Wielu kredytobiorców wciąż jeszcze nie odczuło pozytywnych skutków rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych NBP. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego taka sytuacja ma miejsce.
Seria trzech obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego jednocześnie zmartwiła oszczędzających i ucieszyła dłużników. Po pewnym czasie część kredytobiorców zaczęła jednak wyrażać niezadowolenie, że raty ich hipotek jeszcze nie spadły zgodnie z oczekiwaniami. Dopiero na wakacjach wielu posiadaczy kredytów mieszkaniowych odczuje pełne skutki ostatnich decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, dlaczego niektórzy kredytobiorcy tak długo muszą czekać na spadki rat. W tym kontekście decydujące znaczenie mają klauzule umowne.
Podstawa oprocentowania zmienia się co 3-6 miesięcy
Krajowe banki posiadają swobodę w zakresie ustalania i aktualizacji stawek oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Taka swoboda działania oczywiście nie może rażąco naruszać interesów konsumenta. Potwierdzenie stanowi między innymi spór dotyczący kredytów mBanku z tzw. starego portfela.
Krajowe banki na przestrzeni lat stosowały różne modele ustalania i aktualizacji stawek oprocentowania w kredytach mieszkaniowych. Standardem pozostaje jednak rozwiązanie polegające na regularnej aktualizacji stawki bazowej (referencyjnej) kredytu. Wspomniana stawka po powiększeniu o stałą marżę wyznacza aktualny poziom oprocentowania hipoteki.
Umowy kredytów mieszkaniowych zwykle wskazują następujące stawki referencyjne:
- WIBOR 3M lub WIBOR 6M - dla kredytów w PLN (bez waloryzacji)
- LIBOR CHF 3M lub LIBOR CHF 6M - w przypadku kredytów waloryzowanych kursem CHF
- LIBOR EUR/EURIBOR 3M lub 6M - dla kredytów waloryzowanych kursem EUR
Okres stopy referencyjnej (zwykle trzymiesięczny lub sześciomiesięczny) z reguły wyznacza częstotliwość jej aktualizacji jako podstawy oprocentowania kredytu. Zdarzają się jednak wyjątki od tej ogólnej zasady. Przykładowo umowa kredytu mieszkaniowego może przewidywać aktualizację stawki WIBOR 3M co 1 miesiąc.
WIBOR z umowy czasem mocno różni się od rynkowego
Rozbieżności pomiędzy stopą referencyjną kredytu oraz aktualnym poziomem stawki WIBOR, LIBOR lub EURIBOR wynikają nie tylko z faktu, że bank zwykle aktualizuje oprocentowanie hipoteki co 3 miesiące lub 6 miesięcy. Warto również zdawać sobie sprawę, że nawet w okresie stabilizacji polskich i zagranicznych stóp procentowych poszczególne banki mogą przyjmować różne stawki bazowe dla swoich kredytów. Wynika to z faktu, że istnieją różne sposoby aktualizacji i wyliczania wspomnianych stawek.
Poniżej prezentujemy przykładowe sformułowania z umowy kredytu mieszkaniowego, które informują, jak jest ustalana stopa referencyjna: „Wysokość zmiennej stopy oprocentowania wykorzystanej kwoty kredytu ustalana jest jeden raz dla każdego trzymiesięcznego okresu kredytowania. Obowiązująca na dzień zawarcia Umowy stopa procentowa wynosi (…) i ma zastosowanie dla pierwszego trzymiesięcznego okresu kredytowania. Wysokość tej stopy została ustalona z zastosowaniem stawki WIBOR określonej na dwa dni robocze przed dniem podjęcia decyzji kredytowej. Stopa oprocentowania dla kolejnych okresów zmiennego oprocentowania zostaje ustalona z zastosowaniem stawki WIBOR określonej na dwa dni robocze przed dniem zmiany oprocentowania”.
Przyjmowanie referencyjnego WIBOR-u jako stawki rynkowej obowiązującej na dwa dni przed końcem trzymiesięcznego okresu kredytowania to tylko jeden z przykładów rozwiązań stosowanych przez banki. W umowach kredytu mieszkaniowego można znaleźć również klauzule, które np. wskazują na uśrednioną stopę WIBOR/LIBOR/EURIBOR z pewnego okresu jako podstawę nowego oprocentowania. Co więcej, zdarzają się też umowy, wedle których aktualizacja stawek oprocentowania przebiega z uwzględnieniem kolejnych kalendarzowych kwartałów i półroczy. Oto przykładowy cytat z takiej umowy kredytu mieszkaniowego: „zmiana wysokości stawki WIBOR 3M w trakcie trwania Umowy kredytu następuje automatycznie w pierwszym dniu kolejnego kwartału kalendarzowego, przyjmując wysokość stawki WIBOR 3M jako średnią arytmetyczną z miesiąca poprzedzającego zmianę oprocentowania”.
Ratalne opóźnienia zawsze działają w obydwie strony
Zasady aktualizacji oprocentowania kredytów mieszkaniowych aktualnie wzbudzają spore kontrowersje. Kredytobiorcom nie podoba się przede wszystkim opóźnienie związane ze spadkiem rat. Trzeba jednak mieć świadomość tego, że w przyszłości podobne opóźnienie będzie również dotyczyło podwyżki oprocentowania kredytu na skutek wzrostu stóp procentowych w Polsce, Szwajcarii albo strefie euro. Na razie taka perspektywa może wydawać się odległa, tym niemniej warto pamiętać, że kredyty mieszkaniowe są zobowiązaniami z długim okresem spłaty. Zwykle wynosi on 15-30 lat. W tak długiej perspektywie czasowej podwyżki i spadki stopy referencyjnej na pewno będą częste.
Andrzej Prajsnar
