Mieszkanie na wynajem dobrze rokuje

Mieszkanie na wynajem dobrze rokuje

4,84 proc. netto w skali roku wynosi obecnie przeciętna oczekiwana rentowność najmu liczona dla największych rynków nieruchomości, które badają Home Broker i Domiporta.pl. W zestawieniu miast o największym potencjale tym razem na czele znalazła się Łódź przed Gdańskiem i Warszawą.

Zakup mieszkania na wynajem nadal zyskuje na popularności wśród polskich inwestorów. Dobra nieruchomość będzie nie tylko przynosić zysk z czynszu, ale i może zyskać na wartości w czasie. Home Broker i Domiporta.pl badają rentowność najmu na wybranych rynkach od wiosny 2010 r. Średnia wartość liczona dla siedmiu miast jeszcze nigdy nie była tak wysoka jak obecnie. Z najnowszych danych wynika, że kupując mieszkanie na wynajem można średnio liczyć na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Rok temu wskaźnik ten wynosił 4,39 proc., co oznacza wzrost zyskowności inwestycji o 10 procent. W ostatnich kwartałach nastąpił spory wzrost opłacalności rentowności najmu, jeszcze na przełomie 2013 i 2014 r. średnio wynosiła ona poniżej 4 proc., obecnie zbliża się do 5 proc. netto.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte (założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta przez 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – luty 2015

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2016 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lutego 2016 r. obniżone o 5 proc. 

Przez długi czas największy potencjał zysków miał zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, ale najnowsze dane Home Brokera i Domiporta.pl wskazują, że więcej zarobić można w Łodzi. Wynika z nich, że kupując w tym mieście lokal za średnią cenę transakcyjną (3612 zł za mkw.) zarobimy po uwzględnieniu wszystkich kosztów 5,58 proc. w skali roku.

W przypadku Gdańska aktualna oczekiwana rentowność najmu netto to 5,39 proc. rocznie, co oznacza, że na zwrot z inwestycji w mieszkanie trzeba będzie czekać 18,5 roku. W Łodzi jest to niespełna 18 lat, a np. w Gdyni i Poznaniu okres ten przekracza aktualnie 25 lat. Średnia rentowność dla wszystkich badanych miast to 4,84 proc. rocznie, co da zwrot z inwestycji po 20 latach i ośmiu miesiącach.

Najwięcej uwagi inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa. Jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w Polsce i choć nie zawsze oferuje najwyższe stopy zwrotu, to inwestorzy zwracają uwagę np. na wysoką płynność nieruchomości w stolicy oraz perspektywy wzrostu cen. Bo na przykład Łódź jest miastem o niekorzystnej strukturze demograficznej (miastem starzejącym się) – istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. Z rentownością na poziomie 5,37 proc. netto Warszawa i tak plasuje się w czołówce polskich miast, a wielkością rynku wygrywa z resztą o kilka długości.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2016 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2016 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lutego 2016 r. obniżone o 5 proc.

Czy to się opłaca?

Pomijając czasowe promocje na lokaty krótkoterminowe i zwykle z ograniczoną kwotą, na bankowych depozytach nie zarobimy dziś wiele. W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi bankowe oferty rzadko przekraczają dziś 2 proc. netto rocznie. W porównaniu do nich inwestycja w mieszkanie na wynajem wygląda bardzo atrakcyjnie. Nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu (Gdynia i Poznań – niecałe 4 proc. rocznie netto) oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty. Trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach jednego i drugiego sposobu lokowania kapitału. Zdecydowana większość lokat w Polsce to depozyty ze stałym oprocentowaniem i określoną datą zapadalności – mamy tu więc pewność co do tego, kiedy i ile zarobimy. W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Dodatkowo, należy liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem.

Czy brak środków z MdM pobudzi najem?

Z ostatnich danych opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego wynika, że już w kwietniu może zabraknąć pieniędzy na tegoroczne dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. – Z puli 715 mln złotych zakontraktowanych na dofinansowanie w 2016 roku wykorzystane zostało już ponad 77 proc., co oznacza, że przy obecnej dynamice ubywania środków, w ciągu dwóch miesięcy kasa się opróżni – zwraca uwagę Maciej Górka z Domiporta.pl. 

– Istnieje zatem szansa, że część osób, które nie załapią się na dopłaty w tym roku, będzie póki co korzystać z najmu. Obecnie liczba złożonych wniosków na dopłaty MdM na lata 2017-2018 wynosi około 1,9 tys. sztuk i z każdym miesiącem będzie rosnąć. Na tej sytuacji skorzysta część inwestorów posiadających lokale przeznaczone pod wynajem – konkluduje Górka.

Trzeba jednak pamiętać, że będzie to korzyść krótkoterminowa, bo najemcy ci będą w końcu chcieli kupić swoje mieszkanie. – Ale patrząc z punku widzenia obecnej podaży ofert najmu w całej Polsce, przekraczającej 40 tys. mieszkań, każdy potencjalny najemca staje się cenny – dodaje Maciej Górka z Domiporta.pl.

W kwestii działania samego programu MdM przypomnieć należy, że lokale nabyte z rządową dopłatą nie mogą być przeznaczane na wynajem, pod groźbą zwrotu wartości dopłaty.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker, marcin.krason@homebroker.pl
Maciej Górka, Domiporta.pl, maciej.gorka@trader.pl