Niedawno zainteresowaniem mediów cieszyła się sytuacja wiodącego polskiego polityka, który skorzystał z okazji wykupienia komunalnego lokalu na preferencyjnych warunkach. Wykup mieszkań wzbudza kontrowersje nawet wtedy, gdy nie jest powiązany z wątkami politycznymi.
Warto zdawać sobie sprawę, że możliwość preferencyjnego nabycia wynajmowanych mieszkań mocno wpłynęła na sytuację spółdzielni oraz gmin. Od 2002 r. do 2015 r. te podmioty utraciły prawie 40% swoich zasobów mieszkaniowych. Zarówno w przypadku lokali komunalnych jak i spółdzielczych, źródłem kontrowersji są niejednolite zasady wykupu.
Przez trzy lata Polacy wykupili ponad 600 000 spółdzielczych mieszkań
Wielu osobom wykup lokali kojarzy się tylko ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Trudno się temu dziwić, bo w pewnym czasie liczba wykupywanych mieszkań spółdzielczych biła wszelkie rekordy. Mowa o okresie pomiędzy lipcem 2007 r. i czerwcem 2010 r. Ustawa z 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. 2007 nr 125 poz. 873) przeforsowana przez ówczesny rząd, pozwoliła na wykup nieuwzględniający wzrostu wartości rynkowej mieszkania lokatorskiego (od czasu budowy do dnia wykupu). Po zmianach z 2007 roku, osoby zasiedlające spółdzielcze lokale własnościowe, przy wykupie nie musiały z kolei pokrywać kosztu remontów i modernizacji budynku. Takie rozwiązania wzbudzały spore kontrowersje m.in. wśród osób, które wcześniej wykupiły mieszkanie spółdzielcze na mniej korzystnych zasadach. Wbrew zapowiedziom polityków, tacy właściciele lokali nie doczekali się rozwiązań pozwalających na łatwe uzyskanie rekompensaty za niejednolite zasady wykupu.
Wykupowe eldorado dla spółdzielców trwało do końca czerwca 2010 r. Mimo uznania niektórych przepisów ustawy z 14 czerwca 2007 r. za niezgodne z Konstytucją (patrz Wyrok TK wydany 17 grudnia 2008 roku - sygn. akt P 16/08), okres obowiązywania kwestionowanych zasad wykupu przedłużono o ponad półtora roku. Dane GUS-u z poniższej tabeli wskazują, że w czasie stosowania niekonstytucyjnych regulacji dotyczących wykupu, liczba mieszkań spółdzielczych (lokatorskich i własnościowych), spadła o ponad 600 000. Ta zmiana była związana z bardzo dużą intensywnością przekształceń własnościowych. Po 30 czerwca 2010 r. tempo wykupywania lokali spółdzielczych znacząco spadło. Mimo tego, zasób mieszkaniowy spółdzielni przez 13 lat (2002 r. - 2015 r.), zmniejszył się aż o 37% (1,28 mln lokali).
|
Spadek liczby mieszkań komunalnych i spółdzielczych w Polsce (2002-2015 r.) |
||
|---|---|---|
|
Rok |
Liczba mieszkań spółdzielczych w Polsce (stan na koniec roku) |
Liczba mieszkań komunalnych w Polsce (stan na koniec roku) |
|
2002 r. |
3 465 562 |
1 400 586 |
|
2003 r. |
3 452 275 |
1 314 863 |
|
2004 r. |
3 460 897 |
1 314 459 |
|
2005 r. |
3 429 255 |
1 248 779 |
|
2006 r. |
3 437 940 |
1 251 555 |
|
2007 r. |
3 173 203 |
1 174 705 |
|
2009 r. |
2 583 253 |
1 062 780 |
|
2013 r. |
2 248 625 |
934 863 |
|
2015 r. |
2 1 85 387 |
886 667 |
|
Zmiana liczby mieszkań (2002-2015 r.) |
- 37 proc. |
- 37 proc. |
|
Źródło: opracowanie własne na podstawie GUS/RynekPierwotny.pl |
||
Wątpliwości wzbudza sprzedaż 825 000 lokali komunalnych przez 19 lat
Wykup mieszkań komunalnych przebiegał znacznie spokojniej, niż w przypadku lokali spółdzielczych. Mimo tego, samorządom przez 19 lat udało się sprzedać około 825 000 lokali. Wykup mieszkań komunalnych był najważniejszym czynnikiem, który sprawił, że od 2002 r. do 2015 r. łączna liczba gminnych „M” zmalała o 37%/ok. 514 000. Według danych GUS-u, w grudniu 2002 r. samorządy posiadały jeszcze 1,40 mln lokali. Najnowsze dostępne podsumowania (z końca 2015 r.) wskazują, że w komunalnym zasobie pozostawało już tylko 0,89 mln mieszkań.
Ze względu na swobodę w dysponowaniu własnym zasobem mieszkaniowym, gminy ustalały bardzo zróżnicowane zasady wykupu. Bonifikata w stosunku do wartości rynkowej, zwykle była jednak bardzo duża (na poziomie 80% - 99%). Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę zły stan niektórych mieszkań komunalnych, możliwość zakupu takich nieruchomości za 1%, 10% lub 20% wartości wydaje się bardzo korzystna.
Przeczytaj także
Z perspektywy czasu, wątpliwości wzbudza przede wszystkim duża liczba sprzedanych mieszkań komunalnych. Trudno przypuszczać, że tylko zły stan techniczny był przyczyną wyprzedaży aż 37% zasobu mieszkaniowego gmin. Samorządowcy niekiedy traktowali sprzedaż gminnych mieszkań jako instrument budowania poparcia przed wyborami samorządowymi oraz możliwość pozbycia się obowiązków związanych z zarządzaniem zasobem lokalowym.
Ze względu na bardzo duży niedobór lokali komunalnych oraz socjalnych (wynoszący około 180 000 - 200 000 lokali pod koniec 2015 r.) warto zadać sobie pytanie, czy tak szybka wyprzedaż gminnego zasobu mieszkaniowego rzeczywiście była uzasadniona. Decyzji podjętych przez gminy oczywiście nie można już odwrócić. Dlatego ważne wydaje się uregulowanie zasad wykupu kolejnych mieszkań komunalnych. To istotna kwestia, gdyż w ramach programu „Mieszkanie Plus”, samorządy mają otrzymać dodatkowe środki na budowę nowych lokali.
Andrzej Prajsnar
