Na etapie realizacji inwestycji budowlanej trudno o idealne określenie przyszłej powierzchni użytkowej nowych lokali. Dlatego umowy deweloperskie zawierają postanowienia, które przewidują pewien margines błędu w tym zakresie. Towarzyszą temu dodatkowe zastrzeżenia dotyczące rozliczeń i prawa odstąpienia od umowy. Często jednak postanowienia te naruszają interesy konsumentów.
Źródło konfliktów
Praktycznie we wszystkich umowach deweloperskich znajdują się postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Uniknięcie drobnych różnic w metrażu jest technicznie niemożliwe lub przynajmniej bardzo trudne.
Jednakże stosowane przez część deweloperów sposoby rozliczania zmian powierzchni użytkowej wynikające z inwentaryzacji powykonawczej są często sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów, a tym samym stanowią niedozwolone postanowienia umowne (art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego). Sprzeczności z dobrymi obyczajami można się dopatrywać przede wszystkim w nierzetelnym i nierównorzędnym traktowaniu konsumenta jako partnera umowy i wykorzystywaniu przez deweloperów swojej pozycji.
Niezbyt dobre wzorce
Polski Związek Firm Deweloperskich, będący organizacją zrzeszającą największych deweloperów w kraju, w opracowanym przez siebie Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej zaleca, by w umowie zawrzeć zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie, nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2%. W takim przypadku należy uważać, przynajmniej zdaniem Związku, iż lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem tego rodzaju okoliczność.
W świetle omawianych zasad dopiero różnice powierzchni przekraczające 2% uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy, jednak w obu przypadkach należy w umowie zapisać obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego.
W ciągu ostatniego roku wielu deweloperów dostosowało swoje umowy w tym aspekcie do zapisów katalogu. Deweloperzy określają, w jakich granicach (zazwyczaj do 2%) zmiany powierzchni użytkowej po ostatecznym obmiarze względem zapisów umownych nie powodują korekty cenowej. Jeżeli ostateczny metraż mieści się w dozwolonym marginesie błędu, firmy nie zwracają klientom pieniędzy za brakujące metry ani też nie żądają dopłaty za dodatkową powierzchnię. Często jednak kontrakty nie przyznają wówczas nabywcom prawa odstąpienia od umowy.
Problem w tym, że również postanowienia Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej mogą w tym zakresie budzić zastrzeżenia z punktu widzenia przepisów chroniących konsumentów przed niedozwolonymi klauzulami w umowach stosowanych przez silniejszych ekonomicznie przedsiębiorców.
Wybór leży po stronie konsumenta
W praktyce - na co zwracał uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - regułą jest zmniejszenie faktycznej powierzchni mieszkania w stosunku do deklarowanej w umowie. Dzieje się to kosztem konsumenta, który płaci również za brakujący metraż. W przypadku natomiast gdy wynagrodzenie należne deweloperowi określone jest jako iloczyn metrów kwadratowych i ceny jednego metra, oznacza to w istocie odpowiedni wzrost ceny za każdą taką jednostkę powierzchni.
Tymczasem za niedozwolone uznaje się postanowienie umowne przewidujące uprawnienie kontrahenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy (art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego). Zatem w obrocie z konsumentami zmiana ceny przez kontrahenta będącego przedsiębiorcą (np. firmą deweloperską) dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy.
Co jest zakazane?
Dodatkowych argumentów dostarczają prawomocne wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczące kwestii zmiany metrażu.
Przykładowo w wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) Sąd zakwestionował klauzulę, w której spółka zastrzegała, że w przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie. Przy czym konsument nie mógł w związku z tym wycofać się bez ponoszenia kosztów z umowy. Wspomniane zastrzeżenie zostało wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKiK rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją nr 227.
Z kolei w wyroku z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dopatrzył się rażącego naruszenia interesów konsumentów w klauzuli, zgodnie z którą cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) mogła ulegać zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okazałoby się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego są różne w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%. Także w tym wypadku główną przyczyną zakwestionowania tego rodzaju zapisu w kontrakcie było nieprzyznanie konsumentowi uprawnienia do odstąpienia od umowy. Postanowienie to widnieje w rejestrze pod numerem 155.
Deweloperzy, którzy wpisują do umów tożsame zastrzeżenia (niekoniecznie identycznej treści) sporo ryzykują. Stosowanie przez przedsiębiorców postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone stanowi bowiem praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Przedsiębiorcy grozi za to kara pieniężna w wysokości do 10% przychodu osiągniętego w poprzednim roku rozliczeniowym.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 532 z dnia 2009-02-12
