Co może przeszkodzić w budowie domu?

Jeśli planujesz budowę domu metodą gospodarczą, spodziewaj się kłopotów. Nawalić mogą fachowcy, pogoda albo sposób organizacji całego przedsięwzięcia. O najczęściej popełnianych błędach sporo wie ten, kto ma za sobą niejedną taką inwestycję. To druga część rozmowy z osobą, która ma za sobą budowę trzech domów.

Bankier.pl: Nadzorowaliście budowę każdego z Waszych trzech domów, co oznacza współpracę z co najmniej kilkunastoma ekipami fachowców. Czym grzeszą najczęściej?

Karolina Urban*: Jednym z głównych przewinień ekip jest terminowość, a raczej jej brak. Wiele ekip przychodzi z opóźnieniem, często podczas pracy robią kilkudniowe i dłuższe przerwy, nagle znikają, w tym czasie pracując u innych inwestorów. Warto w umowie zawrzeć konkretny termin rozpoczęcia i zakończenia prac, oczywiście zakładając mały margines oraz kary umowne za nieprzestrzeganie tego punktu.

Zaliczki - to jest to, co firmy budowlane uwielbiają. Zanim damy jakiekolwiek pieniądze, podpiszmy umowę i poprośmy o pokwitowanie wpłaty. Być może teraz wszystkim wydaje się to oczywiste, ale bardzo często zdarza się, że inwestorzy tego nie robią. Osobiście uważam, że większość dobrych wykonawców nie pobiera zaliczek, chyba że praca jest wieloetapowa lub zawiera także materiał. Z większością firm, z którymi współpracuję, rozliczam się po całkowitym wykonaniu zlecenia.

Przestrzegam także przed wypłaceniem pełnej kwoty wynagrodzenia przed dokładnym sprawdzeniem wykonanej pracy. Jeżeli nie jesteśmy pewni, poprośmy o pomoc kierownika budowy lub inną doświadczoną osobę.

Kwestia porządku na budowie może wydawać się błaha, ale może urosnąć do dosłownie wielkiego problemu.

Ja nie dopilnowałam tej kwestii podczas pierwszej budowy i pomijając dyskomfort przebywania w takim otoczeniu w budynku i wokół niego, wiąże się to z dużymi kosztami. Teraz umawiam się z każdą z ekip, że po zakończeniu swoich prac na budowie, a przed rozliczeniem końcowym, mają przywrócić teren do stanu poprzedniego. Część ekip zabiera „swoje śmieci” ze sobą, dla części wynajmuję specjalne kontenery. Ale wszystko jest uporządkowane i nie tworzy toru przeszkód w budynku oraz wysypiska na całej działce

Budowanie domu metodą gospodarczą budzi wiele obaw. Nie mając profesjonalnego doświadczenia ani wiedzy, można w dostatecznym stopniu kontrolować cały proces?

Jeżeli czegoś się bardzo chce, to wszystko jest możliwe. Moim zdaniem nie trzeba być inżynierem budownictwa, by nadzorować budowę własnego domu. Niewątpliwie najważniejszą rolę odgrywają dobre ekipy budowlane, jeżeli więc nie mamy własnych doświadczeń, warto skorzystać z polecanych ekip.

Skarbnicą wiedzy są też różnego rodzaju fora budowlane. Możemy na nich znaleźć mnóstwo informacji dotyczących całego procesu budowy oraz wiele praktycznych porad.

Pamiętajmy o ważnej roli kierownika budowy, niektóre firmy budowlane w swojej ofercie poza samą budową domu, oferują także nadzór swojego kierownika budowy, ja to zdecydowanie odradzam. Jeżeli mamy mieć pewność, że wszystkie prace budowlane wykonywane są zgodnie ze sztuką budownictwa warto, by nadzorowała to osoba niezależna, z zewnątrz. Chodzi tu przecież o nasz dom, o bezpieczeństwo nasze i naszej rodziny.

Praca na pełny etat jest dużą przeszkodą?

Zdecydowanie praca na pełen etat nie sprzyja budowaniu, chociaż oczywiście wszystko da się pogodzić. Niemniej to podczas godzin pracy inwestora ekipy pracują na budowie. Zwykle pojawiają się dziesiątki pytań, telefonów, co i tak jest alternatywą dla nieuzgadniania wątpliwości z inwestorem. Niezbędne są spotkania z poszczególnymi firmami i wtedy najczęściej umawiamy się przed pracą, czasami po niej, z pewnością jest to jakaś niedogodność. Szczególnie gdy miejsce zamieszkania, miejsce pracy i sama budowa są od siebie znacznie oddalone.

Osobiście uważam, że aby budowa przebiegła sprawnie i nie zaskakiwała nas błędami przy kolejnych etapach, nadzór inwestorski powinien być jak najczęstszy. Jeżeli nie możemy być tam codziennie, to przynajmniej 3 razy w tygodniu. Dobrze byłoby, gdyby te wizyty odbywały się kiedy pracownicy jeszcze są na budowie, wtedy możemy przedyskutować i ustalić wiele bieżących spraw.

Jeżeli ciężko nam pogodzić obowiązki zawodowe, prywatne i nadzorowanie budowy, możemy pomyśleć o wynajęciu inwestora zastępczego, często koszty zatrudnienia takiej osoby bilansują się, jeśli weźmiemy pod uwagę czas i doświadczenie takiej osoby, a co za tym idzie unikanie błędów.

Które etapy procesu budowy potrafią zaskoczyć w największym stopniu albo wręcz odwrócić bieg wydarzeń?

Elementem, który zawsze może zaskoczyć i niestety często krzyżuje plany budowlane, jest pogoda, chyba nigdy w życiu tak często i w takim napięciu nie sprawdza się prognozy pogody, jak wtedy, gdy buduje się dom. (śmiech)

A pieniądze? Na bazie trzech zbudowanych domów – jak mocno w praktyce kosztorys rozjeżdża się z teoretycznymi założeniami?

Niestety najczęściej kosztorys w praktyce przewyższa pierwotne złożenia. Często o 10-20%. Liczymy na przykład koszt glazury czy terakoty, liczymy koszt wynajęcia fachowca, ale zapominamy już o kleju czy fugach, które też sporo kosztują. Często też nie doszacowujemy liczbę zabudów typu karton-gips. Pomijając koszty materiałów, robocizny czy wyposażenia, planując budowę domu nie bierzemy pod uwagę wielu pobocznych kosztów, które później łącznie dają znaczną sumę. To między innymi niwelacja terenu, oczyszczanie działki, wywóz śmieci budowlanych, koszty ogrodzenia czy założenia ogrodu.

Gdzie spodziewać się tych najbardziej kosztochłonnych procesów i działań? Jedni mówią, że najdroższa jest działka, drudzy że dach, trzeci że robocizna.

Sprawa bardzo indywidualna, poczynając od miejsca, w którym się budujemy – tego, czy jest to działka w mieście, czy poza granicami miasta, poprzez bryłę budynku aż po sposób wykończenia domu. Jeżeli chodzi o samą działkę, ważne jest jej uzbrojenie w media. Często inwestorzy, którzy zakupili działki nieuzbrojone, nie zdają sobie sprawy z kosztów doprowadzenia prądu czy gazu. Nawet jeżeli media są na terenie działki, to samo zrobienie przyłączy też jest niemałym wydatkiem, ale już zupełnie innego kalibru.

W przypadku domu parterowego z użytkowym poddaszem, gdzie mamy duży i skomplikowany dach, na pewno możemy spodziewać się sporych kosztów na tym etapie. Jeżeli zdecydujemy się na dom z pełnym piętrem, gdzie zwykle dach ma znacznie mniejszą powierzchnię i prostszą konstrukcję, większe koszty pojawią się zazwyczaj na etapie elewacji, szczególnie wtedy kiedy nie ma być to sam podstawowy tynk, a dochodzą wszelkiego rodzaju ozdobniki, elementy drewna czy kamienia.

Jeżeli chodzi o koszty robocizny, to na pewno powinniśmy mieć zawsze kilka wycen dotyczących tego samego zakresu prac. Oczywiście poza weryfikacją ceny najlepiej zobaczyć wykonane wcześniej przez daną firmę prace, ponieważ tutaj często zgubne może okazać się zarówno kierowanie się najniższymi stawkami, jak i przekonanie, że najdroższa ekipa zrobi coś najlepiej.

Wypracowaliście już pewnie własne sposoby na generowanie oszczędności?

Jeżeli zdecydujemy się, po wcześniejszym sprawdzeniu, na korzystanie podczas trwania całej budowy z jednej głównej hurtowni materiałów budowlanych, jesteśmy w stanie wynegocjować naprawdę spore rabaty.

Tak się złożyło, że przy wszystkich trzech domach zamawiałam okna pod koniec roku kalendarzowego, dzięki czemu zawsze zaoszczędziłam kilka procent.

Jeżeli mamy gdzie składować kostkę brukową, warto także ten zakup przewidzieć i zaplanować wcześniej, czyli w tzw. martwym sezonie zimowym. Dzięki temu możemy zaoszczędzić nawet 30-40% kwoty, jaką musielibyśmy wydać w pełnym sezonie.

Należy brać kilka wycen na konkretny zakres prac i zawsze negocjować stawki.

Czy na którejś z tych trzech budów w ogóle udało się nie przekroczyć założonego poziomu kosztów?

Niestety nie, ale na pocieszenie powiem, że za każdym razem jestem bliżej zakładanego budżetu. Doświadczenie na pewno bardzo w tym pomaga.

* Z Karoliną Urban, dawniej prywatną inwestorką, dziś zawodowo pełniącą obowiązki inwestora zastępczego rozmawiała Malwina Wrotniak.

Przeczytaj również pierwszą część wywiadu - "Pierwszy dom - dla wroga, trzeci dla siebie"

Napisz do nas o swoich doświadczeniach

» Budujesz dom lub masz to już za sobą? Podziel się z nami swoimi problemami, spostrzeżeniami i doświadczeniami. Wybrane wątki poruszymy na łamach Bankier.pl. Wejdź na forum albo wyślij do nas e-mail!

Źródło: