Ceny transakcyjne mieszkań – IV kw. 2016 r. [Raport]

Końcówka ubiegłego roku przyniosła podwyżki cen małych mieszkań w największych miastach Polski. Za kawalerkę najwięcej trzeba było zapłacić w Warszawie, a najniższe stawki wśród analizowanych miast wystąpiły w Łodzi. Z ceny schodzili jednak sprzedawcy większych lokali, co sprawiło, że odczyty indeksu cen lokali mieszkalnych praktycznie nie zmieniły się w ostatnich miesiącach.

Bankier.pl, "Puls Biznesu" i Cenatorium cyklicznie prezentują kwartalne analizy rynku nieruchomości oparte o ceny transakcyjne. Są one obliczane na podstawie transakcji zawieranych na rynku wtórnym oraz pierwotnym w ośmiu polskich miastach: Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie oraz Lublinie. Ceny można również na bieżąco śledzić w nowej sekcji specjalnej Bankier.pl – Raport o cenach nieruchomości "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

Niezmiennie najdroższe pod względem cen transakcyjnych za 1 mkw. mieszkania w Warszawie są lokale o powierzchni powyżej 100 mkw. W IV kw. średnia stawka w tym przypadku wyniosła 8302,42 zł. Powyżej 8000 zł/mkw. płacono również za najmniejsze mieszkania o powierzchni do 35 mkw. W obu przypadkach płacono o ok. 200-300 zł/mkw. więcej niż rok wcześniej. Najmniej kosztował 1 mkw. mieszkania o powierzchni 60-70 mkw. – 7144,01 zł.

Większe podwyżki dotyczyły pośrednich kategorii metrażowych – w relacji rok do roku o 6 proc. poszła w górę cena 1 mkw. dla powierzchni 35-40 mkw., o 4 proc. dla 40-50 mkw. Nominalnie oznaczało to od 300 do 450 zł/mkw. więcej. Zmiany cen w ujęciu kwartalnym były znikome.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

O około 2000 zł/mkw. taniej niż w Warszawie płacono za mieszkania we Wrocławiu. Najwyższe stawki dotyczyły najmniejszych lokali o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. (6284,16 zł/mkw.) i tych o metrażu ponad 100 mkw. (6014,65 zł/mkw.). Najtańszy przelicznik obowiązywał dla mieszkań o powierzchni 60-70 mkw. – 5170,40 zł.

Przez ostatni rok we Wrocławiu najbardziej podrożały kawalerki – wzrost średniej stawki transakcyjnej dla całego miasta wyniósł w tym przypadku 11 proc., co oznaczało, że nominalnie płacono o 600 zł/mkw. więcej. O 300-400 zł/mkw. podrożały także nieco większe mieszkania (od 35 do 50 mkw.). Większe mieszkania potaniały 200-500 zł/mkw., w zależności od metrażu.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Niewiele niższe stawki niż we Wrocławiu czekały nabywców mieszkań na rynku gdańskim. Najwyższe ceny uzyskiwali sprzedawcy najmniejszych mieszkań – średnia stawka dla metrażu do 35 mkw. wyniosła 5725,84 zł/mkw. Podobnie płacono za lokale o powierzchni 80-100 mkw. (5703,95 zł/mkw.) i powyżej 100 mkw. (5637,03 zł/mkw.). Różnice w stawkach dla 1 mkw. ze względu na metraż są jednak w Gdańsku niewielkie – najtańsza kategoria metrażowa (60-70 mkw.) w IV kw. 2016 r. kosztowała średnio 5423,20 zł/mkw.

Bez względu na rozmiar mieszkania, ceny na tym rynku w Gdańsku wzrosły przez ostatni rok. Najwięcej trzeba było dopłacać do największych lokali (powyżej 100 mkw.) – podwyżka na przestrzeni roku wyniosła 9 proc., co nominalnie oznaczało 500 zł/mkw. więcej.

Ceny mieszkań w Krakowie

Średnie stawki transakcyjne za 1 mkw. mieszkania w Krakowie wahały się w zależności od metrażu od 6013,06 zł (50-60 mkw.) do 6940,39 zł dla najmniejszych mieszkań.

Względem analogicznego okresu w ubiegłym roku podrożały małe mieszkania, a staniały te większe, powyżej 50 mkw. powierzchni. Stawki dla lokali do 40 mkw. wzrosły o 6 proc., co nominalnie oznaczało ok. 400 zł/mkw. podwyżki. Pozostałe mieszkania były sprzedawane za nawet 500 zł/mkw. mniej.

Ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie »

Ceny mieszkań w Poznaniu

W Poznaniu koszt zakupu 1 mkw. był najniższy w przypadku mieszkań o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Średnia stawka transakcyjna wyniosła w tym przypadku pod koniec roku 4688,47 zł/mkw. Najdroższy przelicznik obowiązywał dla małych lokali do 35 mkw. – było to 5768,42 zł/mkw.

W ciągu ostatniego roku w Poznaniu najbardziej zmieniły się ceny mieszkań o powierzchni 50-60 mkw. – średnia stawka za 1 mkw. obniżyła się o 6 proc., czyli prawie 500 zł/mkw. Wzrosty dotyczyły głównie mieszkań o powierzchni 70-80 mkw. – i sięgnęły 5 proc. (prawie 300 zł/mkw.).

Ceny mieszkań w Łodzi

Łódź jest najtańszym miastem uwzględnionym w raporcie pod względem cen mieszkań. W IV kw. 2016 roku średnie stawki transakcyjne wyniosły od 3382,64 zł/mkw. (dla metrażu 35-40 mkw.) do 3662,34 zł/mkw. (dla metrażu 60-70 zł/mkw.).

W większości przypadków odnotowano wzrosty stawek za 1 mkw. Za małe mieszkania do 50 mkw. płacono o 7-8% więcej niż na koniec 2015 r. Nominalnie te podwyżki oznaczały ok. 200 zł więcej na 1 mkw. Obniżki odnotowano tylko w dwóch kategoriach metrażowych (60-70 mkw. i powyżej 100 mkw.) – wyniosły 4 proc.

Ceny mieszkań w Olsztynie

O ok. 1000 zł/mkw. więcej niż w Łodzi płacono w IV kw. 2016 roku na rynku nieruchomości w Olsztynie. Cena 1 mkw. mieszkania w stolicy województwa warmińsko-mazurskiego była najniższa w przypadku dużych mieszkań (od 70 mkw.) i wynosiła od 4086,34 do 4089,12 zł. Najdroższe były małe lokale (mniej niż 35 mkw.) – 4552,66 zł/mkw.

Na tym rynku pojawiły się nie tylko wzrosty cen mieszkań. Spadki sięgnęły 6 proc. i dotyczyły tylko mieszkań o powierzchni powyżej 100 mkw., tych o metrażu 70-80 mkw. i do 35 mkw. Podrożały o 6-7 proc. lokale z przedziału 40-50 mkw. i 80-100 mkw.

Ceny mieszkań w Lublinie

W ostatnim mieście zestawienia stawki w IV kw. 2016 roku oscylowały w granicach 4500-5000 zł/mkw. Pod względem cen transakcyjnych za 1 mkw. mieszkania najdroższe były te o powierzchni 40-50 mkw. – średnia stawka wyniosła w tym przypadku 4919,93 zł/mkw. Najtaniej wyceniano mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. (4562,95 zł/mkw.).

Prawie na całym rynku wystąpiły w analizowanym okresie podwyżki. Jedynie w przypadku największych mieszkań (powyżej 100 mkw.) odnotowano 3-procentowy spadek cen. W pozostałych kategoriach metrażowych wzrosty sięgały 8 proc. (dla 35-40 mkw.).

Ceny utrzymują się na początku roku

Niewielkie zmiany cen znalazły także odzwierciedlenie w comiesięcznych wartościach indeksu cen lokali mieszkalnych przygotowanego przez urban.one (dawniej Indeks BCN). W styczniowych wskazaniach nie wystąpiły znaczące odchylenia, co pozwala stwierdzić, że stawki z IV kw. 2016 r. obowiązują także w nowym roku.

W przypadku dużych miast odczyty indeksu urban.one ze stycznia 2017 r. wyniosły 95,0 pkt. – to oznacza zmianę względem grudnia o zaledwie 0,1 pkt. Równie znikome wahania odnotowano także w przypadku samej Warszawy (93,34 pkt. w styczniu i 93,21 pkt. w grudniu) i ogólnie dla całej Polski (w styczniu 95,6 pkt., w grudniu 95,75 pkt.).

Specjaliści z rynku wskazują na dalszą stabilizację na rynku. Na pytanie, czy warunki gospodarcze na rynku lokali mieszkalnych w Polsce utrzymają się w najbliższym półroczu, 73,7 proc. ankietowanych odpowiedziało twierdząco. Podobne oczekiwania dotyczyły dla dużych miast (78,9 proc. za utrzymaniem się warunków) i Warszawy (89,5 proc.).

Źródło: