Emocjonalny szantaż rozczarowanych klientów
Na początku czerwca w mediach wielokrotnie cytowano wyniki badań TNS OBOP mówiące o reakcjach klientów banków na zbliżające się wprowadzenie ograniczeń w udzielaniu kredytów i pożyczek w walutach obcych. Niemal 40% badanych było świadomych, jakie są plany Komisji Nadzoru Bankowego (chociaż trudno było mówić w tym przypadku o planach — Rekomendacja S została opublikowana znacznie wcześniej). 17% respondentów negatywnie oceniało wprowadzane zmiany — w komunikacie badawczym zwracano uwagę, że wśród szczególnie niezadowolonych istotną grupę stanowiły osoby z wyższym wykształceniem. Największym medialnym echem odbił się rozkład odpowiedzi na pytanie brzmiące w oryginale następująco: „Gdyby w Polsce nie było możliwości zaciągnięcia tańszego kredytu w walucie obcej, to czy zdecydowałby się Pan wziąć kredyt za granicą, za pośrednictwem oddziału banku zagranicznego, działającego w Polsce na zasadzie paszportu europejskiego?”. W wielu publikacjach wynik ten zrelacjonowano „na skróty”, stwierdzając, że polskich konsumentów byłaby skłonna zaciągnąć kredyt walutowy za granicą.Warto zwrócić uwagę, że pytanie postawione przez firmę badawczą brzmi faktycznie inaczej — dotyczy ono raczej unijnych instytucji kredytowych, które skłonne byłyby podjąć działalność kredytową w Polsce niż sytuacji, w której polski kredytobiorca wnioskuje o kredyt w banku za granicą. Oczywiście osobną kwestią jest pytanie, na ile respondenci byli świadomi co oznacza sformułowanie „oddział banku zagranicznego” i „paszport europejski”. Przypomnijmy, że oddział banku zagranicznego to w myśl polskiego prawa bankowego jednostka organizacyjna banku zagranicznego, ulokowana na terytorium Polski, wykonująca w jego imieniu i na jego rzecz wszystkie lub niektóre czynności wynikające z zezwolenia udzielonego temu bankowi w kraju macierzystym.
Niezależnie od powyższych wątpliwości, wynik omawianego badania słusznie odczytano jako ostrzeżenie płynące przynajmniej od części polskich klientów skłonnych poszukiwać atrakcyjnych produktów również poza ofertą działających obecnie w Polsce banków. W komentarzach zwracano jednakże uwagę na fakt, iż pojawienie się silnej zagranicznej konkurencji w postaci oddziałów banków zagranicznych jest mało prawdopodobne. Kosztowne budowanie własnych kanałów dystrybucji, konieczne zapoznanie się z realiami rynku, a wreszcie wojna konkurencyjna pomiędzy obecnymi na rynku dostawcami obniżająca poziom marży, to czynniki skutecznie zniechęcające potencjalnych nowych konkurentów. Na podobne problemy napotkałyby także prawdopodobnie instytucje chcące prowadzić działalność transgraniczną (bez uczestnictwa oddziału na polskim terytorium). Można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której polski klient udaje się do zagranicznego banku z terenu UE i zaciąga kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości w Polsce. Czy jest to tylko teoretyczna możliwość?
Swoboda przepływu kapitału w praktyce
Swobodny przepływ kapitału jest jednym z filarów stworzonego przez Unię Europejską gospodarczego organizmu. Każdy z rezydentów może swobodnie zaciągać kredyt w uprawnionych do tego typu działalności instytucjach w krajach UE. Wiąże się to jedynie z koniecznością dopełnienia obowiązków informacyjnych wobec NBP. Polskie prawo dewizowe na równi z krajami członkowskimi Unii Europejskiej stawia także państwa spoza UE należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Od strony prawnej nie ma zatem przeszkód, by poszukiwać kredytodawcy na europejskim rynku.Przeszkody pojawiają się jednakże, gdy w grę wchodzą procedury bankowe. Pierwszym z problemów będzie z pewnością ocena zdolności kredytowej. Brak ogólnoeuropejskiego systemu pozwalającego sprawdzić wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy (działającego na zasadzie podobnej jak polskie Biuro Informacji Kredytowej) sprawia, że pod znakiem pytania staje możliwość stwierdzenia, chociażby w przybliżeniu, jakie ryzyko łączy się z udzieleniem kredytu nierezydentowi. Każdy przypadek musiałby zatem zostać dokładnie zbadany przez zagraniczny bank, co wiązałoby się ze skomplikowaną procedurą — dostarczeniem odpowiedniej dokumentacji (źródła uzyskiwanych dochodów, obciążenia, opinie banków z kraju) i jej przetłumaczeniem. Nawet przy założeniu, że wykorzystane zostaną wszelkie dostępne źródła informacji, problemem pozostaje nieznajomość realiów, w których funkcjonuje kredytobiorca — trudno będzie np. ustalić maksymalny bezpieczny poziom raty kredytowej.
Również ustanowienie prawnych zabezpieczeń spłaty kredytu i ich ewentualne późniejsze wyegzekwowanie wydaje się być niemal nieprzekraczalną przeszkodą — regulacje prawne w krajach UE są bardzo zróżnicowane, a sprawne poruszanie się kredytodawcy po nieznanym rynku wymagałoby specjalistycznej pomocy prawnej podnoszącej znacząco koszt kredytu.
Nawet pobieżne spojrzenie na problemy piętrzące się przed kredytobiorcą chcącym zaciągnąć kredyt za granicą pozwala nam wątpić w wykonalność takiej operacji. Sprawdźmy jednak z jakim przyjęciem spotka się klient z Polski poszukujący kredytu hipotecznego poza granicami kraju. Za cel obraliśmy Wielką Brytanię — czy rosnąca rzesza mieszkających tam Polaków sprawiła, że możemy w Zjednoczonym Królestwie liczyć na szczególne względy?
Kto chce polską hipotekę? — próbujemy w Wielkiej Brytanii
Przeprowadziliśmy krótkie telefoniczne rozeznanie w wybranych brytyjskich bankach. Nasze pytanie brzmiało następująco — „czy będąc obywatelem Polski mogę starać się o kredyt hipoteczny przeznaczony na zakup nieruchomości w Polsce?”.Bank HSBC na swojej stronie internetowej wita po polsku nowo przybyłych rodaków, proponując im zestaw podstawowych produktów (ROR, rachunki oszczędnościowe, przelewy transgraniczne). Niestety, jak nas poinformowano, jeśli nie posiadamy nieruchomości w Wielkiej Brytanii kredyt hipoteczny jest dla nas niedostępny.
Alliance & Leicester już w swoim serwisie internetowym ucina rozwiewa wszelkie wątpliwości — celem kredytowania mogą być wyłącznie nieruchomości w Anglii, Szkocji, Walii i Północnej Irlandii.
Halifax gotów jest skredytować zakup nieruchomości w Hiszpanii — popularnego wśród Brytyjczyków miejsca spędzania „jesieni życia”. Na finansowanie zakupu domu w trochę chłodniejszej Polsce nie możemy jednak liczyć.
Barclays pod hasłem „European mortgages” oferuje kredyty na zakup nieruchomości we Francji, Hiszpanii, Włoszech i Portugalii. Polska nie znajduje się na razie w obszarze zainteresowania tego banku.
Kredytów nierezydentom nie udzielają, jak nas poinformowano, banki Lloyds TSB, Natwest, HBOS, Barclay's, Abbey oraz towarzystwo budowlane Nationwide. Podobny wynik dały zapytania złożone w irlandzkim Permanent TSB, a Allied Irish Bank odesłał nas do swojego „oddziału” w Polsce (czyli… BZWBK SA).
Trudno dziwić się wynikowi naszego mini-sondażu — europejski rynek detalicznych usług bankowych wciąż nie jest „wspólnym rynkiem”. Zauważyć to można już w obszarach dotyczących znacznie prostszych niż kredyty hipoteczne usług (np. rozliczeń pieniężnych). Pozostaje zatem czekać, a tymczasem możemy przyjrzeć się jakie produkty mają do wyboru brytyjscy klienci.
Elastyczny kredyt — hipoteka po brytyjsku
Oferta kredytów hipotecznych w brytyjskich bankach jest niezwykle różnorodna i znacznie bardziej elastyczna niż w przypadku tego, do czego przyzwyczaiły nas polskie banki. Klient w ramach usług oferowanych przez jeden bank może najczęściej wybierać spośród kilku rodzajów kredytu oraz kilku formuł spłaty. Spłata kredytu może odbywać się poprzez:- spłatę kapitału i odsetek w ratach kapitałowo-odsetkowych,
- spłatę wyłącznie odsetek — wówczas pod koniec okresu kredytowania jednorazowo zostaje spłacony kapitał. Często taka formuła spłaty obwarowana jest dodatkowymi zastrzeżeniami — stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości jest niższy, banki mogą wymagać przedstawienia „wehikułu” spłaty w postaci np. polisy na życie (endowment mortgage) czy oszczędności zgromadzonych w tzw. Individual Saving Account (ISA — rachunków oszczędnościowych objętych preferencjami podatkowymi, przypominają one trochę funkcjonujące w Polsce Indywidualne Konta Emerytalne).
- kombinację dwóch powyższych możliwości. Przykładem może być HomeStart Mortgage w banku HSBC — w pierwszych trzech latach spłacane są wyłącznie odsetki, później raty kapitałowo-odsetkowe. Pozwala to na złagodzenie ciężaru spłaty kredytu w najbardziej krytycznym momencie po zakupie nieruchomości, gdy kredytobiorcę czekają wydatki związane z wyposażeniem domu.
Podstawowy zestaw produktów hipotecznych w ofercie brytyjskich banków tworzą najczęściej:
- Fixed rate mortgages — kredyty o stałej stopie procentowej ustalanej na określony przedział czasowy (nawet do 10 lat). Wysokość oprocentowania może być powiązana z wielkością wkładu własnego kredytobiorcy i jest z reguły mniej korzystna niż w przypadku produktów o zmiennej stopie. Odmianą tego typu produktu jest capped rate mortgage, gdzie ustala się maksymalny pułap oprocentowania w okresie kilku początkowych lat spłaty — oprocentowanie nie może go przekroczyć, lecz może być niższe od ustalonego limitu.
- Tracker mortgages — kredyty o zmiennej stopie procentowej powiązanej ze stopą procentową ustalaną przez Bank Anglii. Taka formuła ustalania oprocentowania występuje także w kilku odmianach. Interesującym przykładem jest Stepped Rate Tracker banku Abbey, gdzie w pierwszym roku oprocentowanie jest niższe niż stopa referencyjna, w drugim roku marża banku jest minimalna (0,14%), natomiast w trzecim wyższa niż standardowa. Po trzecim roku spłaty kredytu zaczynają obowiązywać zasady takie jak w pozostałych kredytach o zmiennym oprocentowaniu.
Oprócz wymienionych produktów wiele banków proponuje „wariacje na temat” kredytu hipotecznego zawierające udogodnienia dla klientów ze specjalnymi wymaganiami (specialist mortgages). Cashback mortgage polega na wypłacie określonej kwoty po zakończeniu transakcji związanej z zakupem nieruchomości. Wypłacana premia może być przeznaczona na dowolny cel — zakup wyposażenia, remont, adaptację pomieszczeń. W kategorii tzw. flexible mortgage znajdziemy produkty przypominające znaną chociażby z działającego w Polsce ING Banku Śląskiego linię kredytową z zabezpieczeniem hipotecznym. Ich cechą charakterystyczną jest brak ustalonego harmonogramu spłaty — kredytobiorca może zmniejszać zadłużenie nieregularnie, jak również zaciągać kolejne zobowiązania przy zachowaniu takich samych warunków. Popularne są także kredyty z mechanizmem bilansowania (offset mortgage) polegające na zagregowaniu posiadanych przez klienta oszczędności i zobowiązań — odsetki naliczane są wyłącznie od różnicy pomiędzy aktywami i pasywami kredytobiorcy. Interesującym przykładem takiej usługi jest „The One Account” (http://www.oneaccount.com) — rachunek typu „wszystko w jednym” prowadzony przez Royal Bank of Scotland. Łączy on w sobie cechy ROR, pożyczki hipotecznej i rachunku oszczędnościowego, a obudowany jest pakietem dodatkowych usług takich jak karty kredytowe czy ubezpieczenia.
Niektóre banki przygotowały również propozycje skierowane dla specyficznych segmentów rynku — młodzi absolwenci uczelni mogą w ciągu 5 lat po skończeniu szkoły w banku HSBC ubiegać się o „Graduate Mortgage”. Kredyt ten pozwala sfinansować zakup nieruchomości bez wkładu własnego i korzystać z niższego oprocentowania przez pierwsze 3 lata kredytowania. Ten sam bank oferuje również produkty dla wyznawców Islamu — kredyt hipoteczny stworzony pod kontrolą znawców tej religii tworzących radę opiniującą usługi bankowe pod kątem zgodności z prawem Szariatu.
Elastycznym produktom kredytowym często towarzyszy możliwość obsługi za pomocą Internetu. Imponującym przykładem, z którego polskie banki mogłyby się wiele nauczyć, jest „eMortgage” banku Abbey (wersja demonstracyjna dostępna jest pod adresem http://www.abbey.com/emortgage_demo_flash.htm). Klient korzystający z produktu typu flexible mortgage może przez Internet m.in. wybrać opcję zwiększenia lub zmniejszenia miesięcznej raty, jednorazowego nadpłacenia zadłużenia (lump sum payment) z dowolnego rachunku zdefiniowanego w systemie, zaplanować karencję w spłacie oraz wypłacić określoną kwotę na wskazany rachunek (powiększyć zadłużenie). Każda z tych możliwości ilustrowana jest wykresem i zestawieniem prezentującym wpływ dokonywanej operacji na okres spłaty kredytu i sumę zapłaconych odsetek. Tak skonstruowane narzędzie czyni z kredytu hipotecznego produkt naprawdę elastyczny, mogący dostosować się do aktualnych potrzeb kredytobiorcy w różnych sytuacjach życiowych.
Ile kosztuje kredyt w Wielkiej Brytanii
Różnorodność oferty produktowej brytyjskich banków sprawia, że wybór odpowiedniej usługi może stać się skomplikowanym procesem. Nieocenioną pomocą okazać się mogą serwisy internetowe agregujące dane o oferowanych przez banki kredytach. Na szczególne polecenie zasługuje Moneysupermarket (http://www.moneysupermarket.com) — poszukujący kredytu hipotecznego otrzymuje w nim zestawienie przygotowane na podstawie odpowiedzi na kilka istotnych pytań — o cel kredytowania (pierwszy zakup, zakup na rynku wtórnym, zakup na wynajem, refinansowanie, „uwolnienie” wartości nieruchomości czyli odwrotny kredyt hipoteczny), położenie nieruchomości, jej wartość, preferowany sposób spłaty, dochody i wydatki kredytobiorcy oraz typ kredytu (offset, fixed, tracker, capped itd.). Szczególnie interesująca jest opcja pozwalająca wybrać okres, w którym poszukujemy najlepszej oferty (np. pierwszych 5 lat kredytowania). Standardowe oprocentowanie kredytów (standard rate — nieuwzględniające obniżek w pierwszych latach i podobnych „ulg” dla kredytobiorcy) zaczyna się od progu około 6%, podczas gdy stopa referencyjna Banku Anglii wynosi w lipcu 2006 r. 4,5%.Na koszt kredytu składają się również dodatkowe opłaty, wśród których warto wymienić opłatę za wycenę nieruchomości (valuation fee — w wielu bankach zerową) oraz opłatę przygotowawczą (arrangement fee — często doliczaną do kwoty kredytu). Dość powszechnie stosowane są także opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu (early repayment charge), szczególnie w przypadku kredytów typu fixed lub tracker.
Podsumowanie
Zaciągnięcie kredytu za granicą jest na razie poza zasięgiem polskiego kredytobiorcy. Przeszkodą są nie tyle regulacje prawne, te akurat wydają się sprzyjać nieskrępowanej wewnątrzunijnej konkurencji, ale przede wszystkim wysokie ryzyko związane z kredytowaniem nierezydentów. Chociaż na wysokość marży na polskim rynku kredytu hipotecznego nie można obecnie narzekać, to niewiele jest produktów łączących w sobie niską cenę i dużą elastyczność. Przykład brytyjskiego rynku wskazuje, w którą stronę może zmierzać różnicowanie produktów kredytowych — lepsze dopasowanie do indywidualnych potrzeb klienta i łatwość modyfikowania parametrów usługi. Na razie pozostaje nam jednak tylko window shopping…Michał Kisiel, ekspert Bankier.pl
Źródło:
