Obserwując liczbę osób wypowiadających się w ostatnim czasie pod informacjami zamieszczanymi na portalach internetowych o rynku mieszkaniowym, w tym na Bankier.pl, można wysnuć tezę, że odwilż pomimo srogiej zimy w mieszkaniach już mamy.
Gorąca dyskusja wskazuje, że niezaspokojony popyt znów się ujawnił. Przekuwa się on od bardziej przychylnym bankom w popyt realny, co zmniejsza liczbę dostępnych atrakcyjnych cenowo i funkcjonalnie ofert mieszkaniowych. Kłopot w tym, że powoli wracają czasy kupowania dziur w ziemi po zatrzymaniu inwestycji w 2008 roku. Najpopularniejszych lokali już od dawna brakuje, a ceny nie są wcale tak atrakcyjne.
Półtorak: 50 mkw to mało?
Potwierdza to niestety nasze wcześniejsze prognozy wyczerpywania się ofert najbardziej atrakcyjnych lokalizacji i mieszkań w cenach dostępnych za przeciętny kredyt. Zwiększenie przez banki akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie ubiegłego roku pokazało, jak płytki jest rynek. Owszem, deweloperzy proponują „resztówki”, ale zwykle w postaci lokali mało atrakcyjnych, nie tylko cenowo, ale również pod względem funkcjonalnym.
Wbrew opiniom niektórych brakuje przecież głównie mieszkań ekonomicznych w standardowej wielkości o powierzchniach 30-50 mkw. z dobrą lokalizacją. Realna cena transakcyjna mkw. (nie ofertowa, z folderów) dla takich lokali z tego względu pozostaje ciągle wysoka i rosła ciągle przez ostatnie kilka lat. Cena wydaje się pozornie podstawowym kryterium wyboru. Jak zawsze jest zbyt wysoka dla kupującego przed zawarciem umowy, ale warto też zwrócić uwagę, że już po dokonaniu zakupu w interesie tegoż samego kupującego jest już utrzymanie potencjalnej wartości rynkowej na takim samym poziomie lub najlepiej jeszcze wyższym. Wynika to po pierwsze z wyższego kosztu kredytowania nieruchomości przy wysokim wskaźniku LTV, a później również z mniejszej możliwości odzyskania kapitału przy ewentualnej sprzedaży lokalu. W takim ujęciu dylemat ceny będzie relatywnie obojętny, o ile wartość mieszkania będzie w długim czasie stabilna.
Macierzyński: Na 50 metrach kwadratowych nie da się mieszkać:
Cena transakcyjna staje się w takim wypadku cechą wtórną, która zależy od potencjału dochodowego nieruchomości lub lokalizacji. Krótko mówiąc, mieszkania kosztują tyle, ile można w danej lokalizacji zarobić i ile dostaniemy kredytu przy określonym poziomie dochodów.
Gdyby cena była warunkiem decydującym o wyborze mieszkania, wszyscy kupowaliby mieszkania w Zielonej Górze lub Gorzowie Wielkopolskim -bo przecież tam mieszkania są po 3,5 tys. za mkw. I to nowe! Kłopot w tym, że kupując dla własnych potrzeb, wybieramy bliższe lokalizacje. Z tych względów rynkowi mieszkaniowemu sprzyja w dłuższej perspektywie stabilizacja, którą można osiągnąć jedynie tanim i dostępnym finansowaniem zwrotnym, a na to niestety, dopóki nie wejdziemy do strefy euro, się nie zanosi.
Na dziś mamy stan zawieszenia. Relatywnie drogie, choć ostatnio taniejące kredyty, zaburzenia w ciągłości kredytowania, a stąd kłopoty klientów i deweloperów w realizacji inwestycji. Niestety za ubiegłoroczny kryzys najwięcej zapłaci kredytobiorca – gorszą ofertą i wyborem mieszkań w przyszłości. Polski problem w tym, że dla własnego M nie ma zbytniej alternatywy w postaci sensownych warunków wynajmu, jak np. w Niemczech. U nas ucywilizowanie wynajmu w ostatnim czasie polega na wymogu umowy ze wskazaniem miejsca eksmisji, do którego potencjalnie można przenieść najemcę. Pomysłodawcy zapomnieli chyba jednak o drobnym szczególe: jeśli by ktoś posiadał alternatywne miejsce do zamieszkania, to by po prostu tam mieszkał. To kolejne kuriozalne polskie rozwiązanie, które uniemożliwia legalny wynajem. Pozostaje więc tylko zakasać rękawy i samodzielnie wziąć się za budowę. Nie każdy chce być jednak budowlańcem, bankierem i stróżem w jednym, ale w polskich warunkach niestety często nie ma wyboru.
Bogusław Półtorak
