Rosnące koszty utrzymania nieruchomości stają się coraz poważniejszym czynnikiem, warunkującym decyzję o kupnie mieszkania. Poza ratą kredytu mieszkaniowego to czynsz administracyjny jest głównym comiesięcznym wydatkiem na utrzymanie nieruchomości. Stąd też nic dziwnego, że w czasach rosnących kosztów, coraz większe zainteresowanie budzą mieszkania bezczynszowe. Eksperci portalu GetHome.pl, sprawdzają, czy to rozwiązanie rzeczywiście się opłaca.
Zgodnie z nazwą - mieszkania bezczynszowe to takie, za które nie płaci się czynszu administracyjnego. Nie płaci się, gdyż administracji nie ma. Nie funkcjonuje coś takiego jak zarząd wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Nie trzeba więc z własnych środków utrzymywać zarządcy, ale też nikt za nas nie załatwi spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości i dbaniem o nią. Dlatego też nie jest tak, że w mieszkaniach bezczynszowych żyje się za darmo.
Rachunki pozostają
Właściciel lub najemca mieszkania bezczynszowego, tak jak “każdy” opłaca rachunki za media. W spółdzielniach, czy wspólnotach część z nich - jak np. zapłata za zużycie wody, czy koszty ogrzewania mogą być wliczone do czynszu. Oprócz tego opłaca się fundusz remontowy, z którego następnie zarządca płaci za niezbędne naprawy, drobne inwestycje itp. W przypadku mieszkań bezczynszowych funduszu remontowego nie ma, a mieszkaniec opłaca rachunki za rzeczywiste, comiesięczne zużycie wody czy ogrzewanie, a nie ryczałtem z późniejszym wyrównaniem. To można uznać za zaletę takiego rozwiązania.
Teoretycznie też nie musi opłacać kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych - takich jak sprzątanie, ogrzewanie itp., ale w praktyce - jeśli tego nie będzie robił - dana usługa nie będzie wykonywana. W krótkim czasie więc w jego otoczeniu zrobi się brudno, zabraknie prądu na klatce, jeśli nikt nie zapłaci itp. W praktyce więc mieszkańcy wielorodzinnych budynków bezczynszowych albo zajmą się samodzielnie doglądaniem nieruchomości, przynajmniej wokół swego mieszkania, albo są skazani na dogadanie się między sobą i solidarne ponoszenie kosztów, np. wynajmu firmy sprzątającej, opłat za media w części wspólnej itp.
Taki stan rzeczy może stanowić zarówno wadę, jak i zaletę tej formy mieszkalnictwa. Jeśli dobrosąsiedzkie życie kwitnie i da się porozumieć z sąsiadami, a do tego wszyscy są świadomi swoich praw i obowiązków jako współmieszkańcy, można z powodzeniem utrzymywać nieruchomość dzięki sąsiedzkiej współpracy. W takim scenariuszu może się okazać, że mieszkanie bezczynszowe daje wyraźną oszczędność w porównaniu do tradycyjnej wspólnoty czy spółdzielni. Jeśli mieszkańcy są świadomi swoich potrzeb, mogą samodzielnie zarządzać nieruchomością w sposób bardziej zoptymalizowany i racjonalny, zwłaszcza że “na starcie” odpadają koszty utrzymania zarządu.
Gorzej, gdy nie ma zgody wśród sąsiadów. Wtedy znacznie trudniej będzie od lokatora, który nie zamierza dzielić się kosztami, wyegzekwować płatność - np. za prąd na klatce schodowej. Jeśli odmówi - sytuacja jest patowa. Przecież nie będąc zrzeszonym w spółdzielni, nie ma takiego obowiązku i nie ma jak go do tego przymusić.
W praktyce mieszkania bezczynszowe na rynku pierwotnym aranżuje się w taki sposób, by do minimum ograniczyć powierzchnię części wspólnych. Często więc nie ma klatek schodowych, a wejścia do mieszkań są z zewnątrz. Niejednokrotnie do mieszkania przypisany jest garaż, czy miejsce postojowe i kawałek ogródka. Jest to więc formuła, którą można zaobserwować w niewielkich szeregówkach, popularnych choćby w oddalonych dzielnicach dużych miast.
Mimo wszystko jednak zgoda sąsiedzka jest potrzebna, choćby do tego, by przeprowadzić większe inwestycje - np. remont elewacji, czy naprawę zniszczonego dachu. Jeśli opłaty na fundusz remontowy nie są odprowadzane, szybkie zaradzenie problemowi może być trudne.
Poza tym do załatwienia pozostaje szereg spraw, które “normalnie” są na głowie zarządcy - sprzątanie, wywóz śmieci, pielęgnacja zieleni, deratyzacja itp.
Mieszkańcy muszą więc samodzielnie - albo naprawiać uszkodzone elementy, albo wezwać firmę, która to zrobi. W takim układzie trzeba się podzielić kosztami, co może generować konflikty. Nakładem, który poniesiemy, jest też oczywiście czas i energia, by sprawę załatwić. Zaznaczmy, że we wspólnotach mieszkaniowych istnieje przejrzysty sposób dzielenia kosztów wspólnych - proporcjonalnie do wielkości mieszkań poszczególnych lokatorów. Mieszkańcy budynków bezczynszowych muszą samodzielnie dogadać się co do dzielenia wydatków. Tak więc finalnie może okazać się, że wygodniej jest jednak zrzeszyć się we wspólnotę i wybrać zarządcę, który załatwi niezbędne sprawy - może się tak okazać, ale - jak już powiedzieliśmy - nie musi.
Zgodne, samodzielne zarządzanie budynkiem, będzie z pewnością łatwiejsze tam, gdzie lokatorów jest niewielu, a części wspólne są ograniczone do minimum. Jeśli - poza wyjątkowymi sytuacjami - właściciel dba tylko o własne wydatki, mieszkanie bezczynszowe może być finansowo wyraźnie korzystniejsze.
W Polsce mieszkania bezczynszowe są rzadkością. Forma mieszkalnictwa tego typu stanowi ułamek w całym zasobie mieszkaniowym. Jak już wspomnieliśmy - na rynku pierwotnym zazwyczaj formułę bezczynszową mają szeregówki, lub małe, kilkumieszkaniowe budynki wielorodzinne, z osobnym wejściem do mieszkań.
Kiedy się zdecydować?
Wybór mieszkania bezczynszowego powinien być poprzedzony namysłem. Dobrze jest sprawdzić powierzchnię części wspólnych. Najlepiej też nawiązać kontakt z przyszłymi sąsiadami, by ocenić ich komunikatywność, skłonność do współpracy i po prostu spytać o wygodę mieszkania oraz koszty. Dlatego lepiej postawić na nieruchomość już gotową. Przy czym - lepszym rozwiązaniem będzie rynek pierwotny, gdzie mieszkania bezczynszowe powinny być odpowiednio zaprojektowane, no i są nowe, co teoretycznie oznacza, że przez przynajmniej kilka lat nie będzie dodatkowych nakładów finansowych.
Można też rozważyć ubezpieczenie mieszkania, np. w zakresie ochrony murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. Koszt wyniesie kilkaset złotych w skali roku, natomiast dzięki temu zyskamy większe poczucie bezpieczeństwa i pokrycie wydatków, na wypadek koniecznych, nieprzewidzianych inwestycji.
Z całą pewnością mieszkania bezczynszowe stanowią atrakcyjną i wartą rozpatrzenia formę mieszkalnictwa. Przy odpowiednim wyborze nieruchomości i racjonalnym zarządzaniu przez właścicieli, możemy zaoszczędzić na kosztach utrzymania.
Marcin Moneta
