Nieco ponad 52 metry kwadratowe – taką przeciętną powierzchnię mają nowe mieszkania w Polsce. Deweloperzy najchętniej budują dwa albo małe trzy pokoje z aneksem kuchennym. Kowalski, który chce kupić swoje "M", zaciąga na nie kredyt w wysokości niecałych 300 tysięcy złotych.
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego za I półrocze 2020 roku wynika, że powierzchnia nowo oddanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych w Polsce wyniosła 52,5 metry kwadratowe. Była mniejsza niż rok wcześniej, kiedy to wynosiła 53,1 mkw.
Przeczytaj także
Mieszkania w budynkach wielorodzinnych, przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, a więc dostarczone na rynek przez deweloperów (GUS w swoich raportach uwzględnia również jeszcze mieszkania spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe), miały w pierwszym półroczu średnio 61,6 mkw. powierzchni. To co prawda o pół proc. więcej niż rok wcześniej, ale i zmniejszyła się powierzchnia mieszkań budowanych pod wynajem. Według GUS-u takie lokale miały średnio 49,9 mkw., o ponad 5 proc. mniej niż rok wcześniej.
Jakie mieszkania kupują Polacy? Według raportu Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich średnia powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych zakupionych w II kwartale 2020 roku w ośmiu największych aglomeracjach kraju wyniosła 53,47 mkw., co było nieznacznym spadkiem w porównaniu do poprzedniego kwartału.
Jak napisano w raporcie: "Największe mieszkania były przedmiotem obrotu we Wrocławiu, gdzie średni metraż lokalu wyniósł 55,75 mkw. O ponadprzeciętnej średniej powierzchni kupowano też mieszkania w Warszawie (55,08 mkw.), w aglomeracji katowickiej (54,95 mkw.) i w Poznaniu (53,92 mkw.). Natomiast najniższą średnią powierzchnię mieszkań zanotowano w Krakowie (51,10 mkw.) i w Łodzi (50,40 mkw.)".
Coraz mniejsze, ale coraz wygodniejsze?
Z danych statystycznych wynika, że powierzchnia nowych domów i mieszkań w Polsce w ostatnich latach z roku na rok się zmniejsza. Według GUS-u w tym roku średni metraż nieruchomości mieszkalnej w naszym kraju (zarówno domy, jak i mieszkania) wynosił 88,9 mkw. i zmniejszył się w stosunku do roku wcześniejszego o 1,2 mkw. Z kolei przeciętna powierzchnia nieruchomości wybudowanej w 2019 roku była mniejsza o 1,7 mkw. od tej z 2018 roku.
Polskie domy mają przeciętnie 5 izb (za izbę uważa się pomieszczenie o powierzchni przynajmniej 4 mkw. ., z bezpośrednim oświetleniem dziennym, tj. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku; za izbę uważa się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria), a mieszkania od deweloperów mają 2,9 izby. Biorąc pod uwagę kryteria Głównego Urzędu Statystycznego w grę wchodzą więc albo dwa pokoje i jasna, osobna kuchnia, albo trzy pokoje z aneksem kuchennym. Łazienki, ani przedpokoju nie wlicza się do izb.
Choć warunki mieszkaniowe, w jakich żyją Polacy, znacznie się poprawiły w perspektywie kilkudziesięciu lat od końca epoki komunistycznej, to nadal znacznie „odstajemy” pod tym względem od przeciętnej europejskiej.
Wedłu GUS-u na jedną osobę w gospodarstwie rodzinnym w Polsce przypada nieco ponad 28 metrów kwadratowych mieszkania. Jeszcze w 2002 roku było to około 21 metrów kwadratowych. A więc w ciągu 18 lat powierzchnia na osobę wzrosła o 33 proc. W tym samym czasie przeciętne mieszkanie w mieście zwiększyło się o około 6 proc. W 2002 roku miało niecałe 61 mkw., dziś ma niecałe 65 mkw. (źródło: Mały Rocznik Statystyczny Polski 2020).
Skąd więc ta wyraźna poprawa komfortu mieszkaniowego, mimo że powierzchnia mieszkań wcale tak mocno nie wzrosła? Wynika ona z demografii. Żyjemy dziś w mniejszych rodzinach lub samotnie. W miastach na jedno mieszkanie przypada średnio 2,30 osoby (Mały Rocznik Statystyczny Polski 2020), w 2002 roku było to 3 osoby.
Co jednak istotne: ciągle pod względem powierzchni mieszkania na osobę daleko nam do komfortu państw Zachodu. Średnia unijna to 40 mkw., natomiast u przodujących w zestawieniu Duńczyków na jedną osobę w mieszkaniu przypada aż 60 metrów kwadratowych.
Za ile „polskie M”?
Przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w II kw. 2020 roku wynosiła 298 tysięcy złotych i rok do roku zwiększyła się znacznie, bo o ponad 20 tysięcy złotych (raport Amron-Sarfin). W II kw. 2019 przeciętny kredyt na mieszkanie wynosił 278 tysięcy zł.
Polacy najczęściej zadłużają się na kwotę od 200 do 300 tysięcy. Odsetek takich kredytów w analizowanym okresie wynosił blisko 28 procent. Cieszy to, że coraz chętniej finansujemy zakupy mieszkaniowe z większym niż minimalny wkładem własnym. W II kw. 2020 wkład w wysokości do 20 proc. wartości mieszkania dotyczył 38 proc. umów kredytowych. Rok wcześniej takich umów było blisko 44 proc. Tak więc spadek jest wyraźny. Nie zmienia się natomiast czas kredytowania. Zdecydowanie dominują kredyty najdłuższe, na okres od 25 do 35 lat. W II kw. 2020 ponad 66 proc. umów zostało zawartych właśnie na taki czas.
Standard deweloperski
Specyfiką polskiego segmentu popularnego w budownictwie mieszkaniowym jest tzw. standard deweloperski, nieomal nieznany na zachodzie Europy, a u nas będący normą. Przez standard deweloperski rozumie się mieszkanie, które wymaga dodatkowego wykończenia. Pojęcie to nie jest ostre. Zazwyczaj to, co się składa na ów standard, definiuje po prostu umowa i załączniki do niej. Przyjmuje się generalnie, że mieszkanie w standardzie deweloperskim ma drzwi, wylewki na podłodze, ściany przygotowane do malowania, parapety, okna, doprowadzone instalacje, grzejniki. Resztę musi zrobić we własnym zakresie przyszły właściciel.
Na koniec kilka słów o formatach nowych mieszkań w segmencie popularnym. Ciężko o dane liczbowe, ale mimo to na podstawie przeglądu dostępnych ofert, można wskazać na dominujące, zasadnicze trendy w budownictwie deweloperskim. Polskie nowe mieszkania w segmencie popularnym najczęściej nie mają osobnej jasnej kuchni. Zamiast tego dysponują tzw. aneksem kuchennym, co wynika z chęci zaoszczędzenia powierzchni i sprzedaży większej liczby lokali przez deweloperów, ale też jest pokłosiem oczekiwań klientów. Na małe mieszkania jest popyt.
Pozytywne zmiany, widoczne na przestrzeni lat, dotyczą natomiast balkonów czy ogródków na parterach. Balkony i windy w budynkach wielorodzinnych to już w zasadzie standard. Często mieszkańcy najniższych kondygnacji mogą korzystać też z ogródków.
Niestety ciągle wiele pozostawia do życzenia organizacja takich powierzchni jak tereny zielone na nowych osiedlach, place zabaw, dostępność naziemnych miejsc parkingowych. Często zdarza się, że deweloperzy próbują upchać na swoich działkach zaledwie namiastki potrzebnych części wspólnych. Ikoniczne w tym zakresie są publikowane czasem zdjęcia z nowych inwestycji przedstawiające np. „plac zabaw”, na które składa się tylko jedna bujana zabawka na sprężynie, miniaturowa piaskownica czy jedna huśtawka, dodatkowo ogrodzona płotkiem. Pod tym względem nowe budownictwo wypada blado choćby w porównaniu do blokowisk z czasów PRL, gdzie czego jak czego, ale powierzchni zielonych, skwerów i placów zabaw nie brakowało. Dziś standard tych powierzchni, doinwestowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty często jest znacznie lepszy, daleko prześcigając ofertę wielu firm deweloperskich.
Marcin Moneta
