Banki zrealizowały zapowiedzi i dokręciły śrubę kredytobiorcom. W ostatnich trzech miesiącach roku średnia marża kredytu hipotecznego wzrosła, a średnia zdolność kredytowa obniżyła się. Akcje promocyjne prowadzone przez niektóre instytucje nie zmieniły obrazu rynku – warunki finansowania hipotecznego pogorszyły się.
Kredyty hipoteczne sprzedają się nadal świetnie, ale kredytodawcy powoli zaostrzają warunki finansowania. Taką zapowiedź instytucje przekazały w ankiecie prowadzonej przez Narodowy Bank Polski, a prognozę potwierdzają wyniki najnowszego zestawienia HipoTracker Bankier.pl.
Od początku 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych w 15 bankach dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
Co to jest HipoTracker Bankier.pl?
W badaniu HipoTracker Bankier.pl co miesiąc zbieramy oferty 15 banków dla tego samego profilu kredytobiorców dla dwóch scenariuszy - 10- i 20-procentowego wkładu własnego. Sprawdzamy maksymalną szacowaną przez bank zdolność kredytową, marżę, wysokość raty równej i łączny koszt kredytu. Co kwartał publikujemy raporty o średnich parametrach z ofert banków, co pozwala śledzić zmiany na rynku kredytów hipotecznych.
W zestawieniu przygotowanym po czterech kwartałach 2018 r. nadal ujmujemy ofertę proponowaną pod szyldem Raiffeisen Polbank, ale już w ramach Banku BGŻ BNP Paribas. Przypomnijmy, że trwa proces przejęcia, po którym nastąpi ujednolicenie produktów hipotecznych. W trzecim kwartale z panelu badania wyeliminowaliśmy natomiast Deutsche Bank przejęty przez Santander Bank Polska.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – marże najwyżej od początku roku
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 11 instytucji.
W grudniu 2018 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,146 proc. To najwyższa wartość odnotowana od początku roku. Jeszcze w sierpniu wskaźnik ten był niższy o 0,05 pp. Za skok odczytu w końcówce roku odpowiadają zmiany w ofertach kilku instytucji, a promocyjne obniżki wprowadzane przez niektórych kredytodawców nie przeważyły w uśrednionym wyniku.
Średnia zdolność kredytowa obniżyła się w stosunku do końcówki poprzedniego kwartału. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 590,9 tys. zł. Dla porównania, w styczniu kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. Różnica odpowiada ponad dwóm metrom kwadratowym kredytowanego mieszkania.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1474 zł w styczniu i 1438 zł w grudniu 2018 r.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, nieco wzrósł w trakcie czwartego kwartału. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 221,2 tys. zł, a w grudniu wynosił 222,9 tys. zł i był to najwyższy odczyt w 2018 r. Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom, a za wzrosty odpowiadają przede wszystkim pozaodsetkowe koszty kredytu.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – średnia marża odbiła w górę
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w grudniu wynosiła 1,88 pp. W czwartym kwartale 2018 r. wskaźnik znacząco wzrósł. Po zaliczeniu rocznego minimum w październiku (1,853 pp.) wspiął się do poziomu odległego o tylko 0,02 pp. od maksimum odnotowanego w styczniu (1,90 pp.).
W trakcie trzech ostatnich miesięcy roku podwyżkę marż odnotowaliśmy w dwóch instytucjach, a obniżkę – w jednej. Od początku roku tylko sześć banków utrzymało tę samą stawkę. Korekty w cennikach, w tym okresowe o promocyjnym charakterze, wprowadzało w tym czasie 9 instytucji.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa skokowo obniżyła się na przełomie trzeciego i czwartego kwartału 2018 r. Profilowi kredytobiorcy we wrześniu mogli liczyć średnio na 624,7 tys. zł kredytu. W grudniu wskaźnik ten spadł do 616,8 tys. zł.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 15 bankach wyniosła w styczniu 1264 zł. We grudniowym symulacjach średnia wartość była o 22 zł niższa – 1241 zł.
Średni łączny koszt kredytu podążał za trendami widocznymi w korektach marż kredytowych. W styczniu sięgał 192,8 tys. zł, a w grudniu 2018 r. był o ponad 7 tys. zł niższy – 184,7 tys. zł.
Chwilowy koniec podwyżek?
Banki udzielające kredytów hipotecznych w pierwszych miesiącach 2019 r. nie będą już mogły liczyć na „dopalacz” w postaci programu „Mieszkanie dla młodych”. W poprzednich latach schemat dopłat pomagał zwiększyć doraźnie sprzedaż i poprawić wyniki. Teraz na placu boju pozostały wyłącznie „zwykłe” hipoteki. To może zachęcić do ustabilizowania cenników, a tylko mniejsze instytucje wykorzystają zapewne okazję, by sięgnąć po ograniczone czasowo promocje.
