W sytuacji ciągłego niedoboru miejsc do parkowania w dużych miastach wielu właścicieli mieszkań może być zainteresowanych nabyciem na własność miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Na rynku wtórnym jednak obrót samymi miejscami postojowymi jest mocno ograniczony i uzależniony od tego, czy garaż został wyodrębniony jako osobna nieruchomość i czy właściciel mieszkania jest współwłaścicielem parkingu, czy też nie.
Miejsce postojowe to niezwykle cenny kawałek przestrzeni. Wiedzą o tym wszyscy, którzy mają auto. W praktyce, mimo że kupujemy od dewelopera miejsce w parkingu podziemnym, skutek prawny tej transakcji i wynikające z tego możliwości zarządzania taką powierzchnią są bardzo różne.
Generalnie pod pojęciem kupna miejsca postojowego od dewelopera kryją się dwa rodzaje transakcji:
- kupno mieszkania i podpisanie umowy tzw. quoad usum, dającej prawo do wyłącznego korzystania z fragmentu części wspólnej, tego fragmentu, na którym będzie stał nasz samochód.
- Kupno udziału w odrębnej nieruchomości posiadającej własną księgę wieczystą – czyli w garażu wielostanowiskowym.
Są to dwa bardzo różne warianty i tylko w tym drugim będziemy mieli prawo do sprzedaży samego miejsca postojowego w garażu niezależnie od mieszkania. Dlatego niezwykle istotne jest, by kupując miejsce parkingowe od dewelopera, sprawdzić dokładnie, co właściwie kupujemy.
Parking jak klatka schodowa
W pierwszym przypadku garaż traktowany jest tak samo jak klatka schodowa, winda, trawnik przed budynkiem itp. - czyli jako część nieruchomości wspólnej. Nie posiada odrębnej księgi wieczystej. Tym samym „kupując” miejsce postojowe, nie zyskujemy wcale jego pełnej własności. Garaż jako element części wspólnej należy „do wszystkich” i jest utrzymywany przez całą wspólnotę. To ona, drogą zebrań i głosowań decyduje, co dalej z ową częścią części wspólnej – czy będzie remontowana, czy nie itp. Wspólnota ustala też prawa i obowiązki użytkowników na mocy umowy quoad usum. Inaczej teoretycznie każdy miałby prawo parkować wszędzie. By uniknąć takiego scenariusza klient, który kupił mieszkanie, podpisuje umowę o podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum). Tym samym pan Ikśiński zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z części parkingu. Umowa pozwala „podzielić” część wspólną tak, by wszyscy mieli „swój” kawałek do korzystania. Często zawarcie takiego kontraktu ujawnione jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.
Z umową quoad usum wiążą się prawa i obowiązki użytkownika, a także konkretne korzyści podatkowe. Deweloper, który sprzedaje mieszkanie i miejsce na parkingu podziemnym jako element części wspólnej, a nie odrębną nieruchomość, odprowadza od tego pomniejszony 8-procentowy VAT. Z kolei kupujący mieszkanie, który zyskuje prawo do miejsca parkingowego, zapłaci niższy podatek od nieruchomości niż w sytuacji, gdyby stał się współwłaścicielem osobnej wyodrębnionej nieruchomości – czyli parkingu wielostanowiskowego. W pierwszym przypadku, gdy parking należy do części wspólnej, stawka podatku nie różni się od stawek za lokale mieszkalne, czyli w 2021 roku 0,85 zł za 1 mkw. Jeśli natomiast parking jest wydzielony, jego współwłaściciel za swój kawałek będzie płacił tak jak za „budynek pozostały”, czyli aktualnie 8,37 zł/mkw. - prawie dziesięciokrotnie więcej.
Najważniejszą jednak sprawą z punktu widzenia nabywcy mieszkania jest fakt, że jeśli garaż wielostanowiskowy jest nie jest osobną nieruchomością, a należy do części wspólnej, posiadacz mieszkania z miejscem parkingowym nie będzie mógł go sprzedać niezależnie od samej nieruchomości mieszkaniowej. W grę wchodzi jedynie sprzedaż „w pakiecie” - a więc mieszkania wraz z miejscem parkingowym. Taki scenariusz oczywiście znacznie ogranicza możliwość obrotu garażem i zmniejsza jego inwestycyjną wartość, choć na pewno miejsce parkingowe przypisne konkretnej nieruchomości może być zaletą w oczach kupujących.
Teoretycznie także wynajęcie takiego miejsca parkingowego może być zakwestionowane. W końcu nie należy ono do właściciela mieszkania, a do wspólnoty mieszkaniowej, więc ewentualny wynajem oznaczałby czerpanie prywatnego zysku przecież z części wspólnej budynku.
Parking jako odrębna nieruchomość
Takie wątpliwości przestają mieć znaczenie, jeśli parking ma status odrębnej nieruchomości potwierdzonej księgą wieczystą. W takim wariancie kupując od dewelopera miejsce parkingowe, kupuje się współwłasność w osobnej nieruchomości. Jej utrzymaniem i decydowaniem o niej zajmują się współwłaściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa. Oczywiście budynek ma osobną księgę wieczystą.
W takim wariancie deweloper odprowadza pełny, 23-procentowy VAT, a właściciel zapłaci powiększony podatek od nieruchomości. Finalnie jednak taki scenariusz będzie bardziej opłacalny, bowiem zyska on pełne prawo do rozporządzania swoim miejscem postojowym – zarówno jeśli chodzi o sprzedaż, jak i wynajem.
Miejsca postojowe na wagę złota
Chodzi o niemałe pieniądze, które można zarobić. Przeciętne ceny standardowych miejsc na parkingach podziemnych w inwestycjach deweloperskich wahają się od 20 do 40 tysięcy złotych. W dużych miastach jednak stawki potrafią przekraczać 50 tysięcy. Jeśli chodzi o czynsz najmu – ten wynosi przeciętnie od 200 do 400 zł miesięcznie. Oczywiście stawki mogą się różnić w zależności od miejscowości i okresu – np. latem w miejscowościach turystycznych czy podczas masowych imprez mogą być znacznie wyższe.
Możliwość pełnego rozporządzania miejscem postojowym w garażu to niezwykle istotna zaleta, zwłaszcza jeśli kupujemy mieszkanie z kawałkiem parkingu nie tylko dla siebie, ale i w celach inwestycyjnych
Marcin Moneta
