Jeśli umowa zawarta była na czas określony nie może być ona rozwiązana przed upływem okresu na jaki została zawarta, chyba że co innego wynika z samej umowy najmu. Taka jest zasada wynikająca z przepisów kodeksu cywilnego. Jeśli więc sama umowa przewiduje ważne przyczyny uzasadniające wcześniejsze jej rozwiązanie, w przypadku ich wystąpienia strony mogą powołać się na nie i rozwiązać umowę.
Umowa najmu zawarta natomiast na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana albo w terminach określonych umową albo (jeśli umowa milczy na ten temat) zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: (i) gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, (ii) gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, (iii) gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód, a (iv) gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Jeśli w danym przypadku dokonane wypowiedzenie narusza postanowienia umowy, a w razie ich braku postanowienia powyżej powołanych przepisów, jest ono bezskuteczne.
Inną kwestią jest faktyczny brak możliwości korzystania z lokalu w sposób określony umową. Jeśli na taką okoliczność umowa najmu nie przewiduje kar umownych, a brak możliwości korzystania z lokalu w sposób określony umową wynika z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, najemca ma prawo dochodzenia odszkodowania.
Agata Pawlak-Jaszczak, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy
Źródło:Informacja prasowa
