REKLAMA

Frankowy spór wkracza w najważniejszą fazę. Wpłynie na ceny mieszkań?

2021-05-01 06:00
publikacja
2021-05-01 06:00
Frankowy spór wkracza w najważniejszą fazę. Wpłynie na ceny mieszkań?
Frankowy spór wkracza w najważniejszą fazę. Wpłynie na ceny mieszkań?
fot. Michal Ziemski / / Shutterstock

Spór dotyczący kredytów rozliczanych kursem franka szwajcarskiego prawdopodobnie wkracza w najważniejszą fazę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy jego rozstrzygnięcie może wpłynąć na ceny i podaż mieszkań. 

Wiosna 2021 r. jest decydującym czasem dla frankowców. Chodzi m.in. o orzeczenie TSUE, które stanowiło odpowiedź na pytania zadane przez Sąd Okręgowy z Gdańska (sprawa C-19/20). Po analizie wspomnianego orzeczenia wiadomo już, że na więcej kluczowych rozstrzygnięć trzeba poczekać do 11 maja 2021 r. Wtedy odbędzie się posiedzenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, które wyznaczy kierunek dalszego orzecznictwa w sprawie kredytów rozliczanych kursem CHF. Obecnie najczęściej poruszanym tematem jest wpływ spodziewanych rozstrzygnięć na sytuację kredytobiorców i banków. 

Nie można też zapominać o setkach tysięcy osób nieposiadających bliższego związku z kłopotliwymi kredytami. Mowa o klientach „frankowych” banków, na których prawdopodobnie zostanie przeniesiona część kosztów rozstrzygnięcia (m.in. poprzez wyższe opłaty, marże i prowizje). Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili natomiast zwrócić uwagę na zupełnie inny aspekt rozwiązania frankowego sporu. Chodzi o lokale i domy, które ewentualnie po wyrokach korzystnych dla kredytobiorców mogą trafić na rynek i zwiększyć podaż.


Pół miliona frankowych kredytów to historia 

Najpierw warto przypomnieć, o jakiej liczbie kontrowersyjnych kredytów w ogóle mówimy. W mediach czasem można jeszcze spotkać stwierdzenia o 500 000 umów kredytowych rozliczanych kursem CHF. Spojrzenie do najnowszych statystyk Komisji Nadzoru Finansowego potwierdza, że kłopotliwych hipotek jest już o wiele mniej. Pod koniec lutego 2021 r. krajowe banki miały w swoich bilansach około 410 000 kredytów mieszkaniowych rozliczanych według kursu franka szwajcarskiego. Łączna wartość bilansowa brutto analizowanych kredytów oscylowała na poziomie ok. 91,8 mld zł (według danych NBP z końca lutego br.). Można obliczyć, że udział kredytów „frankowych” w aktywach sektora bankowego wynosi obecnie 3,9%. Dla porównania, analogiczny wynik sprzed trzech lat oscylował na poziomie 5,7%.

Ważne są nie tylko mieszkania z wysokim LtV

Bardziej problematyczne okazuje się znalezienie informacji na temat liczby mieszkań i domów, które nie mogą być sprzedane ze względu na dług większy od wyceny nieruchomości (LtV > 100%). Komisja Nadzoru Finansowego niestety przestała podawać dokładne dane dotyczące takich nieruchomości. Pod koniec 2018 r. było ich około 90 000 - 95 000. Aktualny wynik trzeba szacować jako 80 000 - 85 000 domów i lokali. Można też sądzić, że pewna grupa kredytobiorców posiadających niższe LtV od 100% wstrzymuje się ze sprzedażą aktualnego lokum, gdyż sądzi, że spłata kredytu utrudni ewentualne dochodzenie roszczeń od banku. Takie osoby mogą też myśleć, że wygrana w sądzie ułatwi im zakup większego domu lub lokalu.

Swój dług kwestionuje ok. 30 000 rodzin i singli

Podane wcześniej szacunki (ponad 80 000 - 85 000 mieszkań i domów) wydają się duże, jeśli porównamy je z liczbą nieruchomości mieszkaniowych, jakie co roku są sprzedawane w Polsce. Na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości można wywnioskować, że przez cały miniony rok na wolnym rynku sprzedało się ok. 200 000 lokali oraz 70 000 domów. W kontekście dodatkowej podaży rynkowej, którą wygenerują rozstrzygnięcia dotyczące „frankowiczów”, na pewno trzeba pamiętać o trzech kwestiach. Po pierwsze, na razie tylko relatywnie niewielka część kredytobiorców z zadłużeniem rozliczanym w CHF złożyła pozew sądowy. Pod koniec minionego roku było to ok. 30 000 gospodarstw domowych. W tej grupie prawdopodobnie jest widoczna nadreprezentacja osób posiadających kredyty z wysokim LtV.

Obciążenie sądów wpłynie na dodatkową podaż

Druga ważna uwaga dotyczy obciążenia sądów powszechnych, które niezależnie od stanowiska TSUE i SN okażą się wąskim gardłem i w najbliższym czasie zmniejszą liczbę mieszkań uwalnianych corocznie z wysokiego zadłużenia. Pod koniec września minionego roku sądy wciąż rozpatrywały 24 500 spraw „frankowych”, czyli 94% wszystkich powództw, które według danych NBP wytoczono od początku I kw. 2016 r. do końca II kw. 2020 r. (zobacz poniższy wykres). Eksperci RynekPierwotny.pl podkreślają też znaczenie trzeciego czynnika, który zmniejszy dodatkową podaż na rynku wynikającą z rozstrzygnięcia kredytowych sporów. Mianowicie, trzeba pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy od razu po pozytywnym dla nich wyroku będą chcieli sprzedać lokum uwolnione od dużego zadłużenia.

fot. / / RynekPierwotny.pl

Na razie trudno oczekiwać rynkowej rewolucji

Warto również wiedzieć, że w Polsce częstotliwość obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi jest dość niska. Przykładowo w 2018 r. sprzedano ok. 2% wszystkich domów i lokali posiadanych przez osoby fizyczne. Nawet jeśli założymy roczną liczbę uwolnionych od dużego długu mieszkań i domów „frankowców” na poziomie 20 000 oraz pięciokrotnie wyższą od średniej częstotliwość sprzedaży (10%/rok), to osiągnięty wynik nie wpłynie znacząco na podaż rynkową nieruchomości mieszkaniowych.

Wspomniane wcześniej stanowisko TSUE w sprawie C-19/20 też nieco studzi nadzieje osób, które sądzą, że kredytowy spór wygrany przez konsumentów będzie skutkował znaczącym zwiększeniem podaży lokali i domów na rynku. Warto zwrócić uwagę, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej nie wykluczył możliwości dochodzenia przez banki zapłaty za korzystanie z kapitału.       

Andrzej Prajsnar 

Źródło:
Tematy
Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Advertisement

Komentarze (39)

dodaj komentarz
stachsgh
Nie przesądzajmy i nie gdybajmy. Machina musi ruszyć i tedy będą widoczne trendy.
Oni w to nie wierzą. Zobacz koniecznie
https://www.youtube.com/watch?v=oVrdIXQ2g30
demeryt_69
Zablokować natręta, subito!
robi1979
Tu już nie chodzi tylko o jakiś zwrot środków, bank powinien być instytucją zaufania społecznego a działając w taki sposób to zaufanie utracił. Jeśli bank nigdy tych franków nie miał to dlaczego ma zarabiać na wymianie? Spread walutowy nigdy nie był zapisany w umowie ile będzie wynosił a w pewnym momencie ten spread Tu już nie chodzi tylko o jakiś zwrot środków, bank powinien być instytucją zaufania społecznego a działając w taki sposób to zaufanie utracił. Jeśli bank nigdy tych franków nie miał to dlaczego ma zarabiać na wymianie? Spread walutowy nigdy nie był zapisany w umowie ile będzie wynosił a w pewnym momencie ten spread poszybował z 1,5-3% do 6-13% w zależności od banku a o tym już banki swoich klientów nie informowały, że to może się tak drastycznie zmienić a nawet pracownicy banków by wcisnąć te kredyty zapewniali, że to się nie zmieni bo nikt by nie brał kredytów w walutach. Jedynym bankiem, który tych kredytów nie udzielał był PEKAO, Włosi wiedzieli czym to się skończyło u nich parę lat wcześniej!
ja3
Wystarczyło nie grać na kursach walutowych pod zastaw mieszkania na które cię nie stać i nie byłoby problemu 'frankowiczów'. Co nie zmienia faktu, że niektórzy ludzie faktycznie zostali naciągnięci i w obecnych czasach mają duży kłopot.
lukaszslask
Mnie tez denerwuje,ze akcje spadaja,bo shorciarze kurs zbijaja,nie majac nawet akcji,tylko je pozyczaja,wiekszosc zlota jest w kontraktach i nigdy nie mialo odpowiednika w fizycznym kruszcu i tu jest podobnie.....denerwujace,ale tak dziala rynek
pozatym,ani frankow,ani euro,ani jenow nigdy Obywatel kupujacy nieruchomosc w Polsce
Mnie tez denerwuje,ze akcje spadaja,bo shorciarze kurs zbijaja,nie majac nawet akcji,tylko je pozyczaja,wiekszosc zlota jest w kontraktach i nigdy nie mialo odpowiednika w fizycznym kruszcu i tu jest podobnie.....denerwujace,ale tak dziala rynek
pozatym,ani frankow,ani euro,ani jenow nigdy Obywatel kupujacy nieruchomosc w Polsce nie zobaczy,bo transakcja jest w zlotowkach,wiec Bank musi zamienic waluty na zlote i wtedy przelac na konto sprzedajacego,chyba,ze kupujesz nieruchomosc np w Hiszpanii.....
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
jasiek2017
do 50 gr od postu a w okresie wyborczym do 2,50 pln za post
mariawaisner
Poczekajmy do rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego. On już 11 maja. TSUE rozstrzygnęło, najważniejsze jest polskie orzecznictwo, ale też zdjęło presję z sądów.
demeryt_69
Eli Broad nie żyje!

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Zmarl-Eli-Broad-amerykanski-miliarder-i-filantrop-8104588.html

enthe
Mam dwa mieszkania, i wisi mi to zdechłym kalafiorem.

Powiązane: Frankowcy w sądach

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki