Spór dotyczący kredytów rozliczanych kursem franka szwajcarskiego prawdopodobnie wkracza w najważniejszą fazę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy jego rozstrzygnięcie może wpłynąć na ceny i podaż mieszkań.
Wiosna 2021 r. jest decydującym czasem dla frankowców. Chodzi m.in. o orzeczenie TSUE, które stanowiło odpowiedź na pytania zadane przez Sąd Okręgowy z Gdańska (sprawa C-19/20). Po analizie wspomnianego orzeczenia wiadomo już, że na więcej kluczowych rozstrzygnięć trzeba poczekać do 11 maja 2021 r. Wtedy odbędzie się posiedzenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, które wyznaczy kierunek dalszego orzecznictwa w sprawie kredytów rozliczanych kursem CHF. Obecnie najczęściej poruszanym tematem jest wpływ spodziewanych rozstrzygnięć na sytuację kredytobiorców i banków.
Nie można też zapominać o setkach tysięcy osób nieposiadających bliższego związku z kłopotliwymi kredytami. Mowa o klientach „frankowych” banków, na których prawdopodobnie zostanie przeniesiona część kosztów rozstrzygnięcia (m.in. poprzez wyższe opłaty, marże i prowizje). Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili natomiast zwrócić uwagę na zupełnie inny aspekt rozwiązania frankowego sporu. Chodzi o lokale i domy, które ewentualnie po wyrokach korzystnych dla kredytobiorców mogą trafić na rynek i zwiększyć podaż.
Przeczytaj także
Pół miliona frankowych kredytów to historia
Najpierw warto przypomnieć, o jakiej liczbie kontrowersyjnych kredytów w ogóle mówimy. W mediach czasem można jeszcze spotkać stwierdzenia o 500 000 umów kredytowych rozliczanych kursem CHF. Spojrzenie do najnowszych statystyk Komisji Nadzoru Finansowego potwierdza, że kłopotliwych hipotek jest już o wiele mniej. Pod koniec lutego 2021 r. krajowe banki miały w swoich bilansach około 410 000 kredytów mieszkaniowych rozliczanych według kursu franka szwajcarskiego. Łączna wartość bilansowa brutto analizowanych kredytów oscylowała na poziomie ok. 91,8 mld zł (według danych NBP z końca lutego br.). Można obliczyć, że udział kredytów „frankowych” w aktywach sektora bankowego wynosi obecnie 3,9%. Dla porównania, analogiczny wynik sprzed trzech lat oscylował na poziomie 5,7%.
Ważne są nie tylko mieszkania z wysokim LtV
Bardziej problematyczne okazuje się znalezienie informacji na temat liczby mieszkań i domów, które nie mogą być sprzedane ze względu na dług większy od wyceny nieruchomości (LtV > 100%). Komisja Nadzoru Finansowego niestety przestała podawać dokładne dane dotyczące takich nieruchomości. Pod koniec 2018 r. było ich około 90 000 - 95 000. Aktualny wynik trzeba szacować jako 80 000 - 85 000 domów i lokali. Można też sądzić, że pewna grupa kredytobiorców posiadających niższe LtV od 100% wstrzymuje się ze sprzedażą aktualnego lokum, gdyż sądzi, że spłata kredytu utrudni ewentualne dochodzenie roszczeń od banku. Takie osoby mogą też myśleć, że wygrana w sądzie ułatwi im zakup większego domu lub lokalu.
Swój dług kwestionuje ok. 30 000 rodzin i singli
Podane wcześniej szacunki (ponad 80 000 - 85 000 mieszkań i domów) wydają się duże, jeśli porównamy je z liczbą nieruchomości mieszkaniowych, jakie co roku są sprzedawane w Polsce. Na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości można wywnioskować, że przez cały miniony rok na wolnym rynku sprzedało się ok. 200 000 lokali oraz 70 000 domów. W kontekście dodatkowej podaży rynkowej, którą wygenerują rozstrzygnięcia dotyczące „frankowiczów”, na pewno trzeba pamiętać o trzech kwestiach. Po pierwsze, na razie tylko relatywnie niewielka część kredytobiorców z zadłużeniem rozliczanym w CHF złożyła pozew sądowy. Pod koniec minionego roku było to ok. 30 000 gospodarstw domowych. W tej grupie prawdopodobnie jest widoczna nadreprezentacja osób posiadających kredyty z wysokim LtV.
Obciążenie sądów wpłynie na dodatkową podaż
Druga ważna uwaga dotyczy obciążenia sądów powszechnych, które niezależnie od stanowiska TSUE i SN okażą się wąskim gardłem i w najbliższym czasie zmniejszą liczbę mieszkań uwalnianych corocznie z wysokiego zadłużenia. Pod koniec września minionego roku sądy wciąż rozpatrywały 24 500 spraw „frankowych”, czyli 94% wszystkich powództw, które według danych NBP wytoczono od początku I kw. 2016 r. do końca II kw. 2020 r. (zobacz poniższy wykres). Eksperci RynekPierwotny.pl podkreślają też znaczenie trzeciego czynnika, który zmniejszy dodatkową podaż na rynku wynikającą z rozstrzygnięcia kredytowych sporów. Mianowicie, trzeba pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy od razu po pozytywnym dla nich wyroku będą chcieli sprzedać lokum uwolnione od dużego zadłużenia.
Na razie trudno oczekiwać rynkowej rewolucji
Warto również wiedzieć, że w Polsce częstotliwość obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi jest dość niska. Przykładowo w 2018 r. sprzedano ok. 2% wszystkich domów i lokali posiadanych przez osoby fizyczne. Nawet jeśli założymy roczną liczbę uwolnionych od dużego długu mieszkań i domów „frankowców” na poziomie 20 000 oraz pięciokrotnie wyższą od średniej częstotliwość sprzedaży (10%/rok), to osiągnięty wynik nie wpłynie znacząco na podaż rynkową nieruchomości mieszkaniowych.
Wspomniane wcześniej stanowisko TSUE w sprawie C-19/20 też nieco studzi nadzieje osób, które sądzą, że kredytowy spór wygrany przez konsumentów będzie skutkował znaczącym zwiększeniem podaży lokali i domów na rynku. Warto zwrócić uwagę, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej nie wykluczył możliwości dochodzenia przez banki zapłaty za korzystanie z kapitału.
Andrzej Prajsnar
