Dość często słyszymy, że Wiedeń to mieszkaniowy wzór dla Warszawy. Jedna z różnic dotyczy gęstości zaludnienia i zabudowy w okolicach centrum.
Przez ostatni rok Wiedeń na dobre zagościł w dyskusjach dotyczących polskiego rynku mieszkaniowego. Austriacka stolica jest bowiem przedstawiana jako przykład optymalnej polityki mieszkaniowej (głównie przez środowiska lewicowe i ruchy miejskie).
To dość ciekawa kwestia, wziąwszy pod uwagę fakt, że w samej Austrii model wiedeński jest raczej wyjątkiem, a nie normą. Jeżeli jednak chcemy mimo wszystko porównywać Wiedeń oraz Warszawę, to warto zwrócić uwagę na gęstość zaludnienia. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili pod tym względem porównać polską i austriacką stolicę oraz kilka innych stolic ze Starego Kontynentu. Wszystko wskazuje na to, że temat gęstości zaludnienia polskich miast i gęstości zabudowy będzie coraz ważniejszy.
Przy porównywaniu stolic trzeba być ostrożnym
Najprostszym sposobem porównania gęstości zaludnienia dużych europejskich miast (m.in. Warszawy i Wiednia) wydaje się sięgnięcie po dane, które pokazują średnią liczbę mieszkańców na kilometr kwadratowy. Problem z takim rozwiązaniem polega nie tylko na tym, że analizując uśredniony wynik dla całego miasta, pomijamy różnice w rozkładzie gęstości zaludnienia. Kłopot stanowi też podział administracyjny oraz statystyczny. Przykładowo, dane Eurostatu oprócz Rzymu obejmują również 120 gmin w okolicach Wiecznego Miasta (z tej samej jednostki statystycznej NUTS-3).
Właśnie dlatego lepszym rozwiązaniem wydaje się porównywanie gęstości zaludnienia przy zmianie odległości od centrum poszczególnych miast. Takie informacje zobaczymy na poniższym wykresie, który pochodzi ze strony CityDensity.com i bazuje na danych Global Human Settlement Layer (z 2020 r.). Wykres oprócz Warszawy i Wiednia przedstawia również wyniki dotyczące Berlina, Madrytu, Paryża oraz Pragi. Warto zwrócić uwagę, że gęstość zaludnienia polskiej oraz austriackiej stolicy wyrównuje się dopiero w odległości pięciu kilometrów od centrum. Ma to duży wpływ na łączną gęstość zaludnienia (Warszawa: 3539 osób/kilometr kwadratowy, Wiedeń: 4839 osób/kilometr kwadratowy według danych Eurostatu z 2021 r.).
Jednak Wiedeń z pewnością nie jest liderem pod względem gęstości zaludnienia. Wystarczy spojrzeć na dane dotyczące chociażby Paryża i Madrytu. Szczytowe wyniki rzędu 25 000-30 000 osób na kilometr kwadratowy (około dwukrotnie wyższe od warszawskich) to z polskiego punktu widzenia abstrakcja. Gęstości zaludnienia o wiele bardziej zbliżone do stołecznych i również wrocławskich oraz krakowskich widzimy w przypadku Pragi oraz Berlina. Jednak w takim zestawieniu trzy największe polskie miasta też zwracają uwagę szybkim spadkiem gęstości zaludnienia w strefie śródmiejskiej.
Polscy deweloperzy zaczynają budować coraz wyżej?
Sytuacja podażowa na rynku gruntów w połączeniu z migracją na pewno będzie stwarzać bodźce do zwiększania gęstości zaludnienia na terenie największych polskich miast. Warto w tym kontekście obserwować chociażby statystyki na temat udziału oddawanych przez deweloperów bloków, które liczą sobie co najmniej 8 kondygnacji. Przez rok ten ogólnopolski wskaźnik liczony według kubatury budynków wzrósł z 19% (2022 r.) do 21% (2023 r.).
Co ciekawe, analogiczny ubiegłoroczny wzrost dotyczący tylko Warszawy był dużo większy (zmiana udziału budynków liczących min. 8 kondygnacji z 29% do 35%). Niestety dopiero niedawno GUS zaczął przedstawiać informacje dotyczące liczby kondygnacji w blokach budowanych na terenie większych polskich miast. Wcześniej podawane były ogólnopolskie dane na temat udziału mieszkań położonych na poszczególnych kondygnacjach. Te statystyki potwierdzały widoczny od 2005 r. do końca minionej dekady trend budowy coraz wyższych bloków.
Konflikty dotyczące zabudowy będą nieuniknione
Wzrost gęstości zaludnienia największych polskich miast (nie tylko w strefie śródmiejskiej) może następować również poprzez uzupełnianie luk w istniejącej zabudowie. Nie ulega jednak wątpliwości, że ten proces będzie wzbudzał kontrowersje - nawet przy uwzględnieniu zmian dotyczących rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przypomnijmy, że od 1 sierpnia 2024 r. zaczną obowiązywać przepisy ustalające większy, pięciometrowy limit odległości od granicy działki dla bloków liczących sobie ponad cztery kondygnacje nadziemne. Pierwotnie ta zmiana miała nastąpić już 1 kwietnia 2024 r.
Można przypuszczać, że konflikty będą dotyczyły np. sytuacji polegających na próbie „dogęszczenia” starszych osiedli. Z przekazów medialnych wiemy o co najmniej kilku takich inwestycjach, które zablokowali mieszkańcy starszych bloków spółdzielczych. Chodzi również o sytuacje, w których zagęszczenie zabudowy planowała sama spółdzielnia. Niestety, wszystko wskazuje na to, że podobne konflikty będą przybierać na sile.
Problemy z podażą gruntów i nowych lokali prawdopodobnie sprowokują też dyskusję o dalszym sposobie funkcjonowania rodzinnych ogrodów działkowych. Wspomniane problemy mogą być szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie wizja ewentualnego paraliżu inwestycyjnego związanego z planem generalnym dla Lotniska Chopina wzbudza duże obawy.
Andrzej Prajsnar
