Klienci banków częściej zaczęli wybierać kredyty mieszkaniowe z dłuższym okresem spłaty. Niestety, jest to decyzja, za którą czasem trzeba niemało dopłacić.
W 2025 r. nowe mieszkania częściej zaczęli kupować mniej zamożni nabywcy, co wpłynęło m.in. na strukturę sprzedaży lokali deweloperskich widoczną w bazie BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR. Popytowy zwrot w stronę tańszego metrażu sygnalizowali już wcześniej eksperci RynekPierwotny.pl. Bardzo możliwe, że informacje Centrum Amron na temat wybieranego okresu spłaty kredytów mieszkaniowych również mają związek z tym trendem. Widzimy bowiem, iż w I kw. 2025 r. rodzimi klienci banków częściej wybierali kredyty mieszkaniowe na okres wynoszący od 25 lat do 35 lat. Rozłożenie spłaty na dłuższy czas to luksus, za który trzeba jednak dopłacić. Sprawdzamy o jak dużej dopłacie mowa w przeliczeniu na każdą pożyczoną złotówkę.
Ile trzeba bankowi zwrócić za każdą złotówkę?
Poniższa tabela przedstawia koszty typowego kredytu mieszkaniowego w nieco nietypowy, ale jednocześnie ciekawy sposób. Z zestawienia dowiemy się bowiem, jaka jest kwota, którą trzeba łącznie oddać do banku przez cały okres spłaty za pożyczenie każdej złotówki na cele mieszkaniowe. Przykładowo, dla kredytu na 25 lat o wartości 400 000 zł, analizowany przelicznik wynosi 1,58 zł przy założeniu stałego oprocentowania na poziomie 4,00% i równych rat. To oznacza, że klient banku za każdy pożyczony 1,00 zł musi zwrócić 1,58 zł (1,00 zł pożyczonego kapitału + 0,58 zł odsetek).
Nawet okres spłaty dłuższy o rok ma znaczenie
Przygotowane zestawienie ma jednak pokazywać nie tylko łączne koszty kredytowe w przeliczeniu na złotówkę pożyczonego kapitału, ale również wpływ wydłużonego okresu spłaty na koszty kredytu mieszkaniowego. Taki wpływ został obliczony dla różnych wariantów kredytowania. Okazuje się, że nawet wydłużenie okresu spłaty tylko o jeden rok ma odczuwalny wpływ na łączne koszty kredytowe.
W przypadku kredytu mieszkaniowego o wartości 600 000 zł i oprocentowaniu 6,00%, wydłużenie okresu spłaty z 25 lat do 26 lat oznacza, że za każdy pożyczony 1,00 zł trzeba zapłacić łącznie 1,98 zł zamiast 1,93 zł. Pięciogroszowa różnica (już po zaokrągleniu) pozornie wydaje się niewielka, ale po jej przeliczeniu na całą pożyczoną kwotę mówimy już o wyniku na poziomie ok. 26 500 zł. Warto zwrócić uwagę na inny analizowany wariant, czyli wydłużenie okresu spłaty z 30 lat do 35 lat. Dla tego samego kredytu (600 000 zł, 6,00%), taka zmiana skutkuje wzrostem wyniku z 2,16 zł do 2,39 zł.
Za pożyczenie złotówki można dopłacić aż 2,00 zł?
W poniższej tabeli widzimy też bardziej ekstremalne warianty. Przykładowo, kredytobiorca pożyczający 700 000 zł na 35 lat, przy stałym oprocentowaniu wynoszącym 8,00%, ostatecznie zwróciłby do banku 1,00 zł kapitału oraz … prawie 2,00 zł odsetek za każdy pożyczony 1,00 zł. To jednak bardziej przykład teoretyczny, który ilustruje znaczenie wysokiego oprocentowania. Trudno się bowiem spodziewać stawki oprocentowania kredytów mieszkaniowych na poziomie 8,00% jako wieloletniej normy.
Inflacja niekoniecznie na korzyść kredytobiorcy?
Jeżeli chodzi o wyniki z poniższego zestawienia, to na koniec warto podkreślić, że nie uwzględniają one wpływu inflacji. Przyszła inflacja faktycznie obniża bieżącą wartość zsumowanych płatności ratalnych. Jednak kredytobiorcy liczący na to, że wyższa inflacja będzie częściowo „zjadać” ich raty, powinni pamiętać o ważnej kwestii. Mianowicie, podwyższony przez dłuższy czas poziom inflacji przełoży się na wyższy poziom oprocentowania i płatności odsetkowych.
Najdłuższy okres spłaty bez wpływu na zdolność
Mimo ewidentnych kosztów dłuższego okresu spłaty, wiele osób docenia aspekt, jakim jest mniejszy udział raty w dochodach gospodarstwa domowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają jednak, że nadal mają zastosowanie zasady z Rekomendacji S ograniczające wpływ wydłużonego okresu spłaty (maksymalnie do 35 lat) na zdolność kredytową. Według wspomnianej rekomendacji:
„Jeśli przewidywany okres spłaty ekspozycji jest dłuższy niż 25 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres spłaty ekspozycji wynoszący maksymalnie 25 lat (…)”.
