Domy budowane przez deweloperów są mniejsze od domów wznoszonych na własny użytek. Sprawdzamy, czy różnica faktycznie jest duża.
Budowa domów jednorodzinnych wielu osobom nadal kojarzy się z inwestycjami osób prywatnych. Tymczasem, jak podaje GUS, przez pierwsze trzy kwartały minionego roku w Polsce uzyskano pozwolenia dotyczące budowy około 12 000 domów jednorodzinnych na sprzedaż. To stanowiło 17% wszystkich domów z pozwoleniami. „Domowa” aktywność deweloperów jest istotna również ze względu na jej koncentrację w kilku dużych aglomeracjach. Uwagę zwraca fakt, że domy budowane przez deweloperów są wyraźnie mniejsze od budynków wznoszonych na własne potrzeby. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu zjawisku.
Mieszkanie w domu? Czy to nie pomyłka?
Analiza RynekPierwotny.pl uwzględnia niewspomniane wcześniej pozwolenia na budowę, lecz ukończone budowy, co wiąże się z zakresem informacji podawanych przez GUS. Ta instytucja nie opublikowała jeszcze odpowiednich informacji za cały miniony rok, lecz wydaje się, że statystyki dotyczące trzech kwartałów są reprezentatywne. Informują one o tym, jaka była średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w oddanym do użytku domu jednorodzinnym.
Wbrew pozorom, taka analiza średniej powierzchni mieszkania w domu ma sens. Pamiętajmy bowiem, że obecnie według art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali: „odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”. Dwa mieszkania w domu jednorodzinnym budowanym na własne potrzeby to rzadkość, ale deweloperzy dość często oferują właśnie tzw. domy jednorodzinne dwulokalowe.
Ogólnopolska różnica wynosi aż 43 mkw.
Jeżeli przyjrzymy się danym, które uwzględniają średnią powierzchnię użytkową mieszkania w ukończonym domu jednorodzinnym, to okazuje się, że w I kw. - III kw. 2024 r. taki przeciętny metraż dla domów prywatnych wyniósł 143 mkw. Natomiast wynik dotyczący domów wybudowanych przez deweloperów był aż o 43 mkw. mniejszy w skali całego kraju. Na to zróżnicowanie z pewnością wpłynęła popularność wspomnianych domów jednorodzinnych dwulokalowych oraz bliźniaków i „szeregówek” na sprzedaż. Jeśli chodzi o poprzednie lata, to analogiczna różnica wyglądała następująco:
- 2018 r. - domy prywatne: 145 mkw., domy na sprzedaż: 102 mkw.
- 2019 r. - 145 mkw./104 mkw.
- 2020 r. - 144 mkw./103 mkw.
- 2021 r. - 144 mkw./103 mkw.
- 2022 r. - 142 mkw./101 mkw.
- 2023 r. - 142 mkw./99 mkw.
Jak widać, metrażowa różnica z pierwszych trzech kwartałów minionego roku nie jest czymś nadzwyczajnym w ujęciu historycznym.
A co może powiedzieć analiza kubatury?
Wielkość domów budowanych przez deweloperów i osoby prywatne można porównać w jeszcze jednym aspekcie. Chodzi o kubaturę, gdyż GUS również podaje dane na ten temat - choć trudniejsze do znalezienia niż statystyki dotyczące metrażu. Wyniki obliczeń ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują, że w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. oddany do użytku prywatny dom jednorodzinny miał kubaturę wynoszącą około 730 metrów sześciennych. W przypadku domów na sprzedaż, analogiczny wynik oscylował na poziomie 680 m3.
Porównanie kubatury potwierdza różnicę, choć jednak nie tak dużą, jak dla metrażowych statystyk. Można sądzić, że wpływ na wyniki dotyczące metrażu ma wspomniana popularność domów jednorodzinnych dwulokalowych na sprzedaż. W powiatach cechujących się popularnością takich domów i/lub popularnością małych „szeregówek” oraz bliźniaków, średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w ukończonym domu jednorodzinnym na sprzedaż może być znacznie mniejsza niż 100 mkw. Przykładem jest porównanie wyników dotyczących ukończonych domów na sprzedaż (93 mkw.) oraz domów prywatnych (147 mkw.) z powiatu wołomińskiego.
Metraż prywatnych domów bardzo różny
Nie tylko domy prywatne i „deweloperskie” są zróżnicowane pod względem wielkości. Poniższa mapa przedstawia uzupełniający aspekt analizy, czyli różnice dotyczące średniej powierzchni użytkowej domów prywatnych ukończonych w I kw. - III kw. 2024 r. Wyniki z 380 powiatów i miast na prawach powiatu potwierdzają, że odchylenia od ogólnopolskiej średniej (143 mkw.) mogą być bardzo znaczące. Uwagę zwracają duże średnie metraże z takich miast jak na przykład Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań. Te osoby, które obecnie stać na działkę pod dom jednorodzinny w granicach wymienionych miast, raczej nie muszą później oszczędzać na powierzchni pokoi.
