REKLAMA

Jak nie stracić zadatku z umowy przedwstępnej? Lepiej sprawdzić zdolność kredytową wcześniej

2021-02-27 06:00
publikacja
2021-02-27 06:00
fot. Monster Ztudio / Shutterstock

Dobre oszacowanie możliwości finansowania kredytem i kwoty, którą możemy uzyskać, jest kluczowe dla osób, które stoją przed możliwością kupna mieszkania. Wiąże się to z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej zakupu i wpłaty zadatku sprzedającemu. By nie stracić pieniędzy, które wpłacimy, powinniśmy rozeznać się w kwestii wysokości kwoty, którą mamy szansę uzyskać z banku, jeśli finansujemy zakup kredytem.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest zobowiązaniem obu stron do docelowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Taką też definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, w art. 389 KC, który mówi, że jest to „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak dane stron, przedmiot transakcji, kwota, termin realizacji, płatność.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w odróżnieniu od umowy przyrzeczonej, nie musi mieć formy aktu notarialnego, aczkolwiek jeśli chcemy, by miała ona mocniejszą formułę, lepiej chroniła interesy stron, powinna być zawarta również u notariusza. W takiej sytuacji, jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, druga może na drodze postępowania sądowego zmusić ją do tego. Wyrok sądu w takim układzie zastępuje podpis pod aktem notarialnym. Po drugie – umowa przedwstępna u notariusza pozwala od razu ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji (minimalizuje ryzyko, że nieuczciwy kontrahent „sprzeda” nieruchomość kolejnemu nabywcy). Wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej składa notariusz albo strony transakcji, o ile ich podpisy są poświadczone notarialnie.

Niezależnie czy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, czy też nie, strony mogą określić   kwotę, którą nabywca wpłaci sprzedającemu jako formę pewnego zabezpieczenia, potwierdzenia chęci kupna nieruchomości. Oczywiście taka kwota nie jest warunkiem koniecznym, ale zazwyczaj tak właśnie postępują strony umowy.

By suma, o której mowa, pełniła w sposób właściwy swoją funkcję, powinna być ona odpowiednio zdefiniowana. Chodzi o to, by użyć formuły zadatku. Regulują ją zapisy kodeksu cywilnego, a sam zadatek ma pełnić funkcję zabezpieczająco-odszkodowawcze obu stron. Oznacza to tyle, że jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy, sprzedający ma prawo zachować zadatek dla siebie. Jeśli jednak to sprzedający się wycofa, wtedy musi zwrócić zadatek powiększony o jego równowartość.

Zwyczajowo przyjęło się, że zadatek wynosi 10 proc. ceny sprzedaży nieruchomości. Oczywiście nie jest to reguła czy wymóg. Kwota może być różna, jednak nie powinna być za wysoka, bowiem jeśli na przykład sięga ona nieomal ceny zakupu nieruchomości, może być to potraktowane jako próba  obejścia prawa celem zapłaty niższego podatku. Jest jeszcze jeden argument na rzecz tego, by nie szarżować z wysokością zadatku – jeśli której ze stron powinie się noga, zadatek przepadnie.

Wybadać grunt

Zazwyczaj strony dają sobie bezpieczny, ale nie za długi czas na finalizację transakcji. Najczęściej do trzech miesięcy. Okres ten jest potrzebny przede wszystkim kupującemu posiłkującemu się kredytem. Przez kwartał będzie mógł zapewnić sobie finansowanie, a umowa przedwstępna potrzebna mu jest właśnie po to.

Tyle mówi teoria, w praktyce może być jednak bardzo różnie, zwłaszcza gdy nabywca nie jest zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony, a na umowy cywilnoprawne, bądź prowadzi działalność gospodarczą. Dlatego kupujący nie powinien w ciemno podpisywać umowy przedwstępnej i dopiero po jej podpisaniu składać wniosek kredytowy, by przekonać się, jaką kwotę zaproponuje mu bank.

Co więc zrobić? Początkowym rozwiązaniem jest sprawdzenie zdolności kredytowej, najlepiej bezpośrednio w oddziale banku. Dobrze jest też sprawdzić swoją historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli mieliśmy opóźnienia w spłatach poprzednich kredytów, historia kredytowa to wykaże, a raportami BIK w tym zakresie posiłkują się banki.

Jeśli dopuściliśmy się zwłoki w spłacie raty powyżej 60 dni i upłynęło 30 dni od momentu poinformowania przez kredytodawcę o zamiarze przetwarzania danych na temat tego kredytu, informacje o nim w BIK będą widoczne dla instytucji finansowych przez 5 lat niezależnie od naszej zgody bądź jej braku. Jeśli mieliśmy problemy ze spłatą jakiegoś kredytu i minęło 5 lat od jego spłacenia, możemy cofnąć zgodę na przetwarzanie danych o naszych kredytach. Niekoniecznie jednak opłaca się to robić mimo trudności ze spłatą. Brak historii kredytowej jest bowiem negatywnie odbierany przez banki. Dla instytucji finansowych jesteśmy w takiej sytuacji kredytową niewiadomą, co jest postrzegane jako element zwiększający ryzyko. Jeśli więc z trudnościami, ale jednak uporaliśmy się z kredytem, lepiej by informacja o nim była w BIK widoczna, niż by nie było jej w ogóle.

Generalnie jednak ani ocena zdolności kredytowej dokonana przez kalkulator, ani przez pracownika banku nie zagwarantuje nam, że finalnie taka właśnie będzie decyzja i dostaniemy kwotę, o którą nam chodzi. Co jeszcze zrobić, by maksymalnie się zabezpieczyć?

Decyzja wstępna

Przynajmniej w części banków jest możliwość uzyskania tzw. wstępnej decyzji kredytowej, która nie musi być poparta podpisaną umową przedwstępną. Wystarczy dokumentacja po stronie nabywcy (zarobki, zatrudnienie, deklaracje podatkowe itp.) oraz podanie kwoty przyszłej transakcji.

Generalnie w zakresie tzw. decyzji wstępnej istnieje duża dowolność ze strony banków zarówno co do wymaganej dokumentacji, jak i tego, na ile będzie ona wiążąca. Na tym etapie często nie trzeba umowy przedwstępnej. Banki mogą honorować inne dokumenty potwierdzające wolę zakupu – np. umowę rezerwacyjną na rynku pierwotnym czy oświadczenie zbywcy nieruchomości o woli sprzedaży. Oczywiście pozytywna decyzja wstępna to już istotny krok na drodze do uzyskania kredytu, który uprawdopodabnia, że taki kredyt dostaniemy, jednak należy pamiętać, że mimo wszystko jest to decyzja wstępna. Ostateczna może być uzależniona od szeregu dodatkowych czynników – np. wyceny wartości nieruchomości.

Zaliczka zamiast zadatku

Jeszcze innym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna sformułowana w taki sposób, że w przypadku nieuzyskania kredytu bankowego sprzedający zwróci wpłaconą kwotę nabywcy. Takie zapisy w obliczu zaostrzonych rygorów kredytowych banków spotyka się je coraz coraz częściej. W takiej sytuacji wpłacone pieniądze powinny być określone jako zaliczka. Ona, w odróżnieniu od zadatku, w przypadku gdy nie dojdzie do transakcji, podlega zwrotowi. Z drugiej jednak strony zaliczka nie gwarantuje kupującemu, że istotnie nabędzie on mieszkanie. Sprzedający może bowiem bez konsekwencji sprzedać je komuś innemu, a zaliczkę po prostu zwrócić.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki