Dochód z wynajmu – kiedy liczy się do zdolności kredytowej?

analityk Bankier.pl

Kupię mieszkanie na kredyt, a raty będę spłacać z dochodów z wynajmu – taki plan świta w głowach wielu potencjalnych drobnych inwestorów obserwujących rynek nieruchomości. W zderzeniu z wymaganiami banków wizja może legnąć w gruzach.

Boom na rynku mieszkaniowym w części napędzają zakupy inwestycyjne. Wielu oszczędzających rozważa porzucenie tradycyjnych bankowych lokat, przynoszących niewielki zysk i pomnożenie kapitału poprzez zakup nieruchomości, która później będzie wynajmowana.

Nie wszyscy są w stanie sfinansować taką inwestycję wyłącznie z własnych środków. Wsparciem może okazać się kredyt hipoteczny, który pozwoli zasypać lukę w koniecznych nakładach. Zaciągnięcie zobowiązania wymaga jednak posiadania zdolności kredytowej, a tę każda z instytucji ocenia na nieco innych zasadach. Nie ma co liczyć na to, że obietnica przyszłych dochodów z wynajmu wystarczy kredytodawcy.

(fot. elenathewise / YAY Foto)

Dochód z wynajmu nieruchomości może zostać zaakceptowany jako źródło spłaty zobowiązania w większości banków. Spośród instytucji, które odpowiedziały na zapytanie Bankier.pl taką opcję odrzucają Bank BPS oraz ING Bank Śląski. Bank Pekao oraz Pekao Bank Hipoteczny podkreślają, że nie może to być jedyne źródło – musi mu towarzyszyć inny strumień przychodów, np. z pracy lub prowadzonej działalności gospodarczej.

Wynajem musi mieć historię

Dla inwestora, który myśli o zakupie pierwszej „komercyjnej” nieruchomości znacznie poważniejszą przeszkodą może okazać się konieczność udokumentowania historii przychodów z wynajmu. Banki oczekują, że w momencie wnioskowania o kredyt klient będzie mógł pokazać, że zarabia na wynajmowanym lokalu od co najmniej 6 lub 12 miesięcy. To przekreśla szansę na podejście „kupię na kredyt, a potem wynajmę”, jeśli kredytobiorca nie ma wystarczającej zdolności bazującej na innych źródłach.

Warto także zwrócić uwagę na fakt, że wysokość przychodów z wynajmu trzeba będzie udokumentować, a kredytodawcy chcą poznać faktyczne „czyste” finansowe wpływy z takiej inwestycji. Banki korygują wykazywany dochód w dół o wydatki, które obciążają właściciela nieruchomości. To oznacza m.in. odjęcie opłat i czynszu (ponoszonych przez wynajmującego, a nie najemcę) oraz podatku.

Warunki konieczne do uznania dochodu z wynajmu nieruchomości przy ustalaniu zdolności kredytowej na potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego

Bank

Warunki konieczne do uznania dochodu

Alior Bank

Wynajem danej nieruchomości przez ostatnie 12 miesięcy (w tym okresie umowy najmu nieruchomości mogą być podpisywane z różnymi najemcami). Okres obowiązywania umowy najmu nie może upłynąć wcześniej niż 1 miesiąc po dacie złożenia wniosku.

Bank Pocztowy

Wynajem nieruchomości powinien być prowadzony przez co najmniej 6 ostatnich miesięcy

Bank BPS

Nie uwzględnia

Santander Bank (d. Bank Zachodni WBK)

Przyjmowany jest średniomiesięczny dochód z 6 ostatnich miesięcy. Musi być potwierdzony w 70 proc. przez PIT z roku ubiegłego, w przeciwnym przypadku przyjmowany jest dochód z PIT.

Credit Agricole

Minimalny wymagany okres uzyskiwania dochodu to 12 miesięcy. Do wyliczenia średniego miesięcznego dochodu przyjmowany jest średni przychód z ostatnich 12 miesięcy, pomniejszony o media, czynsz i koszty eksploatacyjne (jeżeli, zgodnie z umową najmu, ich opłata jest po stronie właściciela nieruchomości).

eurobank

Wynajem trwa co najmniej 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego oraz zgodnie z umową będzie trwał co najmniej kolejne 12 miesięcy od rzeczywistej daty podpisania wniosku kredytowego przez kredytobiorcę. Bank przyjmuje 100 proc. uzyskiwanych z tego źródła dochodów po odjęciu rzeczywistych kosztów ponoszonych przez Wnioskodawcę (wynajmującego) oraz podatku.

ING Bank Śląski

Nie uwzględnia

Bank Millennium

Przedłożenie umowy najmu zawartej w okresie ostatnich 12 miesięcy wstecz od daty złożenia wniosku wraz z umową obecnie obowiązującą.

Bank Pekao

Uznawany jako dochód dodatkowy -  klient musi być właścicielem nieruchomości, analizowane są dochody z ostatnich 12 miesięcy.

Pekao Bank Hipoteczny

Wyłącznie jako dochód dodatkowy, dochody z najmu muszą być uzyskiwane od minimum 12 miesięcy, kredytobiorca musi być właścicielem wynajmowanej nieruchomości, bank przyjmuje 80% przychodu jako dochód.

PKO Bank Polski

Minimalny okres uzyskiwania dochodu z najmu - 12 miesięcy na dzień złożenia wniosku kredytowego. Wnioskodawca musi być jedynym właścicielem wynajmowanej nieruchomości.

Źródło: Informacje przekazane przez banki 10-18.9.2018.

Zestaw wymaganych dokumentów obejmuje zazwyczaj kilka pozycji, które mają dać bankowi pewność, że wynajem rzeczywiście przynosi wpływy właścicielowi i jest w pełni zgodny z prawem. Warto przygotować się na żądanie dostarczenia:

  • aktualnej umowy najmu lokalu/nieruchomości oraz umów z przeszłości dokumentujących wymagany przez bank „staż” inwestycji,
  • oświadczenia, że umowa nie została wypowiedziana,
  • informacji o formie rozliczania się z urzędem skarbowym oraz o wysokości miesięcznych kosztów, np.: podatku od nieruchomości, zaliczek na podatek dochodowy, opłat eksploatacyjnych, czynszów, opłat za dostawy mediów, wywóz śmieci, ochronę itp., o ile w umowie nie zaznaczono, że koszty te ponosi najemca,
  • rocznego zeznania podatkowego za ostatni rok lub zaświadczenia z US o zapłaconym podatku dochodowym,
  • dokumentów potwierdzających tytuł prawny do wynajmowanego lokalu, np. aktu notarialnego lub odpisu z księgi wieczystej.

Dodatkowo kredytodawca może oczekiwać zaprezentowania wyciągu z rachunku bankowego, na którym znajdą się potwierdzenia wpływu środków z wynajmu.

Co sądzisz o inwestowaniu własnych lub pożyczonych pieniędzy w nieruchomości? Rozpoczynamy badanie Bankier.pl poświęcone inwestycjom w najem mieszkań i zapraszamy do wypełnienia ankiety. Jeśli nie wyświetla się ona poniżej, można znaleźć ją także TUTAJ.

Michał Kisiel

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
5 2 waldemarsawicki

tak własnie zarabiam, od lat wynajmuje mieszkania i od lat podpisuję umowę z tym samym bankiem i deweloperem. Pocztowy ma zawsze dobre oferty a robyg odaje mieszkanie w teminie i mogę negocjowac ceny. Nie jestem krezusem ale mam łeb na karku

! Odpowiedz