzie mają jakie takie pojęcie o ekonomii, to nie do baranka w biurze nawijasz, żeby kupił ROTFL. Najzabawniejsza jest ta kolumna o finansowaniu kredytem: ponieważ mieszkanie z kredytem nie może być zabezpieczeniem innego Pod warunkiem, że wynajmie na 12 miesięcy w roku i robi remont raz na 50 lat. Imponujące ROE. Tu jednak ludzie mają jakie takie pojęcie o ekonomii, to nie do baranka w biurze nawijasz, żeby kupił ROTFL. Najzabawniejsza jest ta kolumna o finansowaniu kredytem: ponieważ mieszkanie z kredytem nie może być zabezpieczeniem innego kredytu, to na pewno to jest opcja dla byle jakiego jaśka. Brać teoretycznie wyliczane ROE przy warunkach trudnych do spełnienia w realu i się podniecać, to tylko w biurach sprzedaży w Polsce.
dekapitulator
Miałem kupić w 2015 r., ale zaczekałem, przeczekałem te wzrosty i co? Teraz kupię sobie ze zniżką 3%, a tak to przepłaciłbym. Ja to mam łeb do interesów.
jpelerj
A ja myślę, że nie chciałeś kupić, ale sprzedać. Ale się mało sprzedaje, więc "zachęcasz" potencjalnych klientów jak umiesz i po minimalnych kosztach własnych.
jpeterj odpowiada jpelerj
januszu, ty nie potrafisz myśleć :)))
piotr76
Ciekawa sytuacja, z jednej strony napędzany niskimi stopami procentowymi popyt inwestycyjny, a drugiej wygasający popyt konsumpcyjny i rosnąca przewaga podaży nad popytem na rynku wynajmu. Czyli piękne warunki na dopompowanie bańki a później epickie pie****cie.
jsunday
--Bielski z Santander BP: Do podwyżek stóp dojdzie dopiero w II połowie 2022 r., po zakończeniu obecnej kadencji prezesa Adama Glapińskiego

https://wyborcza.biz/Gieldy/7,132329,26958414,przeglad-prasy.html
jsunday
Blisko połowa ankietowanych deweloperów przewiduje utrzymanie niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat. Znaczący odsetek deweloperów (26 proc.) nie odczuł skutków pandemii w prowadzeniu działalności.Blisko połowa ankietowanych deweloperów przewiduje utrzymanie niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat. Znaczący odsetek deweloperów (26 proc.) nie odczuł skutków pandemii w prowadzeniu działalności.

Do najbardziej istotnych czynników, które mogą mieć wpływ na wyhamowanie popytu w 2021 r. ankietowani deweloperzy zaliczyli: nieoczekiwany spadek nastrojów konsumenckich, pogorszenie sytuacji na rynku pracy, zmniejszenie zdolności nabywczych, zaostrzenie kryteriów udzielania kredytu kupującym, dalszy wzrost cen mieszkań przewyższający wzrost wynagrodzeń, zmianę preferencji nabywców i ich odpływ na rynek wtórny oraz spadek opłacalności zakupu na wynajem.

https://stooq.pl/n/?f=1414674&c=1&p=4+22
jsunday
"W Warszawie ceny transakcyjne spadły kolejny kwartał."............No i właśnie tak wygląda rynek.....W Warszawie jest nadpodaż mieszkań na rynku wtórnym, a kupujących brak.

https://stooq.pl/n/?f=1414679&c=1&p=4+22

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki