Jaki podatek opłaca się bardziej przy najmie mieszkania?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, to masz prawo wyboru najbardziej opłacalnej formy opodatkowania. Dzięki temu dochód z najmu może być wyższy. Trzeba się jednak spieszyć, bo termin wyboru upływa 20 stycznia.


foto: thinkstock

Podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego z najemcą spowoduje, że po stronie właściciela wynajmowanego mieszkania, domu lub garażu powstanie przysporzenie majątkowe w postaci czynszu opłacanego przez najemcę. To z kolei rodzi skutki podatkowe. Przy umowach najmu problemów podatkowych jest wiele i dotyczą one właściciela lokalu. Podstawowym jest wybór sposobu rozliczania z organem skarbowym – poniżej opisujemy, jakie możliwości mają prywatni właściciele mieszkań.

Ryczałt od przychodów z najmu

» Wyższe kary za wykroczenia i przestępstwa podatkowe

Osoba, która zaczęła uzyskiwać przychód z najmu prywatnego lokalu (domu, mieszkania, garażu) i chciałaby płacić podatek w formie ryczałtu ze stawką 8,5 proc., powinna zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego – właściwego według miejsca zamieszkania.

Jeśli tego nie zrobi, będzie musiała płacić podatek według skali podatkowej. W celu wyboru ryczałtu jako formy opodatkowania, wystarczy wysłać pisemne oświadczenie (nie ma sformalizowanego wzoru deklaracji ani druku), nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu. Jeśli zamierzamy od początku roku wynajmować należące do nas mieszkanie, a chcemy płacić podatek w formie ryczałtu, to musimy pamiętać o tym, żeby najpóźniej 20 stycznia 2014 r. złożyć na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym. Jeśli termin ten wypada w dzień wolny, sobotę lub niedzielę, to za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy. Poniżej zamieszczamy wzór oświadczenia.

Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu

Wrocław, 10 stycznia 2014 r. Anna Nowak ul. Śrubowa 1 53-611 Wrocław Naczelnik Urzędu Skarbowego Stare Miasto ul. Inowrocławska 4 50-996 Wrocław Oświadczenie Na podstawie art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2014 r. przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne w roku podatkowym 2014 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z poważaniem Anna Nowak

W większości przypadków opłacenie jednej stawki najmu w wysokości 8,5 proc. opłaca się bardziej niż opłacanie przy najmie podatku według skali podatkowej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy właściciel lokalu nie ponosi w związku z tym wysokich kosztów. Już przy czynszu w wysokości 3500 zł miesięcznie, podatek płacony według zasad ogólnych (skala podatkowa) będzie dwukrotnie wyższy w skali roku, niż płacony w formie ryczałtu od przychodów. Dodatkową zaletą ryczałtu jest to, że jest to podatek od przychodu, zatem nie zwiększa sumy dochodów do opodatkowania według skali podatkowej – zmniejsza się więc ryzyko, że właściciel mieszkania wpadnie w drugi próg podatkowy. Jeśli chodzi o deklarację podatkową właścicieli, to po zakończeniu roku podatkowego wykazują oni wysokość uzyskanych przychodów w składanym do 31 stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28.

Najem opodatkowany według skali podatkowej

Drugą możliwą formą opłacania podatku od najmu majątku prywatnego jest skala podatkowa. Oznacza to opłacanie podatku według obowiązującej w danym roku skali – obecnie stawki są dwie (18 i 32 proc.). Podatek według pierwszej stawki 18 proc. płaci się od dochodów nie wyższych, niż 85 528 zł, zaś nadwyżka powyżej tej kwoty opodatkowana jest według stawki 32 proc. Dochody osiągnięte w danym roku sumują się, dlatego jeśli z tytułu umowy o pracę zarobimy 50 tys. zł, a z tytułu najmu 40 tys. zł (w sumie 90 tys. zł), to wpadniemy w drugi próg podatkowy.

» Ogrzewanie domu - co zamiast węgla?

Wybierając tę formę rozliczenia (jeśli nie zdecydujemy się na ryczałt, to urząd skarbowy wybierze ją za nas) mamy możliwość potrącenia kosztów uzyskania przychodów poniesionych w celu uzyskania przychodu z najmu. Dotyczy to zarówno amortyzacji, opłat administracyjnych, opłat za media, odsetek od kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i kosztów remontu. W przypadku, gdy właściciel ma wysokie koszty związane z wynajęciem nieruchomości, wówczas bardziej opłacalna będzie dla niego skala podatkowa, ponieważ dochód do opodatkowania będzie obniżony o koszty, a w efekcie podatek do zapłaty niższy. Jeśli chodzi o rozliczenie roczne najmu prywatnego, w przypadku wyboru skali podatkowej, to wymagane jest uwzględnianie dochodów z najmu w rozliczeniu rocznym PIT-36, które można złożyć do 30 kwietnia 2014 r.

Warto też wspomnieć, że jeśli lokal (będący współwłasnością) jest wynajmowany wspólnie przez małżeństwo, to można wyjątkowo zastosować podatek liniowy (stawka 19 proc.). Małżonkowie muszą jednak uzyskiwać dochody z różnych źródeł, czyli na przykład jedna osoba jest właścicielem firmy, a druga pracuje na etacie. Reasumując, wybór formy opodatkowania to sprawa indywidualna, jednak przy obecnej wysokości stawek, w większości przypadków bardziej opłacalny będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ze względu na to, że najemca rzadko ponosi wysokie koszty, które mógłby odliczyć od dochodów.

Justyna Niedbał
Bankier.pl
j.niedbal@bankier.pl

 

Justyna Niedbał