Źródło: Thinkstock
Odwrócony kredyt hipoteczny mógłby im zapewnić pewną stabilizację finansową bez utraty sporej części majątku. Mógłby, gdyby prace nad ustawą nie przedłużały się w nieskończoność.
Przedstawiciel Ministerstwa Gospodarki Jacek Bartmiński, Dyrektor Departamentu Doskonalenia Regulacji Gospodarczych stwierdził, że nie wie, czy prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym zakończą się w ciągu dwóch lat. A zaczęły się już 4 lata temu. Przed ponad rokiem resort gospodarki pod kierownictwem Waldemara Pawlaka sugerował, że odpowiednia ustawa niebawem trafi do Sejmu. Jednak tak się nie stało.
Czym byłby odwrócony kredyt hipoteczny?
W założeniach do projektu przewiduje się, że umowa emeryta z bankiem będzie podpisywana na czas nieokreślony. Bank będzie wypłacał emerytowi określoną sumę pieniędzy w postaci comiesięcznego świadczenia lub jednorazowo. Nie będzie to dożywotnia wypłata, tylko pewnego rodzaju kredyt z określonym limitem. Ponadto klient będzie miał 30 dni na odstąpienie od umowy bez konsekwencji.
Zabezpieczeniem będzie nieruchomość, ale nie będzie ona automatycznie przechodzić na własność banku z chwilą śmierci świadczeniobiorcy. Spadkobiercy będą mieli 12 miesięcy na spłatę zobowiązań. Po tym czasie kwota wypłacona przez bank stanie się wymagalna i dopiero wtedy bank przejmie nieruchomość.
 | »Rekordowe kredyty hipoteczne nawet na 50 lat |
Dzisiejsza odwrócona hipoteka to cywilna umowa dożywocia
Obecnie na rynku mamy produkt, który wydaje się tylko substytutem kredytu. Odwrócona hipoteka oferowana przez kilka firm w Polsce to nie jest produkt bankowy. Firmy oferują klientom podpisanie cywilnej umowy dożywocia. W skrócie różnica polega na tym, że fundusz, który jest funduszem tylko z nazwy, może przejąć nieruchomość po śmierci klienta za ułamek jej wartości. Powiedzmy, że „fundusz” wyceni wartość nieruchomości na 300 tys. zł. Prawdopodobnie będzie to cena znacznie niższa niż rynkowa, co już na samym wstępie budzi kontrowersje.
W kolejnym kroku firma ustala z klientem świadczenie w wysokości na przykład 600 zł miesięcznie. Jeśli klient umrze po roku, to firma „zarobi” na jego śmierci ok. 290 tys. zł. Oczywiście od tej kwoty należy odliczyć koszty notarialne, utrzymanie oddziałów itp. Gdyby jednak był to nieopłacalny biznes lub działalność charytatywna, to nie uświadczylibyśmy długich, profesjonalnych reklam telewizyjnych w prime time.
Podstawowe zagrożenia
Diabeł tkwi w szczegółach, dlatego warto zwracać uwagę na terminologię. Przede wszystkim, produkt oferowany obecnie na rynku, to „odwrócona hipoteka”, która nie ma absolutnie nic wspólnego z pojęciem kredytu oraz hipoteki. Stąd warto się zastanowić, czy przypadkiem projektowana ustawa nie powinna zakazać używać tego sformułowania.
| Odwrócona hipoteka | Odwrócony kredyt hipoteczny |
| Po podpisaniu umowy klient traci prawo własności do nieruchomości. „Fundusz” jest jej właścicielem. W zamian zobowiązuje się wypłacać co miesięczne świadczenie. | Nawet po podpisaniu umowy klient wciąż jest właścicielem mieszkania. Bank wypłaca co miesięczne świadczenie, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Kredyt będzie spłacony po śmierci przez spadkobierców lub pokryty ze sprzedaży nieruchomości. |
Podstawowe różnice pomiędzy „odwróconą hipoteką”, a odwróconym kredytem hipotecznym dotyczą prawa własności do nieruchomości, a co za tym idzie – prawnych i finansowych konsekwencji możliwych zdarzeń w przyszłości. A najprostszym z nich jest bankructwo „funduszu”.
Wówczas prawo dożywotniego użytkowania w teorii może być zamienione na świadczenie pieniężne, a te przy niskiej wycenie nieruchomości może być niewystarczające na zakup jakiegokolwiek innego lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, człowiek może skończyć bez dachu nad głową z raptem z kilkudziesięcioma tysiącami złotych, które nie wystarczą mu na odtworzenie nawet połowy majątku.
Bariery nie do pokonania
Założenia do projektu ustawy przewidywały uregulowanie kwestii odwróconego kredytu hipotecznego jako produktu bankowego. Zgodnie z nimi umowa „odwróconego kredytu hipotecznego” ma mieć charakter dobrowolny. Nie każdy bank będzie miał zatem obowiązek wprowadzania tego produktu do swojej oferty. Bo to, czy ów produkt będzie korzystny dla banków, wcale nie jest takie oczywiste.
| »Odwrócona hipoteka - ratunek czy pułapka? |
Na przeszkodzie stoi między innymi polskie prawo spadkowe. Jest ono na tyle skomplikowane, że bank mógłby mieć problem z odzyskaniem pieniędzy wypłaconych emerytowi, równocześnie nie mając pełnych praw do całej nieruchomości, bo np. sprawa spadkowa się przedłuża. W teorii utrudniałoby to jej szybkie upłynnienie.
To nie koniec problemów. Ubodzy emeryci to nie jest ulubiona przez banki grupa klientów. Ci najbiedniejsi najczęściej nie korzystają z usług bankowych. Osoby, które chcą korzystać z „odwróconej hipoteki”, zwykle nie mają rodziny lub nie chcą mieć z nią kontaktów. To z kolei utrudniałoby kontakty z bankiem po ewentualnej śmierci. Innymi słowy – same kłopoty.
„Fundusze” nie są przeciwne
„Fundusze hipoteczne” twierdzą, że ustawa jest konieczna dla zabezpieczenia interesów klientów. Jednocześnie głoszą tezę, że klienci są już dostatecznie zabezpieczeni. Teoretycznie zagrożenie stanowią mniejsze podmioty, które nie byłyby w stanie zapewnić ciągłości wypłat. Czyżby była to walka o stworzenie oligopolu?
Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym wprowadza produkt bankowy, którego „fundusze” nie mogłyby sprzedawać, bo nie są bankami. Z drugiej strony sama ustawa nie ograniczałaby „funduszom” prawa do dalszej działalności na podstawie kodeksu cywilnego. Czy obecna dyskusja jest tylko kampanią medialną mającą na celu podniesienie ich prestiżu i upodobnienie ich do banków, czyli instytucji? Firmy, które tylko udają banki, są przez media nazywane parabankami.
Jeszcze byłbym daleki od takiego porównania w odniesieniu do „funduszy”, ale ustawodawca powinien w końcu przyśpieszyć prace nad ustawą, aby dać klientom bezpieczniejszą alternatywę. Moment jest najlepszy z możliwych: „fundusze” same nawołują do zmian, klienci chcą zmian, opinia publiczna chce zmian, banki też na tym skorzystają, więc na co jeszcze czekamy?
Łukasz Piechowiak
Bankier.pl
Źródło:
