Ceny warszawskich mieszkań nie są już niskie na tle kilku europejskich stolic. Porównujemy sytuację z Warszawy, Pragi oraz Madrytu.
Na początku bieżącego roku spore emocje (zwłaszcza na serwisie X/d. Twitter) wzbudził artykuł pod tytułem „Mieszkania w Warszawie drogie jak w Madrycie. I dobrze”, który został opublikowany w wydaniu internetowym "Rzeczpospolitej". Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w odpowiedzi na ten artykuł postanowili przyjrzeć się bliżej relacjom cenowym pomiędzy polską stolicą i Madrytem. Pod uwagę warto wziąć również Pragę, która często bywa porównywana z Warszawą.
Czeska stolica liderem cenowym dla całego regionu
Mieszkańcy Warszawy nie od dziś narzekają na wysokie ceny metrażu w swoim mieście. Polska stolica nie jest jednak cenowym liderem w Europie Środkowej. Ten tytuł po uwzględnieniu średnich stawek za 1 mkw. przypada bowiem Pradze. Można przypuszczać, że taka sytuacja utrzyma się jeszcze długo. Ciekawe dane, które podaje czeski oddział Deloitte, wskazują, że we wrześniu-październiku 2023 r. nowe mieszkanie z czeskiej stolicy kosztowało średnio 152 600 koron (CZK) za 1 mkw. (ok. 28 400 zł/mkw.). Analogiczne dane RynekPierwotny.pl z września-października ub.r. dotyczące Warszawy mówią o średniej ofertowej stawce w cennikach deweloperów na poziomie ok. 16 000 zł/mkw.
Praga: w ścisłym centrum nawet 50 000 zł za 1 mkw.
Poniższa mapa praskich cen potwierdza, że drogo we wrześniu-październiku 2023 r. (nawet jak na zachodnioeuropejskie warunki) było nie tylko w centralnej, najbardziej zabytkowej dzielnicy Praga 1 ze średnią ceną u deweloperów wynoszącą ok. 51 700 zł/mkw. Uwagę zwraca również dzielnica Praga 2 (ok. 38 300 zł/mkw.), gdzie eksperci Deloitte wczesną jesienią odnotowali największą dynamikę cen. Inne statystyki sugerują, że używany praski metraż jest nieco tańszy. Dane serwisu RealityMIX.cz mówią o średniej ofertowej cenie wynoszącej 125 503 CZK/mkw. (ok. 23 400 zł/mkw.) w trzecim kwartale 2023 r. Natomiast dane transakcyjne czeskiego urzędu statystycznego z 2022 r. informują o średniej cenie praskiego mieszkania na poziomie 99 503 CZK/mkw. (ok. 19 000 zł/mkw.) oraz średnim metrażu wynoszącym równe 60 mkw. Niestety czeski odpowiednik GUS nie podaje jeszcze stawek za 1 mkw. z 2023 r.
Jeżeli chodzi o prasko-warszawskie porównania, to duże znaczenie ma oczywiście siła nabywcza na rynku nieruchomości. Dane czeskiego urzędu statystycznego wskazują, że w III kw. 2023 r. przeciętny pracownik z Pragi zarabiał 51 925 CZK (ok. 9700 zł) w ujęciu brutto. Taka wypłata oznaczała dla bezdzietnej osoby możliwość otrzymania 40 671 CZK (ok. 7600 zł) „do ręki”. Analizowane informacje sugerują, że praska relacja cen nowego metrażu oraz płac była w III kw. 2023 r. jednak gorsza od sytuacji z Warszawy. Różnicę nieco kompensowało niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych u sąsiada.
Madryt cenowo bliżej Warszawy niż czeska stolica
Te osoby, które nie śledzą europejskich cen mieszkań, może zaskoczyć fakt, że stolica Hiszpanii pod względem cenowym znajduje się znacznie bliżej Warszawy niż Praga. Dane portalu Idealista.com wskazują, że w styczniu 2024 r. średnia ofertowa cena z Madrytu kształtowała się na poziomie 4190 EUR/mkw. (ok. 18 300 zł/mkw.). Była to głównie stawka dotycząca rynku wtórnego, gdyż deweloperzy na terenie hiszpańskiej stolicy są mało aktywni. Dane hiszpańskiego ministerstwa transportu, mobilności i polityki miejskiej mówią, że przez pierwsze trzy kwartały 2023 roku udział deweloperów w sprzedaży nieruchomości na terenie Madrytu wynosił tylko 9% liczby transakcji.
Mieszkaniec Madrytu nieco łatwiej kupi sobie lokum
Jak nietrudno się domyślić, najdroższe są centralne obszary Madrytu, lecz liderem cenowym nie jest dystrykt Centro (średnia stawka: 5986 EUR/mkw. w styczniu 2024 r.). Najdroższa część miasta według danych Idealista.com to dystrykt Salamanca (7186 EUR/mkw.). W bardziej rozległym od Warszawy Madrycie znajdziemy też peryferyjne dystrykty ze średnią stawką na poziomie około 2000-2500 EUR/mkw. (przykład: Villaverde - 1982 EUR/mkw.). Na uwagę zasługuje również fakt, że Madryt nie jest bezsprzecznie najdroższym dużym miastem w Hiszpanii. Na początku 2024 r. bardzo podobnym poziomem średniej ceny 1 mkw. według danych Idealista.com cechowała się Barcelona.
Wątpliwości nie wzbudza natomiast wniosek, że Madryt nieco wyprzedza Warszawę pod względem dostępności cenowej metrażu. Niestety hiszpański odpowiednik GUS-u mocno opóźnia się z publikacją danych płacowych dla poszczególnych miast. Inne źródła wskazują, że obecnie różnica płacowa na korzyść Madrytu wynosi (względem Warszawy) około 20-30% w ujęciu brutto. Hiszpanie mogą też zaciągać tańsze kredyty mieszkaniowe. Średnie oprocentowanie nowych hipotek wynosiło w grudniu 2023 roku odpowiednio: 3,74% - Hiszpania, 5,84% - Czechy oraz 7,67% - Polska.
Andrzej Prajsnar
