Przeciętnie zarabiający Polak, by myśleć o zakupie za gotówkę 50-metrowego mieszkania, musiałby odłożyć 80 swoich pensji netto, czyli przez 7 lat odkładać całość zarobków. Brzmi to jak kosmiczne wyzwanie, jednak - jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl - sytuacja naszych rodaków na tle obywateli innych państw Unii Europejskiej wcale nie jest zła. Dla przykładu w Czechach, by myśleć o zakupie z własnych środków wspomnianych 50 metrów, należy odłożyć 120 pensji, a na Słowacji blisko 140.
Dane na ten temat dostarczają nam analitycy PKO BP, którzy w ostatnim swoim raporcie skupili się na dostępności mieszkań dla obywateli. Szereg negatywnych czynników sprawił, że obecnie przeciętny uczestnik rynku mieszkaniowego ma bardzo poważny problem ze znalezieniem nieruchomości, na którą będzie go stać i uzyskaniem finansowania z banku. Drożejące przez ostatnie kilka lat zarówno mieszkania, jak i drożejące w zeszłym roku kredyty - taka mieszanka okazuje się zabójcza dla zdolności kredytowej i możliwości zakupu nieruchomości.
Przypomnijmy, że od jesieni 2021 roku do teraz podstawowa stopa procentowa NBP, wobec której orientuje się wskaźnik WIBOR - odpowiedzialny za wysokość rat kredytowych, wzrosła z niemal zera do 6,75 proc. Na takim poziomie pozostaje od września ubiegłego roku.
Obecnie WIBOR 6M wynosi 7 proc. Zakładając, że marża kredytu równa się 2 proc., daje to w sumie oprocentowanie rzędu 9 proc. Rata kredytu w wysokości 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wyniesie w takiej sytuacji około 2400 zł. Jeszcze jesienią zeszłego roku przy oprocentowaniu rzędu niecałych 2,5 proc. byłoby to około 1200 zł miesięcznie.
Nic dziwnego, że taki wzrost obciążeń odbił się na zdolności kredytowej Polaków, zwłaszcza że - zgodnie z rekomendacja KNF - banki mają przyjmować ostrzejsze kryteria, przygotowując symulację możliwości spłaty na wypadek dodatkowego wzrostu oprocentowania - o kolejnych 5 pkt. proc. Według ostrożnych szacunków zdolność kredytowa Polaków w minionym roku zjechała nawet o 60 proc.
Dostępność mieszkań
Mimo to według analityków PKO BP dostępność mieszkań dla obywateli zainteresowanych kupnem nie jest aż tak bardzo zła, jak mogłoby się wydawać. Eksperci banku podkreślają, że czynnikiem pozytywnym jest ciągle silny rynek pracy. Dokonali symulacji możliwości zakupowych mieszkania dla młodych par z dzieckiem, pracujących na niższych stanowiskach, charakterystycznych dla osób, które niedawno rozpoczęły karierę zawodową. Obliczoną zdolność kredytową skonfrontowali ze średnią ceną 1 mkw. mieszkania z rynku pierwotnego w skali kraju (dane NBP).
Z ich analiz wynika, że takie modelowe pary mają szansę na uzyskanie kredytu i kupno nieruchomości, choć w niektórych sytuacjach w grę wchodziłby zbyt mały metraż, nie gwarantujący komfortu zamieszkania. Ważne jednak zastrzeżenie - analitycy przyjęli, że modelowa para dysponuje 20-procentowym wkładem własnym, co w warunkach drożyzny na rynku mieszkaniowym jest zadaniem niełatwym.
Relacja zarobków do cen mieszkań
Z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2022 wynika, że z przeciętnej pensji możemy sobie obecnie pozwolić na 0,7 mkw. mieszkania. Dostępność mieszkań spada. Pokazuje to poniższy wykres.
Jak widzimy - w najkorzystniejszej sytuacji znajdowali się kupujący w latach 2015-16, a więc wówczas, gdy po okresie bessy na rynku silny popyt na mieszkania dopiero się zawiązywał. Był to początek cyklu, który poskutkował dynamicznym wzrostem cen w ostatnich latach.
Dostępność mieszkaniowa na tle innych państw
Z danych analityków PKO BP wynika, że obecnie by myśleć o zakupie przeciętnych cenowo 50 metrów kwadratowych mieszkania, trzeba by odłożyć równowartość 80 pensji netto. Jest to zadanie dla ogromnej większości Polaków niewykonalne i brzmi jak fantastyka, jednak sytuacja naszych rodaków w porównaniu do obywateli innych państw wcale nie wygląda źle. Plasujemy się gdzieś po środku. Więcej odkładać musieliby choćby Niemcy, a znacznie więcej Czes, Węgrzy i Słowacy.
Oczywiście tego typu dane nie pokazują całości czynników mających wpływ na realne możliwości zakupowe na rynku nieruchomości. Nie uwzględniają choćby wymogów kredytowych i polityki banków dotyczącej choćby wkładu własnego. Po drugie operują one średnią ceną mieszkań w skali kraju, natomiast w praktyce zupełnie inna rzeczywistość cenowa panuje na tzw. prowincji, a inna w największych metropoliach.
Przeczytaj także
Analitycy PKO BP podkreślają, że szansą dla kredytobiorców może być nowy program rządowy "Pierwsze mieszkanie", a w ramach niego bezpieczny kredyt 2 proc. Zakłada on, że przez 10 lat ze wsparciem państwa kredytobiorca będzie płacił raty z obniżonym oprocentowaniem (różnicę dopłaci państwo). Jest szansa, że banki mniej restrykcyjnie podejdą do wyliczania zdolności kredytowej takiego beneficjenta, przyjmując, że przy ratach malejących po 10 latach spłaty duża część kapitału kredytu będzie już spłacona. Kredytobiorca powinien więc poradzić sobie finansowo z resztą zobowiązania, kiedy już oprocentowanie wróci do “wyjściowej” wysokości, bez pomocy państwa.
Czy tak będzie w praktyce? Przekonamy się. Wspomniany program ma wejść w życie około połowy tego roku.
Marcin Moneta
