Mała dostępność gruntów i ich wysokie ceny sprawiają, że ceny mieszkań w dalszym ciągu rosną. Na spadki cen nie powinniśmy liczyć przed jesienią, ale pierwsze objawy spowolnienia na rynku nieruchomości mogą być widoczne już w lipcu. Wszystko przez mniejszą liczbę wniosków kredytowych złożonych w maju. Odważniejsi w swoich osądach eksperci wieszczą nawet bessę - wiosną przyszłego roku.
Indeks cen nieruchomości urban.one przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za maj 2019 r. dla całej Polski wyniósł 101,72 pkt. i wzrósł o 0,2 pkt. w porównaniu z kwietniem i o 4,34 pkt. w relacji do maja ubiegłego roku.
Eksperci rynkowi w najbliższych miesiącach nie zapowiadają jednak większych zmian na rynku mieszkań. Aż 74 proc. z nich uważa, że wzrosty cen będą się nadal utrzymywały.
W maju wzrosły również wartości indeksu dla Warszawy i grupy dużych miast. Indeks dla stolicy wyniósł 102,66 pkt. i był o 0,53 pkt. wyższy niż w kwietniu. W relacji m/m wzrósł również indeks dla dużych miast, który w maju osiągnął 103,52 pkt. (wzrost o 0,15 pkt.). Oba indeksy w relacji rocznej wzrosły o ok. 5,5 pkt.
Małe mieszkania w cenie
Jak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości i prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, w maju rosły zwłaszcza ceny transakcyjne mieszkań jedno- i dwupokojowych o funkcjonalnym rozkładzie i dobrej lokalizacji.
– Takie mieszkania są zawsze atrakcyjne do inwestycji i późniejszego zagospodarowania. Ostatnie pół roku to czas siłowania się na rynku cen i ciągłej próby czy kupujący są w stanie zaakceptować jeszcze wyższe ceny – twierdzi Błeszyński.
W opinii ekspertów, stale utrzymuje się także dobra dynamika sprzedaży mieszkań, przy czym około 30 proc. wszystkich mieszkań jest kupowane za gotówkę. W głównej mierze są to mieszkania nabywane na cele inwestycyjne - pod wynajem.
– Mieszkania pod wynajem kupowane są jednak bez dyskontu. Oznacza to, że rynek mieszkaniowy wciąż jest perspektywiczny, szczególnie w dużych miastach i tam, gdzie tworzą się miejsca pracy – mówi Małgorzata Kosińska President w REIT – Polska Association. – Trend wzrostowy podtrzymują wysokie ceny gruntów oraz stosunkowo mała dostępność gruntów pod zabudowę – dodaje.
Spadki cen jesienią, wiosną bessa
Przynajmniej do jesieni nie powinniśmy spodziewać się spektakularnych spadków cen. Wszystko przez niskie stopy procentowe i wysokie koszty budów.
– Rynek pierwotny wciąż będzie zasypywany projektami deweloperskimi, na których inwestorzy będą próbowali zyskać duże marże. Z kolei rynek wtórny nadal będzie podążał pod względem cen za pierwotnym – prognozuje Tomasz Błeszyński. – Jednak już jesienią na rynku mieszkaniowym przyjdzie fala spowolnienia i korekty cen, które zaowocują początkiem bessy wiosną przyszłego roku.
Mniej chętnych na kredyt
Dwie trzecie mieszkań w Polsce kupowanych jest na kredyt. Choć w maju, zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, wzrosła zarówno liczba (o 14,2 proc.) jak i wartość (o 24,8 proc.) udzielonych kredytów mieszkaniowych, możliwe spowolnienie na rynku mieszkaniowym sugerują jednak inne dane publikowane przez BIK. W maju, w porównaniu z ubiegłym rokiem, spadła liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy - z 37 do 31 tys. Czy akcja kredytowa rzeczywiście hamuje, okaże się najwcześniej w lipcu, ponieważ procedura uruchomienia kredytu trwa zazwyczaj od jednego do dwóch miesięcy.
Jak jednak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, spadek liczby wniosków kredytowych może wynikać także z kalendarza świąt.
– Pod koniec kwietnia świętowaliśmy przy okazji Wielkanocy, a niedługo później Polacy ruszyli na majówkę. Niektórzy nawet te dwie okazje połączyli i oddali się bardzo długiemu odpoczynkowi. Efekt? Pod koniec kwietnia i na początku maja mniej osób szukało mieszkań, ale też w pracy było mniej pracowników banków, deweloperów czy firm pośredniczących. To w oczywisty sposób odbiło się negatywnie na popycie na mieszkania – twierdzi Bartosz Turek. – Nawet jeśli ktoś od razu po powrocie z majówki ruszył na poszukiwania mieszkania, to zanim znalazł lokal, wynegocjował cenę i zebrał wszystkie dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego, mógł już nastać czerwiec – dodaje.
Grunty będą tańsze?
Po kwietniowej obniżce, poziom 130 pkt. ponownie przekroczył indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę. Indeks wzrósł o 0,38 pkt. i w maju wyniósł 130,04 pkt. W porównaniu z majem ubiegłego roku był o 1,83 pkt. wyższy.
Biorąc pod uwagę ograniczoną podaż gruntów i ich wysokie ceny, na horyzoncie pojawiło się jednak światełko w tunelu dla kupujących. W opinii ekspertów nadzieję na obniżkę cen może dać uwolnienie zablokowanych do niedawna gruntów w granicach miast - będzie ono możliwe za sprawą znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 26 czerwca.
