Wraz ze śmiercią członka rodziny pojawia się wiele nowych obowiązków formalno-prawnych, wśród nich także sprawy spadkowe. Bardzo często przedmiotem spadku jest nieruchomość i prawa do niej. Należy pamiętać, że dziedziczenie mieszkania wynika z przepisów prawa i nie zawsze jest procedurą prostą. Jak dziedziczy się mieszkanie własnościowe, spółdzielcze, komunalne? Wbrew pozorom odbywa się to bardzo różnie i zależy od typu własności danego lokalu.
- Kluczową sprawą jest ustalenie, czy osoba zmarła była właścicielem danego mieszkania lub na podstawie jakiego tytułu je użytkowała - radzi Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. - Polskie prawo reguluje bowiem bardzo precyzyjnie kwestie takie jak dziedziczenie mieszkania. Należy jednak mieć na uwadze, że sposób dziedziczenia jest ściśle związany z typem własności lokalu mieszkalnego- dodaje Marcin Sodo. - Możliwość przejęcia danego mieszkania poprzez nabycie spadku wygląda więc różnie w zależności od tego, czy jest to mieszkanie własnościowe, spółdzielcze czy komunalne.
Najlepsze własnościowe, nawet spółdzielcze
- Stosunkowo najmniej kłopotliwe jest dziedziczenie mieszkania własnościowego. Właściciel nieruchomości posiada prawo do swobodnego dysponowania lokalem - mówi notariusz Anna Karczewska. Może więc przekazać je spadkobiercy lub spadkobiercom na kilka sposobów. Jednym z nich jest akt darowizny. Mieszkanie własnościowe może także zostać zapisane w testamencie. Ponadto zgodnie z polskim prawem (rozdział II Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) właściciel mieszkania może ustanowić służebność mieszkania. Oznacza to, że osoba uprawniona może korzystać z danego mieszkania lub jego części. Poza wymienionymi rozwiązaniami Kodeks cywilny dopuszcza również ustanowienie dożywocia - osoba otrzymująca prawa do nieruchomości zobowiązuje się do dożywotniej opieki nad dotychczasowym właścicielem mieszkania. Ustawodawca precyzuje, że poprzez opiekę rozumie dostarczanie "wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału". Przewiduje się również opiekę nad zbywcą mieszkania w czasie choroby oraz pokrycie kosztów pogrzebu. Ustawa dopuszcza również sporządzenie umowy, która będzie określała świadczenia na rzecz właściciela mieszkania ze strony osoby otrzymującej prawa do lokalu.
Jeśli przedmiotem dziedziczenia jest spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu, to podlega ono wszystkim wymienionym powyżej wariantom. Należy także dodać, że jeśli spadkobierców jest kilku, to powinni oni w ciągu roku od śmierci właściciela mieszkania wybrać jednego pełnomocnika, który będzie mógł podejmować czynności prawne związane
z odziedziczoną nieruchomością.
A co jeśli osoba zmarła nie była właścicielem?
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku spółdzielczego mieszkania lokatorskiego. Prawo do najmu takiego mieszkania jest niezbywalne, ale w przypadku śmierci najemcy może przejść na jego współmałżonka oraz inne bliskie osoby. - Warunkiem przejścia prawa do najmu jest przyjęcie tych osób do grona członków spółdzielni. Natomiast sam wkład mieszkaniowy może zostać zapisany w spadku - dodaje Marcin Sodo.
Odmiennym uregulowaniom prawnym podlega także mieszkanie komunalne. Taka nieruchomość nie jest własnością osoby, która ją wynajmuje. Prawo najmu nie podlega dziedziczeniu, ale artykuł 691 Kodeksu cywilnego dopuszcza wstąpienie w stosunek najmu lokalu krewnych najemcy po jego śmierci. Zgodnie z tekstem ustawy wśród osób uprawnionych do tej czynności są: małżonek niebędący współnajemcą przedmiotowego lokalu, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka i inne osoby, wobec których zmarły miał obowiązek alimentacyjny. Zgodnie z ustawą w stosunek najmu może wstąpić także "osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą". Możliwość przejęcia prawa do najmu lokalu komunalnego mają jedynie te osoby, które "stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci". Oznacza to, że nie wystarczy sam meldunek w danym mieszkaniu. Lokale komunalne są bardzo atrakcyjną częścią rynku mieszkaniowego, więc ustawodawca postanowił w ten sposób zabezpieczyć gminy i w razie wątpliwości przeprowadzają one wywiad środowiskowy, czy krewny rzeczywiście zamieszkiwał przed przyznaniem prawa do najmu danego lokalu komunalnego.
Odziedziczyliśmy nieruchomość i co dalej?
Zanim zdecydujemy się przyjąć spadek w postaci mieszkania lub innej nieruchomości, warto zajrzeć do księgi wieczystej. Znajdziemy tam informacje na temat stanu prawnego dziedziczonego lokalu. Na przykład, czy mieszkanie własnościowe nie jest obciążone długami i czy na pewno osoba zmarła była jedynym właścicielem. Księgę wieczystą mieszkania możemy sprawdzić we właściwym dla danej lokalizacji sądzie rejonowym.
Jeśli dziedziczymy mieszkanie sami, to pozostaje nam decyzja, czy przyjąć spadek. Natomiast jeśli spadkobierców jest kilku, to należy dojść do porozumienia, co do sposobu podziału spadku. Zwykle jedna osoba przejmuje prawa do lokalu i spłaca pozostałych spadkobierców - po dokonaniu odpowiedniego zapisu u notariusza lub w sądzie. Jednak jeśli dziedziczący mieszkanie nie mogą dojść do porozumienia w sprawie podziału spadku, to pozostaje im tylko zwrócić się do sądu z prośbą o pomoc w rozstrzygnięciu sporu.
Rozlicz się z urzędem skarbowym
Po nabyciu spadku musimy pamiętać o rozliczeniu się z fiskusem. Spadkobiercy mogą zostać zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku od odziedziczonej nieruchomości ze względu na stopień pokrewieństwa ze zmarłym. Ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207) zwalnia z obowiązku płacenia podatku w przypadku dziedziczenia mieszkania "małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę". Zwolnienie z konieczności opłacenia podatku jest możliwe tylko wtedy, gdy zawiadomimy urząd skarbowy o otrzymaniu spadku w określonym terminie. Wedle ustawy mamy na to maksymalnie sześć miesięcy od chwili sporządzenia notarialnego protokołu dziedziczenia lub dnia uprawomocnienia się sądowego postanowienia o nabyciu spadku.
Pamiętaj o księdze wieczystej
Po uregulowaniu spraw z urzędem skarbowym nie możemy zapomnieć o zaktualizowaniu wpisów w księdze wieczystej danej nieruchomości. Będzie to możliwe na podstawie dokumentów otrzymanych z urzędu skarbowego. Odpowiedni formularz zmiany można znaleźć w sądowym wydziale ksiąg wieczystych oraz na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Zmiana wpisów w księdze wieczystej jest ważna nie tylko dlatego, że pozwoli nam na dowolne dysponowanie odziedziczoną nieruchomością, ale także z powodu istnienia prawnego obowiązku dokonania takiej czynności.
Paweł Nowak, FreshPR.pl
